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loyer sci
14/12/2007 à 12h08
salut à tous
je suis en train de rédiger le contrat de location de mon local pro, et je ne sais pas quel loyer me demander (je suis propriétaire de la SCI, qui louera à ma SCM)
-je fais comme je veux (dans la limite du raisonnable??)
-je met un loyer égal au montant du remboursement du pret??
-un petit peu plus??
votre avis m'interesse, mon comptable est injoignable.
Ps: surface de 140 m2 en province, rembousement de pret de 1700 euros
merci
14/12/2007 à 12h37
Si tu mets moins que tes charges tu vas devoir injecter de l'argent perso régulièrement
Si tu équilibres, et bien pas de bénéfice donc pas d'impots...
Si tu es excédentaire....là ça se complique. La SCI va faire des bénéfices, imposable à l'IS, mais l'IS est moins important que tes charges URSSAF et CARCD. Donc tu es gagnant....
Sauf que tu peux pas te mettre le loyer que tu veux, il faut que celui ci corresponde à ce qui se pratique autour de toi...
Donc en général tu es déjà content quand tu équilibres ta SCI....
Mais des experts vont bientôt te répondre ;)
ps: Charge de la SCI = Emprunt + impot locaux + Charge de copro
14/12/2007 à 12h41
donc si je veux être peinard, je met un peu plus; mais pas trop??
mes remboursements c'est 1700 euros
je met 1900
c'"est correct non??
Merci
14/12/2007 à 12h50
Sauf si le voisin a un loyer pour un local identique à 1000... En cas de contrôle (mais qui va venir contrôler???) ça ne passera peut-être pas!
14/12/2007 à 13h00
en fait 1900 pour une surface pro de 140 m2+ local de repos de 60m2 me parait pas exagéré, en tous cas dans mon secteur
14/12/2007 à 13h07
Tu prends autour du 100ème de la valeur des locaux.
Par exemple, pour un local de 100000 euros, le loyer sera autour de 1000 euros par mois.
Tu rajoute ou pondère en fonction des loyers des locaux autour.
Une partie des charges de copropiété est réglée par le locataire , voir les us locales (chez moi, c'est 50/50).
Attention, controles et redressements faciles pour le controleur (suffit de regarder les chiffres).
En règle générale, les loyers ne couvrent pas les remboursment et charges, faut remettre de ta poche chaque moi.
14/12/2007 à 14h34
Si tu as des bénéfices sur ta SCI, ce n'est pas forcémént imposable à l'IS. Tu peux choisir de les mettre dans tes revenus fonciers.
Pour les charges, tu peux faire un bail de telle sorte que le locataire c'est-à-dire le cabinet ou la SCM paye les gros travaux, la taxe foncière etc.., il suffit de le stipuler dans le bail.
La seule chose qu'elle ne peut pas payer, c'est les cotisations d'assurance du propriétaire.
14/12/2007 à 14h38
Bon partage des charges incombant à chaque partie, ils sont pas borgnes.
pour le loyer estimer le prix moyen aux alentours => Agences immo.
prépare le chèque en fin d'année de 10% des revenus.
14/12/2007 à 14h49
Y a pas 36 sortes de SCI, il n'y en a qu'une.
Tu as juste le choix au début, mais après tu ne peux pas changer :
- Soit imposition à l'IS
- Soit revenus fonciers
14/12/2007 à 15h08
cher Agachon, cela nous fait 2 types de SCI et non qu'une !
Effectivement, un rapport standard loyer/valeur bâtiment fait que le bâtiment a une valeur de 10 ans de loyers, on est donc dans un rapport de 1 à 120, assez proche du 100ème exprimé un peu plus haut.
Il faut consulter les statuts de la SCI pour voir la fiscalité retenue. En général, c'est une SCI dite familiale, elle n'est donc pas soumise à l'impôt société et on la déclare dans les revenus fonciers de chaque associé (en plus de la liasse fiscale de la SCI n° 2072)
Le loyer doit normalement couvrir la mensualité d'emprunt et les quelques charges locatives et taxe foncière. Je rappelle que seules les ordures ménagères sont ensuite déductibles dans la SCI.
Ensuite, un professionnel libéral a un bail dit "bail professionnel", c'est un bail commercial avec quelques particularités, notamment la durée qui est au maximum de 6 ans renouvelable une fois normalement.
Si le comptable est injoignable, je ne vois pas d'urgence en la matière. Tu lui adresses par fax, mail ou courrier ton ébauche de bail et tu lui demandes validation.
Le principal écueuil est de savoir ce que tu veux défiscaliser de ton revenu pro sur la SCI pour la fin de l'année.
