reprise de cabinet

lors d'un rachat de cabinet les praticiens vendeurs ont tendances a vouloir gonfler l'immobilier et complètement ignorer le prix clientèle et matériel.
Apparemment cela peut poser des soucis par la suite à l'acheteur.(pour la clientèle)
En étant intéressé, comment feriez vous pour couper la poire en deux?

Dans le cas présent, le praticien qui souhaite me vendre à une patientèle inscrite dans sa compta mais forcément le chiffre à évoluer et le montant parait faible. Quel est le risque vis à vis de l'état d'un point de vus fiscalité? Comment bien évaluer le prix patientèle en sachant que je suis le seul racheteur potentiel? (lui ne souhaite pas revendre de patientèle et je souhaiterai suivre les habitudes du conseil de l'ordre)

Il reste du matériel a amortir mais il veut finir l'amortissement, je suppose que c'est pour déduire au maximum sa dernière année. Comment évaluer un matériel complètement amortit? mais qui semble en bon état.

Pour l'immobilier je voudrais être au prix du mètre carré sur la ville mais c'est très très loin de ce qu'il me propose.

en théorie je serai partit en courant mais le cabinet me plait vraiment.

Nous avons tous les deux un intérêt a conclure mais une divergence énorme dès le départ.

Est ce qu'un eugénolien a déjà racheter avec une base aussi divergente?
Je sais que si je lui propose cela il me claquera la porte au nez et en même temps cela fait un an qu'il attend et je suis le seul acheteur donc il prend le risque d'y perdre beaucoup aussi.

Je pense maintenant être bien placé pour savoir pourquoi si peu de cabinet se vendent.

Le Choixpeau magique

11/05/2011 à 11h14

Je dis peut être une bêtise, mais pour toi fiscalement ça ne va pas changer grand chose.
Si il te vend très cher les murs, que tu les prends par exemple en SCI, tu ne pourras de toute façon pas déduire plus qu'un loyer aux prix du marché dans ton coin, donc tu seras loin de déduire l'intégralité de ton crédit.
Si il te vend les murs au prix normal, et que tu lui achètes plus cher sa patientèle, tu ne pourras pas déduire la patientèle.

Là où le fisc pourraît peut être trouver à redire, c'est au moment de la revente de tes murs pour le calcul de la plus value, si ils considèrent que le prix de départ était sur-évalué. Mais en général je crois qu'ils ont plus peur des bien sous-évalués, craignant qu'une partie de la transaction est était réalisée en liquide...

A voir de toute façon avec un vrai professionnel avant de s'engager là dedans (comptable, avocat fiscaliste...)

oui apparemment le fisc estime que la clientèle a une valeur (calcul à partir du CA des dernière année) et la cession a titre gratuit éveil leur curiosité. Ce que le praticien ne veut pas entendre. Mais en même temps si il ne vend pas, tout le monde y perd lui et le fisc. Moi je veux juste être couvert car si la transaction est curieuse c'est sur moi que ça va retomber pas sur le vendeur.

Je comprends qu'un praticien qui part à la retraite et qui a une affaire veut en tirer quelque chose mais de tout ceux que j ai rencontré aucun ne veut faire ce que l'on entend de coutume.
Ce que je ne comprends pas c'est pourquoi ils ne veulent pas faire ce que le conseil de l'ordre recommande alors même que je leur dis que je suis prêt a mettre le prix et n'essaie pas de négocier.

J'ai déjà laisser une vente car un praticien ne voulait pas vendre de clientèle mais juste de l'immobilier +30%. Sa "maison" est toujours en vente. Il a perdu la clientèle. Il vendra sa maison au prix du marché et le matos d'occasion. Donc beaucoup moins que ce que j aurai payer.

