selarl qui rachete sci

Je suis en selarl depuis 5 ans.
J'ai acquis les murs de mon cabinet par le biais d'une sci.
La selarl paye un loyer à la sci qui rembourse un emprunt.(qui a permis de financer le bien).
L'année prochaine la sci aura terminé de rembourser son pret immobilier.
Est-il interessant pour moi de vendre les murs à la selarl?
Cela me permettrait peut etre de recuperer du "cash" bon marché (en tous les cas ,meilleur que pour un emprunt perso).Les mensualites du pret serait déductibles,les interets d'emprunt aussi?
Je compte effectivement utiliser cet argent pour financer un appart perso et donc de ce fait diminuer l'emprunt perso.
avis des spécialistes..

bonjour,
à mon humble avis, je ne suis guère favorable à ce genre de procédé.
La revente du bâtiment sera soumise aux plus-value immobilière à titre personnelle (et non professionnelle).
La plus-value immobilière est totalement exonérée à partir de la 15ème année.
Ainsi, les murs deviendraient un actif professionnel (de la SELARL).
La SELARL serait dans l'obligation d'amortir les murs entre 20 et 50 ans de durée d'amortissement (donc en charge pour la compta)

Donc la SELARL souscrit un emprunt pro.
Les associés de la SCI reçoivent le cash lié la vente en proportion de leurs parts.

Puis tu voudrais réinvestir dans un nouveau projet immobilier et le cash aiderait à diminuer l'emprunt.

Je penche plutôt à conserver la situation actuelle :
la SELARL continue de verser un loyer à la SCI.
La SCI demeure l'outil de gestion de patrimoine (l'immeuble appartient à la SCI) et donc pas directement à toi.
Tu reçois des revenus de la SCI sur les loyers perçus puisqu'il n'y a plus d'emprunt (ce "revenu" est exo puisque ce sont les loyers qui sont fiscalisés)
Tu places cet argent (assurance-vie...)
Et tu investis dans le nouveau projet immobilier en empruntant "normalement" (surtout qu'on commence à voir de très bonnes affaires)

cordialement

Gérard De BRUYKER conseils

20/03/2009 à 23h21

je confirme l'analyse de bidjegu, dans le sens que la sci ayant fini de rembourser son emprunt et ayant des revenus fonciers à une capacité nouvelle à emprunter, pour gommer les revenus fonciers. De plus au niveau de la banque, le fait qu'il y ait déja du patrimoine dans la sci va faciliter les emprunts.

Les nouvelles lois qui viennent de sortir sur la loi scellier ne seront pas utilisables pour la sci, mais il est possible de cumuler du scellier en personnel, et du foncier simple en sci.
Les taux d'intérêts vont baisser dans les prochains mois, c'est le moment de se réintéresser à l'immobilier.

Cordialement

g de bruyker

je vous remercie pour vos conseils avisés.

Encore faut-il qu'il y ait une plus value ! Local occupé, marché immobilier en déprime. Revendre au prix d'achat de voilà 5 ans c'est déjà bien.

La SELARL va contracter un emprunt sur 20 ans. La charge totale, capital et intérêts, sera du double. C'est autant de revenu en moins pour la SELARL pendant 20 ans. La situation nette de la SELARL va augmenter régulièrement au fil des remboursements d'emprunt.

La SCI va recevoir une somme d'agent liquide qui pourra être placée de façon diversifiée. Son patrimoine sera intact, sa capacité d'endettement inchangée sauf qu'elle aura une garantie plus facilement mobilisable et plus solide qu'un titre immobilier dont la valeur est aujourd'hui décroissante.

Sinon pour retrouver du cash, il y aussi le lease back. Par contre je ne sais pas si c'est ouvert au SCI.

en fait,concernant la plus value,je ne comptais pas en faire une grande depuis mon achat en 2002.(30% peut etre)

En plus, cette plus value taxée à 26% serait toujours de l'argent "meilleur marché" qu'un pret classique ou les rembousements sont nets d'impots (donc taxés à 40% je crois pour le max) et les interets d'emprunt "plein pot".

J'ai effectivement noté qu'à la fin du remboursement ,(dans un an) de la sci,et pour éviter des revenus fonciers,elle pouvait encore s'endetter pour un nouveau bien.
Mais l'on parle encore de bien professionnel?etant deja proprietaires de mes murs pro,que vais-je donc devoir acheter?je ne vais pas melanger ds cette sci des murs pro et des murs perso?
L'interet de mon hypothese,c'était de profiter de ctte somme pour les réinjecter en perso..

Gérard De BRUYKER conseils

21/03/2009 à 23h33

si l'achat se fait par la selarl, il y aura toujours la question de la plus value professionnelle sur la selarl, alors que en sci, au bout de 15 ans il n'y a pas de plus value; par contre il peut être judicieux de garder cette sci pour le bien professionnel, ce qui permettra peut etre de revendre plus tard le cabinet et la sci, et donc de faire une autre sci pour la nouvelle acquisition, sci qui pourra être traitée pour le patrimoine privé.
Il faut étudier toutes les possibilités.

bonsoir vegas,
je pense que, comme de nombreux professionnels, tu te focalises sur l'apport d'argent et que tu penses régler le problème en regroupant tout en une fois.

La plus-value immobilière est désormaix taxées à 28,10% tout compris (16 +12,1)

Ta capacité d'emprunt demeure la même car le banquier considérera ton projet immobilier en regardant ta situation perso et pro.

Par ailleurs, la fiscalité est liée à l'immeuble et non à la SCI.

En tant que comptable, je t'inviterais alors à créer une nouvelle SCI. Certains vont bondir en pensant "c'est pour créer un nouveau dossier et avoir des honoraires en plus".
Pas seulement (ha ha)
c'est que d'expérience, les gens mélangent très rapidement les dossiers les uns des autres.
Vous pouvez "diversifier" les répartitions de possession de parts de la SCI. Certaines personnes peuvent être concernées par une sci et pas par l'autre.

Le problème d'une sci n'est pas tant sa compta mais le conseil qui va avec car rien ne sert d'avoir un joujou si c'est pour le casser.

cordialement