14/12/2007 à 17h07
Rick Ecrivait:
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> Coucou la SCI assujétie ou pas à la TVA?
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si il s agit d un local neuf :
- soit tu paye la tva à l 'achat et pas de tva sur les loyers ensuite.
- soit tu récupère la tva au moment de l'achat et tu doit pendant 20 ans la facturer a ton locataire . généralement la 1° solution , mais je supposes que tu as un expert comptable pour te faire ce genre d choses .De toute façons il faut bien se dire que l'état ne vas pas t en faire cadeau de la TVA( c est pas son genre !)
14/12/2007 à 17h15
Pas le temps de dévelloper
SCI avec TVA si c'est juste pour récup de tva da l'achat, c'est bof.
Oui, Si ultérieurement tu penses louer comme local commercial là on te demandera des prix HT et possibilité de récup, donc
14/12/2007 à 17h15
Spriford Ecrivait:
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> Sauf si le voisin a un loyer pour un local
> identique à 1000... En cas de contrôle (mais qui
> va venir contrôler???) ça ne passera peut-être
> pas!
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si ton loyer augmente brutalement par rapport à ton ancien local , ils n aiment pas ça et compare systématiquement avec les loyers aux alentours ,trés facile à faire pour eux sans se déplqacer de leur ordinateurs.Ensuite tout dépend de la durée de ton emprunt pour les locaux entre 12 et 25 ans ans tu n auras pas les mêmes mensualités .Mais 1/100 cela me parait peu hors interet cela revient à rembourser en 8 ans (96 mois)
14/12/2007 à 17h33
Salut,
Si tu es en SCM, les autres praticiens ont leurs "mots" à dire peut-etre ?
Si la SCM vient de se créer et n'avait donc pas de loyer avant, c'est plus facile...
Nous sommes dans le meme cas que toi, on ne change quasiment pas le loyer (arrondi à la 100aine d'euro superieur) par rapport à ce qu'on payait.
Valé
14/12/2007 à 18h50
la solution la plus simple est de consulter l'agence immobiliere la plus proche de ton lieu de travail et de lui demander combien se loue un bien de 140 m2 dans la region et basta .
Au niveau fiscal plus aucun probleme .
J'ai procede de la sorte en 1991 avec l'achat de mes murs avec un loyer inférieur a mes remboursements .
Dans ma region les murs se louaient 1650FF/M2/année
14/12/2007 à 19h55
SCI familiale pas de TVA ,quant aux loyers il ne faut pas oublier que la taxe pro est basée entre autre sur la valeur locative!!
15/12/2007 à 16h09
La question initiale a engendré quelques phrases ineptes qui démontrent une belle errance en la matière.
Une SCI familiale peut très bien être à la TVA. Il faut d'ailleurs rappeler que la fiscalité est attachée au bail et non à la SCI.
La fiscalité du bail est fonction de ce qui intéresse le bailleur qui parfois se trouve être le locataire !
Donc, pour une profession libérale de santé qui n'est pas sujet à tva, il mettra un loyer sans TVA. Mais la fiscalité de l'achat des murs joue aussi.
D'où les sempiternelles "on ne me l'a pas dit à l'époque" qui dépend souvent du : tu ne l'as pas demandé aussi...
Par ailleurs, même si le fisc contrôle le montant des loyers, la base valeur foncière de la taxe pro est fixée depuis belle lurette, ils n'ont pas attendu la fixation des loyers et ne s'en servent qu'en cas de nécessité ou d'abus injurieux.
bail bail
15/12/2007 à 18h10
Merci bibjegu pour cette mise au point
Je ne suis pas expert j'ai du vécu, ça m'affole de lire le mordicus de certains, la piaffeur d'autres pour qui faire du fric ou plutôt dépenser le moins de fric possible ou encore échapper au fisc et à la limite de la fraude, pffffff,
Si seulement on sait le pourquoi d'une SCI, dans l'esprit de beaucoup DEFISCAKISATION, les pauvres, en partant de ce raisonnement toute donne est faussée.
Moi j'abandonne, celui qui ne sait pas voir un spécialiste dont beaucoup en profitent pour expliquer le strict sensu au novice, les questions subsidiaires payantes en trébuchant bien sonnant sans que pour autant le novice en sache plus.
Dormez en paix.
15/12/2007 à 22h22
2 praticiens en SCM dans l'ouest lyonnais. Nous avons loué les murs 900 par mois pour 2 ( soit 450 chacun). Achat des murs, 96 m² 240 000( vive les grandes villes!!!!) nous remboursons 1200 chacun par mois sur 12 ans (pas moin selon le comptable). Je loue en perso 115 m² 1200 par mois, soit la meme somme mais pas pour 2, normalement cela doit passé.