achat des murs

bonsoir. je vais proposer à mon associé de racheter une partie des murs de la scm. ma partie en fait... pour ne plus payer de loyer (en effet mieux vaut payer un crédit qu'un loyer...) je voulais savoir si on peut déduire les intérets d'emprunts voir les échéances mensuelles dans le cas d'un achat immobilier professionnel? merci d'avance les confrères qui y sont passé

Hebken

08/09/2010 à 12h35

le mieux est de créer une SCI, qui rachète les murs (via emprunt) , et à qui tu payes un loyer équivalent au montant du remboursement du prêt. cqfd

ex: achat SCI rbt emprunt 1000€/mois, SCM paye un loyer de 1100€/mois à la sci. Avantage, tu déduis en totalité de tes charges scm le loyer versé à la sci, qui te permet de rembourser l'emprunt, donc fiscalité moindre .

S'il y a d'autres avis?

Salutations.

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Hebken!

d'accord pour la sci. Sinon, les intérêts sont déductibles, mais quand tu achetes en pro la plus-value de ta vente est imposable.

pluton

08/09/2010 à 13h06

la sci, faut la faire en perso...
par contre elle doit être soumise à l'impôt société et payer de la TVA sur les loyers...tout çà est à prendre en compte...les conseils avisés d'un expert comptable sont, à mon avis , nécessaire pour réaliser un tel "montage" fiscal...

Hebken

08/09/2010 à 13h53

pluton écrivait:
----------------
> la sci, faut la faire en perso...
> par contre elle doit être soumise à l'impôt société et payer de la TVA sur les
> loyers...tout çà est à prendre en compte...les conseils avisés d'un expert
> comptable sont, à mon avis , nécessaire pour réaliser un tel "montage" fiscal...

Pas de TVA en dessous d'un plafond (32000 € HT je crois).
Impôts société moins élevés que tranche marginale imposition dentiste...
• Régimes d'imposition d'une SCI ?
Brièvement, quels sont les régimes d'imposition d'une SCI ? Sur certains sites, on entend parler de SCI "transparentes". De quoi s'agit-il ?

Les SCI sont soumises à l'impôt sur les bénéfices... Le terme de SCI transparente n'existe pas au sens juridique. Il faut retenir qu'il existe deux régimes possibles :

- L'imposition sur les revenus (IR).

Les bénéfices sont partagés proportionnellement au nombre de parts de chaque associé, et sont imposés pour chacun d'eux, avec leurs revenus. Le fonctionnement est simple, pas besoin de tenir une comptabilité rigoureuse, pas de comptes à présenter en fin d'année (comme le régime IS), mais on ne peut pas tout passer en frais généraux, ni récupérer la TVA par exemple. Juste un forfait de 14 % est déductible (voir plus de précisions sur notre site).

- L'imposition sur les sociétés (IS).

Comme précédemment, mais les bénéfices subissent d'abord une imposition (15 % sur les bénéfices s'ils sont laissés dans l'entreprise, ou 33,33 % s'ils sont distribués aux associés).

Dans ce dernier cas, les associés bénéficient d'un avoir fiscal de l'ordre de 50 %.

Exemple : si un associé, perçoit 1000 euros de bénéfices à titre personnel, il ne sera imposé que sur 50 % c'est-à-dire, sur 500 euros.

L'avantage du régime de l'IS est de pouvoir déduire les frais réels : les intérêts d'emprunt, le matériel d'aménagement des locaux, rénovation, récupération de la TVA (non possible avec le régime de l'IR).

Le régime de l'IS nécessite de tenir une comptabilité rigoureuse (comme c'est le cas pour une SARL ou une EURL par exemple), et de déposer les comptes annuellement au tribunal de commerce.

Concernant la TVA:

La SCI peut opter pour l'imposition à l'impôt sur les sociétés. Dans cette situation, c'est la société qui est redevable de l'impôt sur les bénéfices réalisés.
Par ailleurs, l'activité de location d'immeubles nus est, en principe, exonérée de TVA.

Toutefois, les locations d’immeubles nus à usage industriel, commercial ou de bureau peuvent être assujetties à la TVA sur option. L’option doit être formulée par la SCI immeuble par immeuble à l’aide d’une lettre d’option. Cette lettre précise l’adresse de l’immeuble concerné et le régime d’imposition choisi. L’option doit être formulée par la SCI immeuble par immeuble à l’aide d’une lettre d’option dans un délai de quinze jours suivant le début de l’assujettissement. L’option prend effet au 1er jour du mois au cours duquel elle est exercée.
L’option est obtenue pour une durée de 10 ans renouvelable.
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Hebken!