J ai compris les enjeux légaux (lui aussi), je souhaite avoir l'avis des eugénoliens qui ont un peu d'expérience dans ce genre de négociations.

danteyeah

11/05/2011 à 12h16

versatis écrivait:
------------------
> oui apparemment le fisc estime que la clientèle a une valeur (calcul à partir du
> CA des dernière année) et la cession a titre gratuit éveil leur curiosité. Ce
> que le praticien ne veut pas entendre. Mais en même temps si il ne vend pas,
> tout le monde y perd lui et le fisc. Moi je veux juste être couvert car si la
> transaction est curieuse c'est sur moi que ça va retomber pas sur le vendeur.
>
> Je comprends qu'un praticien qui part à la retraite et qui a une affaire veut en
> tirer quelque chose mais de tout ceux que j ai rencontré aucun ne veut faire ce
> que l'on entend de coutume.
> Ce que je ne comprends pas c'est pourquoi ils ne veulent pas faire ce que le
> conseil de l'ordre recommande alors même que je leur dis que je suis prêt a
> mettre le prix et n'essaie pas de négocier.
>
> J'ai déjà laisser une vente car un praticien ne voulait pas vendre de clientèle
> mais juste de l'immobilier +30%. Sa "maison" est toujours en vente. Il a perdu
> la clientèle. Il vendra sa maison au prix du marché et le matos d'occasion. Donc
> beaucoup moins que ce que j aurai payer.
>
> J ai compris les enjeux légaux (lui aussi), je souhaite avoir l'avis des
> eugénoliens qui ont un peu d'expérience dans ce genre de négociations.

Ce qu'il y a de bizarre c'est que ton prat a surement dû la payer à l'époque sa patientèle, elle a donc une valeur comptable, et si il la revend au même prix il n'y aurra pas de plus valu à payer pour lui.
La raison pour laquelle il gonfle l'immobilier c'est que si il en a fait l'acquisition à titre privé au delà de 15 ans il n'a pas non plus de fiscalité sur la plus valu, ce qui n'est pas le cas pour le matos et la patientèle, regarde avec lui si cette dernière n'a pas une petite valeur comptable.
Par contre je ne vois pas où est le risque pour toi, si il n'y a pas de dessous de table, et si le notaire accepte la transaction, le fisc n'embêtera que le vendeur. Au moins les murs tu peux les amortir sur 15 ans et plus, alors que patientèle et matos c'est 7 ans (mensualité plus lourde pour le début, et difficulté de réinvestissement)

clemsdent

11/05/2011 à 13h39

tu auras quand même tout intérêt à ce qu'il y ait une valeur de matériel vendu, car tu peux la passer en frais, contrairement à la patientèle et l'immobilier.

merci!
donc je lui proposerai. patientèle a son prix d achat. materiel servira de balance pour l accord et immobilier au prix du marché achat ou locatif.

Hebken

11/05/2011 à 15h02

Pour avoir été dans ce cas à mes débuts, je suis étonné que tu veuilles "acheter de la clientèle" à tout prix?
je m'explique: pour la clientèle, à la différence de l'achat de matériel (les locaux c'est encore différent), le capital remboursé est réintégré dans tes revenus, et ça devient très lourd quand les intérêts diminuent car seuls les intérêts sont déductibles.
Le matériel au contraire est amortissable, les loyers des leasings déductibles, etc.

En résumé il est plus intéressant de monter un cabinet, car tout l'investissement est déductible ou amortissable ou de n'acheter que très peu de clientèle.

Concernant l'immobilier, le passage par une SCI est quasi obligatoire, mais là encore le capital remboursé est réintégré mais sur la SCI (impôts société), en plus tu peux être locataire de ta SCI pour pouvoir déduire le loyer qui servira au remboursement du prêt...

mac

12/05/2011 à 11h08

Hebken écrivait:
----------------

> Concernant l'immobilier, le passage par une SCI est quasi obligatoire,


ah bon?

je relance sur le prix de l immobilier...

s agissant d immobilier professionnel, le metre carré ne doit il pas pas etre moins élevé que pour de l immobilier d'habitation?

radich_a_tord

03/06/2011 à 13h37

La même

Et comment faire estimer la valeur d'un bien immobilier (loyer, ou valeur à la vente). Par un agent immobilier ? un notaire ? Y a t il une référence genre un barème des prix ?

Un loyer doit représenter combien de % du CA mensuel à votre avis ?

Il se vend de la patientéle de nos jours ????
Remarque s'il y a des peureux, ça rassure ?!?!

