Pourquoi ne pas acheter les murs en tant que bien perso?

Bonjour,

je lis vos posts et vous dites de se mettre en sci pour les murs quand on achète patientèle + murs. Moi j'étais partie pour mettre les murs en investissement personnel... vous trouvez ça stupide?

sbire

18/08/2008 à 01h36

moins stupide depuis qu'une jurisprudence autorise le liberal à se verser un loyer, chose qui était systématiquement revu par nos chers inspecteurs du fisc jusque là.

L'utilité de la sci demeure au niveau successoral.

euh.. c'est à dire?

pluton

18/08/2008 à 11h21

une SCI permet de transmettre ton patrimoine immobilier à tes enfants de manière simple et sans droits successoraux...mais pour çà il faut faire une SCI familiale...ou transformer une ancienne SCI en SCI familiale...seul maillon faible...être sûr à 200% de ta tendre moitié...

Ah d'accord. Merci beaucoup!

jusqu'à très recemment, le professionnel libéral ne pouvait pas verser de loyer "à lui-même" pour des locaux qu'il avait acquis en tant que personne physique. Il y avait une interdiction fiscale qui était complètement absurde et sujette à controverse depuis 5 ans environ.

Le professionnel libéral était obligé de constituer une SCI (Société Civile Immobilière) qui achetait les murs et donc qui percevait les loyers versés par le libéral.
2 associés au moins dans la SCI (cela peut aller du 50% - 50% ou du 99,9% - 0,1%)

Désormais, le professionnel libéral peut acheter son local en tant que personne physique et "se payer" un loyer (il aura donc des revenus fonciers)

Et il peut toujours acheter les murs via son compte professionnel. Cela fera donc partie de son patrimoine professionnel (attention, dans ce cas, il y a obligatoirement amortissement des murs).

L'intérêt de la SCI est de faire ressortir les murs du local professionnels de son patrimoine personnel. Cela peut-être "pratique" en cas de divorce, mais aussi pour toute transmission de patrimoine. L'inconvénient est que cela peut être moins facile à vendre (il faut vendre soit les parts, soit le local) mais en général, on trouve une porte de sortie.

Alors s'il faut être 2 pour la sci, je ne suis pas concernée. Par contre je ne comprends pas l'intérêt de se verser un loyer: on va le déduire sur la 2035, mais devoir le déclarer sur la 2042...à mon avis à la sortie ça fait comme si on ne s'était pas versé de loyer du tout, non?

sbire

19/08/2008 à 01h41

non

tu deduis les loyers des revenus pro et tu payeras urssaf et carcd sur ton resultat pro!!

Ah, OK. Merci beaucoup pour ces conseils avisés!

attention, il ne faut pas exclure d'emblée la sci parce qu'il faut au moins 2 associés. Le second associé peut ne posséder qu'une part du capital alors que l'"associé principal" (celui qui occupera les locaux dans le cas présent) aura par exemple 99 999 parts. Cela peut sembler extrême mais c'est tout à fait possible.
Le cas des SCI où le principal associé avançait même l'argent au 2ème associé existe, mais il faut faire attention à qui on ouvre la porte.

Quand à l'achat du local par la personne physique, celle-ci va donc percevoir des revenus locatifs. Il ne faut pas oublier que jusqu'à 15 000 euros de revenus locatifs dans l'année, le brave contribuable peut prétende à la déclaration "micro-foncier" (mais il y a des interdictions et des inconvénients).
Dans le micro foncier, le contribuable est imposé sur 60% de ses revenus locatifs (il n'y a pas de 2044 à remplir)

J'ai dit "peut prétendre", tout ceci s'analyse à tête reposée.

ouaouh, ça se complique...

Et un dispositif Robien avec une location à soi-moi n'est pas possible, n'est-ce pas ?

Ca ne concerne que les biens neufs...

...et un cabinet dentaire a rarement servi de résidence principale :)

(le bien immobilier doit être la résidence principale du locataire pour que le propriétaire puisse prétendre à l'application de la loi Robien).