Quel est le prix du metre carré en province??

Salut à tous,
à la recherche d'un local pro pour une création dans le 49 ( pas facile d'en trouver un!!)j'ai enfin trouvé la perle rare!!!
tellement rare que le prix au mètre carré est juste................... exorbitant (à mes yeux en tout cas): 2128 roros!! soit pour 145 mètres carré utilisable et 5 parking en sous sol ( pour moi et le personnel)on arrive à la quoquette sommes de 380926 euros!! ( plus 2 à 3% de frais de notaire)
Sommes à laquelle il faut ajouter l'achat de tout le matos et l'amménagement "spécifique" au cabinet dentaire ( murs plombés, arrivées et évacuation d'eau pour l'unit, air.......)
Cela vous sembles viable ou pas??

steph

07/06/2006 à 23h54

Dans ma ville, c'est le prix du neuf mais pour du très haut standing!!!!
381000€ rien que pour le local....ça laisse un petit budget pour s'équiper.
Petite indication ; chez moi, ville de 200000hab, ville commerçante donc riche a priori, en centre-ville pour un local de 90m2 rénové, le prix à l'achat=137000€.

tout dépend du plan de financement de l'investissement global.

ps:par rapport à chez moi c'est beaucoup moins cher et pourtant les dentistes ont un revenu tout à fait acceptable, donc cela doit être possible.

La finition est bonne, voire très bonne: clim/chauffage au plafond avec régulation distincte pour chaque pièce, triple vitrage avec store pare-soleil électrique intégré dans le verre, cloisons amovibles ( utile, car amménagé en vu de burreau!!)
L'emplacement est pas mal: pharmacien, boulangerie, opticien, esthéticienne, tabac, fleuriste, pizzeria au rez de chaussé, bientôt 2 dermatos au même étage (mais pas la même entrée!),un supermarché ATAC à 20 mètres et un hotel à 10 mètre ( qui s'agrandit au bout d'un an d'exercice.
Mais bon, avec presque 3 ans "d'expèrience" en collabo, l'investissement (grosso modo 500000 euros)me fout vraiment les boules!!

a priori les conditions semblent réunies pour que ton entreprise réussisse. Reste à prévoir les "mensualités" que tu vas devoir supporter et le CA qu'il va falloir faire pour rentabiliser tout ça.

Rick

08/06/2006 à 00h14

Juste à Temps...........?

( utile, car amménagé en vu de burreau!!)

Renseigne-toi si tu n'as pas une taxe à payer pour changement de destination des locaux, à savoir, burreax > profession luberale.

A qui doit on payer une taxe dans le cas de changement de destination d'un local pro?

En fait c'est du neuf!
Le local a été cloisoné comme pour des burreaux.
Sinon, le vendeur parle tjrs en hors taxe?
J'attend les schémas techniques pour pouvoir les soumettres à mon installateur afin de chiffrer les travaux+ le cout des meubles, de l'informatique, du petit matos........ le tout pour pouvoir faire une étude de marché ( que ma conseillère (à la banque) me demande pour calculer la faisabilité du projet!!! sic.

kabuto Ecrivait:
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>
>
l'investissement (grosso modo 500000
> euros)me fout vraiment les boules!!


Il y a de quoi pour une création!

Ne bacle surtout pas ton étude de marché.

Bon vent!

Merci!!!
J'attends d'avoir tous les chiffres avant de prendre la moindre décision ( mais cela me semble vraiment raide au niveau des traites!! surtout que je viens d'apprendre qu'en professionnel, on ne peut emprunter "que" sur 15 ans maxi!)

Oméga

08/06/2006 à 02h16

Le marché immobilier est fou et devrait tendre à des prix plus sage. (voir forum bulle immobiliere)
Je ne suis pas un as de la prévision, mais les prix actuel dans mon secteur (proche de toulouse) ne correspondent plus à rien de concret.
J'ai commencé à chercher un local pro (je suis en location actuellement) il y a 3 ans et maintenant j'attends : le moindre local avec tout à refaire est à des prix astronomiques.

Maintenant, contrairement à toi, je peux attendre et c'est ce que je fais. Je serais bien embêté pour chercher actuellement sachant que la location d'un local pro c'est un peu l'aventure, et que les frais d'installation restent à ta charge et en pure pertes.

Par contre j'avoue ne pouvoir te chiffrer exactement le mètre carré : je ne suis plus.

adhoc

08/06/2006 à 10h17

Kabuto, tu ne vas pas fouttre 3M de francs et demi dans un local ... dans le 49, en plus (bof). C'est du délire, t'as plein de cab , usines a dents infourgables dans l'ouest pour des bouchées de pain.Déconne pas. Loue et voie venir, les dentistes qui ont leur cab/baraque sont coincés.

athos

08/06/2006 à 10h22

bien d'accord avec adhoc, c'est de la follie pure, d'autant que tu n'as là que le prix plancher et dois t'attendre a le voir majoré par la suite de moultes frais annexes, sans compter ensuite les charges de copropriete qui seront a l'avenant...


voila un bon gros boulet que tu vas te mettre au pied, et pour longtemps!!! laisse tomber, regrette rien.