Un seul mot, CREATION !!! pour les normes, pour ton plateau technique, pour ton ergonomie et j'en passe...

alors, pour le prix de l'immobilier j ai demandé à l'agence la plus proche.

je ne pense pas que ce soit pour les peureux, le rachat avec le matos me coute moins cher qu une installation neuve, les locaux ont été conçu pour un cabinet dentaire donc pas cher pour moi et adapté. le materiel est correct et je ne pars pas a zéro. c'est sur que c'est pas évident a trouver mais je pense qu il y a de bonnes affaires. Le tout c'est d'etre gagnant gagnant.

Le Choixpeau magique

03/06/2011 à 15h44

roger chicot écrivait:
----------------------
> Un seul mot, CREATION !!! pour les normes, pour ton plateau technique, pour ton
> ergonomie et j'en passe...

Il y a aussi des inconvénients à la création, comme le fait de rester de longs mois sans gagner d'argent, j'en sais quelque chose.

johnnybegood écrivait:
----------------------
> je relance sur le prix de l immobilier...
>
> s agissant d immobilier professionnel, le metre carré ne doit il pas pas etre
> moins élevé que pour de l immobilier d'habitation?
Le prix de la surface bureau (surface nue) est en général de 30% à 50% en dessous du prix du prêt-à-habiter.
Mais le bureau se trouve souvent dans des Zones Industrielles.. ou dans des immeubles chics.

ok mais qu enest il pour les cabinet dentaire, il ne s agit ni d une surfacenue ni d un pret a habiter puisqu il faudrait payer les travaux pour le rendre habitable

radich_a_tord

04/06/2011 à 11h37

paradoxe écrivait:
------------------
> > s agissant d immobilier professionnel, le metre carré ne doit il pas pas etre
> > moins élevé que pour de l immobilier d'habitation?
> Le prix de la surface bureau (surface nue) est en général de 30% à 50% en
> dessous du prix du prêt-à-habiter.

Ok

> Mais le bureau se trouve souvent dans des Zones Industrielles.. ou dans des
> immeubles chics.

C'est bien mon cas, situation très intéressante (à 100m d'un centre ville avec nombreux commerces, parkings privés, cabinet ancien, chiffre dans la moyenne) et les locaux sont en état neuf, prêts à travailler, aucun travaux d'aménagement à prévoir au début.

L'offre de vente du matériel+patients me convient mais on me propose un tarif plutôt salé sur le loyer.

Je vais demander à une agence pour avoir une estimation.

Un loyer doit représenter combien de % du CA mensuel à votre avis ?

Ratinox

05/06/2011 à 01h34

Pas de loyer Radich', t'achètes. La pierre y a que ça de vrai.
C'est la seule chose dont tu es sûr qu'elle a une valeur.
Comme tu ne comptes pas rester trois ans et t'en aller tu auras payé plus de deux fois le prix des murs à la fin de ton exercice.

Et si tu pars avant, tu auras capitalisé. Sinon tu feras payer un loyer au dentiste qui viendra après toi, situation dans la quelle le vendeur souhaite te mettre.

Mais je sais que ça réduit l'éventail du choix. Ou alors acheter dans le même immeuble ou juste à côté dès qu'une surface se libère mais généralement on se laisse porter par le train-train et la facilité du loyer et on n'investit pas.

radich_a_tord

06/06/2011 à 13h23

Merci pour ta réponse.

En considérant qu'on fait en moyenne un bénéfice de 30 à 40 % sur le chiffre d'affaire, à combien limiter son remboursement mensuel de crédit pour les murs ?

(Je n'ai pas besoin de beaucoup au niveau privé)

cartman

06/06/2011 à 14h44

Ratinox écrivait:
-----------------
> Pas de loyer Radich', t'achètes. La pierre y a que ça de vrai.
A condition de ne pas surpayer le bien en question.

> C'est la seule chose dont tu es sûr qu'elle a une valeur.
L'immobilier tout comme les arbres ne montent pas jusqu'au ciel.

> Comme tu ne comptes pas rester trois ans et t'en aller tu auras payé plus de
> deux fois le prix des murs à la fin de ton exercice.

En payant le bien à crédit sur plus de 20 ans emprunt à 100% tu paies également deux fois ton bien sans compter le foncier et les charges de copro inhérent et les normes à venir.


Si le bien n'est pas surévalué, achète sinon loue.