problème de bail professionnel.... et de caution

Bonjour à tous,

voilà ce qui m'arrive.
En avril 2006, j'ai racheté un cabinet avec un "droit au bail" inclus dans le contrat de cession. Cela voulait dire que je reprenais l'ancien bail de location, sans même que le proprio n'ait quoi que ce soit à dire.
Or, il se trouve que mon abruti de prédecesseur qui m'a vendu le cabinet, avait, sans me le dire, demandé à résilier cet ancien bail. Résultat = le proprio en profite pour repartir sur un nouveau bail que je dois signer bientôt (avec bien sûr un loyer plus élevé).
Il me demande une caution (2 mois de loyers) alors que ça fait déjà 5 mois que je suis arrivé dans les lieux.
A-t-il le droit ?
Merci à vous.

a ta place je demanderai a un avocat ou a un conseiller juridique comme le sou medical si tu es a la macsf
good luck

en tout état de cause , le prédécesseur t'aurais vendu un droit au bail qu'il aurait résilié en même temps ou préalablement

il t'a donc vendu du vent

en conséquence de quoi l'acte de vente est quand même lui aussi entâché d'une faute de la part de ton vendeur

amha il y a deja de quoi le mettre en cause

Selon moi, évite tout procès avec ton propriétaire. Tu risque de perdre et donc de transférer ton cab plus tôt que prévu( c'est ce que j'ai du faire après 3 ans de procès pris en charge par la MACSF). Si c'est ce local que tu veux, accepte les conditions et travaille sans soucis avec ton proprio. Tu seras amené à négocier avec lui dans le futur et pour le moral tu sera plus tranquille en début d'activité.

D'autre part ton prédecesseur me parait une bonne cible pour la suite. En effet, Il a apparemment tous les torts. Tu peux alors serennement lui faire payer le mauvais tour qu'il t'a joué.
Si tu es client de la MACSF, tu demande sans attendre par tel l'ouverture d'un dossier pour prise en charge des frais futurs de la procédure.
Ensuite tu peux exiger le remboursement des frais pour cession de droit au bail fictif. De plus , tu peux demander réparation pour préjudice financier consèquence de l'obligation de la signature d'un nouveau bail.

Puis pour l'avocat tu aura le choix: soit tu en connait un qui sera payé directement par la MACSF(forfait par affaire), soit il t'en propose un près de chez toi.

Bon courage et tiens bon.

annie

29/09/2006 à 11h25

tu as signé devant notaire je suppose et il n'y avait aucun représentant du proprio?
Estime toi heureux,le proprio aurait pu t'obliger à quitter les lieux vu que le bail de l'ancien locataire était résilié
Ton predecesseur avait il le droit de ceder son bail (avant qu'il le résilie) parce que ce droit de ceder se couple en général avec une augmentation de loyer de pres de 50%
Il me semble qu'il vaudrait mieux faire une réunion à trois,predecesseur et proprio,voir si un accord est possible avec établissement d'un nouveau bail plus raisonnable,sinon procédure contre ton predecesseur qui comme il est dit plus haut t'a vendu un bien qui ne lui appartenait pas
Mais comme chacun sait,un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès,c'est long et épuisant
bon courage

PS avant de signer quoique ce soit prend des conseils avisés
Tu peux t'inscrire à un syndicat des locataires (pas cher c'est ce que j'ai fait à une époque pour un probléme similaire)ils ont tous les renseignements ou bien ils te dirigent vers des avocats spécialisés en la matière

Merci à vous pour toutes ces précisions.
Il se trouve qu'un arrangement a effectivement été trouvé avec mon prédécesseur. Il prend en charge la différence de loyer sur la durée de l'ancien bail, c'est à dire presque 3 ans !
Les frais de notaire et avocat sont également à sa charge, mais il n'a pas été question qu'il paye la caution (2 mois de loyer), pour la bonne raison que cette somme me reviendra à la fin, lorsque je quitterai les lieux.
Du coup, il faut tout de même que je sorte 1800 euros. La MASCF peut-elle prendre en charge cette somme, et dans le cadre de quel contrat d'assurance ?

clemsdent

01/10/2006 à 22h52

je viens de signer une succesion et le bail chez le notaire. Il était question de caution. d'après le notaire, il n'y a pas lieu d'exiger une caution dans des baux professionels car le dentiste n' a aucun intérêt de "dégrader" les locaux (il y reçoit de la clientèle). De plus, j'ai une clause dans le bail qui dit que le proprio devient également propriétaire du matos, si loyers impayés. En plus il peut me faire dégager si je ne règle pas les loyers dûs.
La caution comme on l'entend dans des baux d'habitation na pas lieu d'être!!!

a+

Bail professionnel ou Bail commercial pour le local professionnel du professionnel de santé.

Le bail commercial est réputé assurer une protection du locataire. En effet, les dispositions de la loi confèrent au locataire le droit au renouvellement de son bail, élément essentiel souvent le plus important de son fonds de commerce.
Les droits conférés au locataire, en raison de leur importance, ont été qualifiés de propriété commerciale.

Le bailleur est impérativement lié par contrat d'une durée minimale de neuf ans. Il ne peut mettre fin au bail par anticipation qu'en cas de faute du locataire, ou s'il se propose de reconstruire , restaurer ou surélever l'immeuble. Dans ce dernier cas il ne peut donner congé qu'à l'expiration d'une période triennale.

Lorsque l’intention de se référer expressément aux dispositions des articles L 145-1 à L 145-60 du Code de Commerce sur les baux commerciaux, ressort du contrat signé ainsi que de l’ensemble des autres documents, le statut des baux commerciaux trouve à s’appliquer aux professions libérales.

Cette possibilité de soumettre le bail au statut a été reconnue par la jurisprudence quand bien même les locaux professionnels auraient relevé des dispositions d’ordre public de la loi de 1948, la Cour d’Appel de Paris relevant que le statut des baux commerciaux était encore plus protecteur des droits du locataire (C.A. Paris 16è Ch. A 22 Octobre 1991 Stés Mutuelles Unies c/Mathiot ).

Cette soumission volontaire au statut n’est pas incompatible avec l’exercice d’une profession libérale en général, ni médicale en particulier.

Toutefois, le locataire, profession libérale, ne peut revendiquer le droit à la " propriété commerciale " puisqu’il n’est pas commerçant.

Aux termes du contrat, le propriétaire pourra donc récupérer son local, sous réserve d’avoir donné congé dans les formes et délais prévus. Par contre, toutes les autres dispositions concernant la durée, le congé, le montant du loyer, les modalités de sa révision ou de son indexation, s’appliqueront.

En résumé, le bail commercial n'est en rien plus protecteur qu'un bail professionnel pour les professions libérales.