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lois scellier et investissement en loueur en meublé non professionnel.
21/05/2009 à 23h21
Nous parlons toujours de société d'exercice libéral, mais notre activité de conseil en gestion de patrimoine s'étend aussi aux opérations de placements, ou d'investissemnt immobiliers.
La nouvelle loi connue sous le nom de loi scellier, est très intéressante, et ce qui est paradoxal, c'est qu'elle est plus intéressante que les autres niches fiscales, qu'il fallait combattre auparavant.
C'est le résultat de l'incompétence flagrante de nos politiques et de l'oligarchie technocratique, qui après avoir supprimé des niches fiscales qui remplissaient tout à fait l'objectif qui leur avait été fixé, ont été obligés d'en inventer d'autres en urgences face au désastre qu'ils avaient créés.
Réjouissons nous donc de cet état de fait, et profitons pour investir, soit dans du scellier, mais à condition qu'il soit bien placé, soit dans du LMNP, ou même les deux à la fois, ce qui est encore plus avantageux que l'ancien système du loueur en meublé professionnel.
Vive l'incompétence des politiques!!!!
22/05/2009 à 12h59
bonjour !
n'oublions pas :
- que les "niches" sont désormais plafonnées à 25 000 euros par an,
- que certaines "défiscalisations à tout prix" se sont soldées par des fiascos retantissants,
- que le grand but du jeu de l'investissement locatif consiste (en plus de bien acheter) à avoir un locataire qui payer son loyer et entretient le logement.
Le scellier est tout de même réservé à la base pour les plus fortement imposé mais rien n'interdit à qui que ce soit d'y participer...
cordialement
22/05/2009 à 13h10
à l'heure où les prix de l'immobilier deviennent plus raisonnables, se pencher sur ces solutions est plus judicieux que de l'avoir fait "à tout prix" il y a quelques mois.
02/06/2009 à 11h05
Le plafonnement de la défiscalisation est à 25 000 € + 10% du montant des revenus, ce qui laisse de la marge, sachat qu'un scellier va créér environ 7000 € de réduction d'impot et qu'un investissement en lmnp, a peu près la même chose, on reste dans des normes de défiscalisation acceptables.
02/06/2009 à 12h16
Oui mais n'oublions pas que, sauf si l'on a du déficit foncier,les revenus locatifs vont être intégrés aux revenus globaux (notre bénéf) et seront donc soumis à l'impôt sur le revenu.
A calculer donc de très près pour voir le gain réel en bout de course. Surtout que contrairement aux coûts des matériaux, celui de la construction n'a autant baissé que ça...
02/06/2009 à 16h22
c'est tout a fait exact, mais la création d'un patrimoine immobilier est quand même une solution acceptable pour se faire un complément de retraite, et le passage par un crédit aujourd'hui, peut se révéler très judicieus, si l'on prend un taux fixe, et que l'inflation se développe dans les prochaines années, comme beaucoup de spécialistes le pensent.
07/08/2009 à 21h26
et la scellier dom? défiscalisation sur 9 ans de 40% du prix du bien, loi créée en urgence pour éviter le marasme qui s'annonçait dans l'immobilier outre-mer.
on trouve du 4300 €/m² à la Réunion (en front de mer)avec un rendement locatif net de 2.3%
si on compte la défisc le rendement net monte à 3.8%....c'est misérable.
Il y a une grosse bulle immobilière dans les DOM-TOM, créée par les politiques de soutien aux promoteurs immobiliers.
Il faudrait, à mon avis, revenir au moins à des rendements locatifs de 6-7% pour que çà redevienne valable.
09/08/2009 à 10h25
growler écrivait:
-----------------
> et la scellier dom?
>
faire un scellier à 4300€/m dans un studio en front de mer c'est du luxe.
11/08/2009 à 06h21
j'ai poursuivi mes recherches et ai trouvé de bons programmes autour de 2800 € le m². Certes pas en front de mer mais à 150 mètres d'altitude, au calme mais à 2 pas de la ville et avec toutes les commodités très proches (écoles, médecins, commerces etc..). J'ai réussi, grâce à des contacts sur place, à trouver en direct le promoteur constructeur que j'ai contacté en premier. Du fait d'une non exclusivité, il peut me vendre ce projet à 2500 € le m²
pour un T4 de presque 100 m² (avec eau chaude solaire qui augmente la défisc de 4%):
défisc girardin (sur 5 ans) 103861 € (trop défiscalisant pour moi (en girardin si la defisc annuelle dépasse l'imposition elle n'est pas reportable)
défisc en scellier dom sur 9 ans 106920 € soit 11880 € /an (et en plus en scellier dom si il y a surplus de défisc annuel c'est reportable à l'année suivante)
loyer net de charges de gestion etc.. 500 €/mois soit sur 9 ans 54000 €
et à ce prix d'achat, la revente posera bien moins de problème que pour des prix au m² dépassant les 3500 €
Il sera peut être également possible de conserver le bien et de le louer en statut LMNP?
comment savoir si le bien n'est pas "trop cher"? on fait le rapport entre la défisc scellier du bien et sa défisc en girardin, plus on est proche de 1 plus le prix de vente est correct et inversement.
Bien prendre garde toutefois à la demande locative pour le bien envisagé.
11/08/2009 à 09h07
excusez mon intrusion dans le fil, mais:
puis je savoir si le statut LMNP s'applique à tous les bien immobiliers?
quels sont les obligations, avantages et inconveniants?
merci
--
N.Hum
11/08/2009 à 11h31
oui sur immobilier ancien ou neuf
http://www.patrimoine-fiscalite.fr/dispositifs-lmp-lmnp.html
mais peut-être que Gérard De Bruyker pourra te (nous) l'expliquer en détail.
@+
13/08/2009 à 10h14
bonjour,
je vais faire le rabat-joie mais la question était "le LMNP (pour Loueur en Meublé Non Professionnel)peut-il s'appliquer à tous les biens immobiliers",
il me semble que l'on peut déjà faire une distinction entre un local nu et un local meublé.
La qualification "Professionnel" suppose 3 conditions :
- être inscrit au Régistre du Commerce en ce sens (donc en tant que Loueur en Meublé, pas en tant que dentiste ou plombier, n'est-ce pas ?),
- recettes annuelless en tant que loueur en meublé supérieures à 23 000 euros (ce qui calme beaucoup de monde),
- les recettes de loueur en meublé excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal (3ème goulot d'étranglement).
ce n'est pas pour faire mon malin mais petites précisions et grandes conséquences...
Petite digression, l'administration fiscale un tantinet débordée par la floraison de chambre d'hôtes, ces braves gens se sont retrouvés dans la case des loueurs en meublés.
Mais cela ne gêne pas l'Insee d'en tirer des statistiques !
Que les journalistes recopient joyeusement, c'est de l'investigation, coco !
17/08/2009 à 11h35
on peut dire que le loueur en meublé professionnel n'existe pratiquement plus aujourd'hui du fait essentielement de la derniere condition qui impose que les recettes de l'activité en lmp soit supérieure au reste des revenus; et dans le cas des professions libérales, ce n'est plus le cas aujourd'hui.
Par contre il est possible que pour des activités de loueur en meublé professionnel, dégageant autour de 50 000 € de recette, on puisse récupérer ce statut lors du départ en retraite, puisque dans ce cas, bien des retraites seront inférieures à ce montant au niveau annuel.
Par contre on ne sait pas aujourd'hui si quand on récupère le statut de loueur en meublé professionnel, on repasse en régime d'exonération de la plus value au bout de 5 ans.
A suivre