BX

08/06/2006 à 10h50

pour kabuto:
http://www.pap.fr/evaluation/cote-immobilier.asp

C'est clair que les prix sont complètement ouf!
mais actuellement le prix est de l'ordre de 1800-2100 euros au mètre carré ( dans du neuf)
Au niveau location, y'a queudal non plus!
Bon, j'suis pas à la rue ( en collab actuellement, mais carnet de RDV loin d'être plein au bout d'un an!!)mais raz le bol de la collabo.
Donc, j'attends d'avoir tout les chiffres pour faire l'étude de marché et après je pourrais décider ( je vais prendre mon temps vu l'investissement)
PS: les qlques confrères qui vendent actuellement ont (pour ceux que j'ai vu en tout cas)des cabinets tout pourri ( poupinel, moquette murale.......) et en veulent un prix de malade ( exemple, pour 160000 euros de chiffre d'affaire il en veut 79000 euros.
Je commence à mieux comprendre pourquoi les cab ne se vendent pas bien.
Mais bon ,wait and see!

bill

09/06/2006 à 02h26

Tu trouveras sans peine un cabinet pas trop pourri à vendre à un prix raisonnable et tu démarreras avec un noyau de patients.
Et si par la même occasion tu peux acheter le local à un prix raisonnable, la moquette sur les murs c'est pas vraiment un problème, non?
Se coller 350000€ minimum sur le dos pour débuter, par contre, tu vas peut-être pas dormir toutes les nuits...
Mais bon, ce n'est que mon avis...

mark

11/06/2006 à 22h11

L'achat n'est pas tout, même avec un amortissement à très long terme.

Le hic, ce sont les travaux d'aménagement intérieur qui gonflent généreusement le montant de l'investissement, surtout dans le cas de prévisions d'extension d'activité sans installation immédiate du deuxième, voire troisième fauteuil qui pourraient les amortir.

Un exemple, ridicule, j'en conviens, mais néanmoins significatif de la disproportion:
- achat d'un local commercial: 120 000 francs
- travaux d'aménagement (cloisons, plafonds, toutes lignes tirées etc.: 430 000 franccs
- ameublements, déco, équipement fonctionnel et de bureau (hors dentaire) 63 000 francs

hé mark, ça y est nous sommes passés à l'euro ! ;))

mark Ecrivait:
-------------------------------------------------------
> L'achat n'est pas tout, même avec un amortissement
> à très long terme.
>
> Le hic, ce sont les travaux d'aménagement
> intérieur qui gonflent généreusement le montant de
> l'investissement, surtout dans le cas de
> prévisions d'extension d'activité sans
> installation immédiate du deuxième, voire
> troisième fauteuil qui pourraient les amortir.
>
> Un exemple, ridicule, j'en conviens, mais
> néanmoins significatif de la disproportion:
> - achat d'un local commercial: 120 000 francs
> - travaux d'aménagement (cloisons, plafonds,
> toutes lignes tirées etc.: 430 000 franccs
> - ameublements, déco, équipement fonctionnel et de
> bureau (hors dentaire) 63 000 francs


a ce prix là, c'est 100 m2 ton local?

Pier

12/06/2006 à 00h16

Il n'y a pas si longtemps, certains pensaient que du fait de la conjoncture, il serait facile d'acheter des cabinets. En fait avec le retournement de situation et les prix de l'immobilier partout, il devient plus intéressant à nouveau d'acheter des cabinets. Mais les titulaires le sachant, ils essayent de rentabiliser eux aussi l' investissement qu'ils ont fait durant toute leur vie.On ne peut par leur reprocher
Finalement, le Balancier va et vient.
Il vaut mieux acheter un cabinet equipé , m^^eme à un certain prix actuellement, qu'investir des sommes astronomiques alors qu'on ne sait pas où va la profession.

growler

12/06/2006 à 00h29

d'accord avec athos, adhoc et bill, le boulet que tu te mets au pied va vite te rendre dingue.

pour répondre à ta question, çà me semble difficilement viable à un seul praticien, en revanche 145 m2 c'est ok pour deux prat d'après mon expérience.

@+

mark

12/06/2006 à 14h23

Allure, 70m² moins les cloisons montées ensuite
Myrtille, montants en francs, à l'époque...
Pier, je pense que même en acquisition, des travaux et réaménagements sont inévitables; si ce n'est au départ, très rapidement le besoin s'en fera sentir, de mettre son environnement en harmonie avec son organisation de travail.
Il me paraît donc prudent de ne pas céder à la folie des grandeurs, en acquérant grand un local ou cher un gros cabinet pour se trouver ensuite limité dans ces capacités d'évolution qui pourraient assez vite survenir.
Je rejoins mes confrères quant à la règle d'amortissement selon le nombre de fauteuils en activité. Mais là cela va dépendre du praticien, et de sa capacité à conserver ou développer sa patientèle ou la "teneur" de ses actes ...

mark Ecrivait:

> Myrtille, montants en francs, à l'époque...

ce n'était qu'une boutade mark, rien qu'une boutade ;)

mais à 120 000 francs les 75m2, ou c'était il y a 50 ans , ou alors c'est dans la Creuse... ici nous il faut compter entre 4000 et 5000 euros le m2 donc 75m2=300 000 euros mini hors frais.

En fait le prix est de 1500 euros HT le mètre carré!(ce qui est un peux plus raisonable)
Donc cela fait, avec 3 parking, 298500 euros HT
P'tite question: en créant une SCI peut-on récupérer la TVA? (ce qui fait alors une "économie" de 58000 euros, permettant d'acheter pas mal de matos!)