Création SCI toujours d'actualité ?

Bonjour à tous,

Est ce que l'acquisition des murs d'un cabinet via une SCI est toujours d'actualité et intéressante fiscalement ?

Je précise pour une création simple avec 1 praticien , sans intention de s'associer avec un confrère.

Est ce que l'acquisition à titre professionnel avec intégration dans le patrimoine pro est plus intéressant ? je sens que la fiscalité est forte à la sortie dans ce cas car tout à pu être passé en charges déductibles pendant la durée de l'exercice.
Mais dans le cas de la SCI pour récupérer son argent à titre personnel il faut également passer par la case plue-value...

Mon notaire et mon comptable se renvoient la balle en me conseillant chacun 2 choses différentes.

Avez vous des conseils ?

Merci!

c'est marrant je suis EXACTEMENT dans le même cas que toi et comptable et notaire ont 2 sons de cloches différents! perso je pense que je ne vais pas monter la sci tout de suite.

Agachon

14/06/2012 à 00h58

La différence se fait surtout à la sortie. Si tu mets ton local pro dans le patrimoine pro, quand tu arrêtes ton exercice, tu es obligé de vendre et tu réintègres la plus-value en bénéfice de l'année avec les charges qui vont avec (URSSAF, CARCD, IRPP), et en plus il n'y a pas d'abattements au cours des années.

Si tu le mets dans le patrimoine privé, quand tu t'arrêtes (ou déménages), cela ne change rien. Tu peux garder ton local, le vendre ou le louer en habitation ou en pro, tu n'auras que la plus-value en cas de vente. En plus, je pense que la date de l'exonération de plus-value à 30 ans va baisser dans quelques années pour ne pas bloquer le marché immobilier.

Pendant les années d'exercice, tu te mets un loyer qui va diminuer tes charges sociales. Pour l'IRPP, c'est pareil, tu auras du bénéfice foncier au lieu de BNC. Quand aux charges sur le local, tu te fais un bail très favorable qui met tout à la charge du cabinet. Tu peux tout mettre, taxe foncière, gros travaux etc.. La seule chose que tu ne peux mettre, c'est l'assurance propriétaire (une centaine d'euros par an).

D'autre part, tu peux maintenant te louer à toi-même depuis quelques années sans avoir à créer de SCI.

Agachon écrivait:
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> D'autre part, tu peux maintenant te louer à toi-même depuis quelques années sans
> avoir à créer de SCI.

Merci pour cette réponse, Comment cela se passe t il concrètement ? faut il tout acheter en nom propre et après mon comptable se débrouille ?

Cela ne pose t il pas de problèmes de s'endetter pour la construction en nom propre plutot que via une SCI pour un autre achat immobilier ?

floyden

14/06/2012 à 13h14

> Cela ne pose t il pas de problèmes de s'endetter pour la construction en nom
> propre plutot que via une SCI pour un autre achat immobilier ?


Ca, ça dépend de ton banquier. Il peut très bien grever ta capacité de crédit pour un futur achat (résidence principale par ex.), même si le crédit du local pro est contracté par la SCI.
A toi de bien négocier avec lui, surtout si le loyer couvre les mensualités de crédit. Mais que tu sois en SCI ou en nom propre ne fera pas de différence pour lui (de toute façon tu seras caution personnelle du prêt de la SCI)

Agachon écrivait:
-----------------
> La différence se fait surtout à la sortie. Si tu mets ton local pro dans le
> patrimoine pro, quand tu arrêtes ton exercice, tu es obligé de vendre et tu
> réintègres la plus-value en bénéfice de l'année avec les charges qui vont avec
> (URSSAF, CARCD, IRPP), et en plus il n'y a pas d'abattements au cours des
> années.
>
> Si tu le mets dans le patrimoine privé, quand tu t'arrêtes (ou déménages), cela
> ne change rien. Tu peux garder ton local, le vendre ou le louer en habitation ou
> en pro, tu n'auras que la plus-value en cas de vente. En plus, je pense que la
> date de l'exonération de plus-value à 30 ans va baisser dans quelques années
> pour ne pas bloquer le marché immobilier.
>
> Pendant les années d'exercice, tu te mets un loyer qui va diminuer tes charges
> sociales. Pour l'IRPP, c'est pareil, tu auras du bénéfice foncier au lieu de
> BNC. Quand aux charges sur le local, tu te fais un bail très favorable qui met
> tout à la charge du cabinet. Tu peux tout mettre, taxe foncière, gros travaux
> etc.. La seule chose que tu ne peux mettre, c'est l'assurance propriétaire (une
> centaine d'euros par an).
>
> D'autre part, tu peux maintenant te louer à toi-même depuis quelques années sans
> avoir à créer de SCI.

en bémol,le code des impots règlemente précisément ce qui incombe au propriétaire (sci) ou au locataire (bnc).

il est très simple de faire entrer des tiers dans une sci
(enfants, conjoint) sans passer chez le notaire.

Attention, une SCI qui achètera ou à laquelle on apportera un bien immobilier ne peut pas être constituée sans notaire. La mutation correspondante fera toujours l'objet d'un acte notarié.

Pour détenir un local commercial, la SCI présente aussi l'avantage de séparer son fonds de commerce des murs de son entreprise, ce qui peut à terme faciliter la cession de son activité (http://www.creationsci.info/-Local-professionnel-en-SCI- rappelle les avantages et inconvénients de ce montage).


En ce qui concerne la comparaison entre imposition des plus-values professionnelles et plus-values des particuliers, la réforme de la plus-value des particuliers en février 2012 d'une part, et l'annonce d'une réforme de l'impôt sur les sociétés par F. Hollande rend la comparaison bien difficile. Cependant, la PV des particuliers, en intégrant la CSG au taux de 15,5% (non remis en cause par l'actuel gouvernement), est imposée à 34,5%, soit le taux d'IS. Hors abattement certes. Mais cet abattement devient réellement significatif qu'après une quinzaine d'années de détention. Or un local professionnel inscrit à l'actif d'une entreprise soumise à l'IS peut être amorti, et les dotations sont fiscalement déductibles.

Merci pour ces réponses,

Au final cela ne m'éclaire pas beaucoup plus ...

Si j'ai bien compris : Cela semble plus simple à gérer en cas de SCI (à l'IS si j'ai des revenus élevés pour cause d'imposition à 33% voir une partie à 15% ? )

La SCI facilite la transmission , l'intégration d'un associé (même si on ne peut prévoir l'avenir, je ne me vois pas m'associer..) la possibilité de revendre le cabinet en conservant les murs.
La sortie et la réintégration en patrimoine privé se fera avec un abattement dégressif de la plue value à partir de la 15° année

L'achat en professionnel permet de tout déduire intégralement tous les frais lié au local, mais la plue value en sortie sera nettement plus élevée.

Pff je ne suis pas vraiment plus avancé, étrange que cela ne soit pas plus simple... Et que tout le monde ai des avis contraire (notaire, comptable etc..)