Bail professionnel + SCi + travaux

messire

25/03/2009 à 21h23

Question sur le bail professionnel dans le cas ou la sci qui possede les murs est au praticien qui va lui payer un loyer mensuel. Le montage qui est fait est pour l'instant: murs achetés par la SCI qui finance une grosse partie des travaux ( emprunt global achat + travaux).

- un bail type suffit-il ou faut il une rédaction par un juriste.
- quel montant raisonnable est il possible de payer par rapport au marché environnant ( des locaux d'habitations)
sachant que le loyer va couvrir le remboursement de l'emprunt, plus une partie permettant de rembourser progressivement le compte courant de la sci ( y'a t'il une limite fiscalement acceptée de loyer par rapport au marché ou c'est libre sans plafond?)
- Est il plus intéressant de payer du loyer pour sortir des charges, qui de toute façon se trouvera taxé par les revenus SCI ou bien payer des impots sur le resultat 2035? ( pas vu la comptable encore).

Merci

ND

bonjour,
3 réponses vite fait :
- la rédaction du bail professionnel peut être fait sans recourir à un conseil juridique (ou para-juridique !). Il existe des imprimés préremplis mais en dehors du respect de certaines règles en l'occurence du bail professionnel, la rédaction est assez libre car c'est un accord entre le propriétaire et le locataire,
- prix du loyer : effectivement, il faut déjà qu'il couvre la mensualité d'emprunt + les frais de la sci (je ne comprends pas bien l'histoire du compte-courant à moins que les associés aient payé des charges pour le compte de la sci ?). On ne parle pas d'habitation. Le mieux est de demander à l'agent immobilier du coin ou au notaire.
- la 3ème question dépend de la 2ème car vous ne pourrez de toute façon pas exagéré sur le prix du loyer. Prévenez les autres associés de la SCI de ce que cela peut faire comme imposition (car on veut le revenu foncier sans payer d'impôt !)

allez voir votre comptable avant d'avoir pris une décision. Il est (ou il devrait être !) là pour ce genre de conseil. En l'occurence, il n'y a rien d'irrémédiable mais Retour vers le futur, ce n'est qu'au cinéma.

cordialement
Cordialement

rapelapente

27/03/2009 à 08h34

Déjà une erreur (grave, enfin... couteuse)dans le montage initial. La SCI achète les murs, mais c'est au cabinet de payer les travaux, cela permet de "charger" le cabinet et d'économiser gros sur l'Urssaf et sur les impôts (amortissement des aménagements). Le bail doit également "charger" au max le cabinet, cad loyer + impôts fonciers qui doivent être supportés par le cabinet ( c'est parfaitement légal, on met ce qu'on veut dans un bail). Il vaut mieux faire du bénef sur la SCI car il n'est pas taxé à l'Urssaf, retraite, asv ....
Bien sûr le loyer doit être "conforme" à la moyenne locale (redressable en cas de contrôle) mais évalué dans la fourchette haute. L'idée généralement admise de mettre la sci à "zero" est absurde. Plus tu charges le cabinet mieux c'est! Si la SCI fait du bénef il est pour toi non? et il n'est taxé "qu'à" l'impôt+csg/rds.
Ma SCI à fait du bénef dès sa création, et çà continue car depuis elle a fait des petits...

le loyer intègre le coût des travaux
pirouette, cacahouète, poil à la caquette

messire

28/03/2009 à 10h20

Ok
A priori je vais pouvoir attendre au maximum pour basculer les factures travaux ( entreprises attendent) de la SCI au cabinet ( le probleme c'est que ce dernier n'est pas encore crée "officiellement et que les travaux ont débuté)..et du coup faire en sorte que les travaux, pour une partie, passent effectivement dans le cabinet..
Pour le loyer celui ci intégrera effectivement le maximum de ce qui est possible ( taxes, un delta pour les travaux etc)
Pour le compte courant c'est effectivement les associés qui pour "lancer la machine" ont fait des apports en cash dans la SCI ( avant de faire l'emprunt).

N