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Bail commercial
26/10/2007 à 06h15
Un pharmacien veut me louer un local à usage commercial pour une création. Je lui fais tous les travaux (entrée, baie vitrés, cloisonnement intérieur)
Je ne veux pas lui faire payer un pas de porte parce que c'est lourd à supporter quand on démarre.
Puis-je demander un % sur son CA?
Dans ce cas, comment réviser annuellement le prix du loyer dans un bail 3,6,9 ?
Je pensais à 1% du CA, cela reste-t'il honnête sachant qu'un jour il revendra son fond de commerce.
26/10/2007 à 16h22
Je pense que tout d'abord il faudrait clarifier tes propos si je puis me permettre.
Le pharmacien serait ton locataire.
Il te propose donc que tu lui loues un local.
et non "Il me veut me louer un local"
Maintenant concernant le pas-de-porte, il échappe à toute réglementation mais cela donne lieu à de belles controverses.
Il faut principalement faire attention à ce que cela ne soit pas considéré à un supplément de loyer (car indépendant de la durée du bail !)
Le loyer est fonction de la qualité de la chose louée, de l'objet du commerce, de l'emplacement etc...
L'indexation du loyer sur le chiffre d'affaires est possible, mais fait ressortir le bail commercial en question du texte standard de 1953.
donc very dangerous !
Il me semble préférable de revenir à un pas-de-porte quitte à ce que le paiement soit suffisamment étalé pour ne pas asphyxier le locataire.
26/10/2007 à 18h27
Faisant des recherches sur internet, je peux compléter mes propos avec une autre possibilité :
il existe un bail dit "bail américain" sans pas-de-porte ni droit au bail. Le locataire ne paye pas de somme initiale, mais il a un loyer plus élevé comprenant :
- d'une part le montant de la valeur locative des lieux,
- d'autre part, l'amortissement d'un droit d'entrée.
Ainsi le locataire n'a pas de somme importante à verser au départ.
L'inconvénient est que le loyer de renouvellement, calculé sur la base du loyer initial, amplifie le décalage par rapport au coût d'un bail classique. Par ailleurs, en cas de cession du bail, le locataire ne peut récupérer de "droit au bail" auprès de son successeur.