La Crise.

...eh oui...trop grand,trop beau...l Espagne a surestime ses moyens,et aujourd hui le pays ne se releve plus....je me rappelle encore,les dires de beaucoup il y a encore quelques annees..."l Espagne,nouvel eldorado"...etc.....mais on va y arriver aussi en France,a vouloir urbaniser tout et n importe quoi sous pretexte qu il faut loger a tout prix...moi,cela me fait rager....lol

....desolee,mon telephone poste tout deux fois....j edite..;)

Très instructif.

wakrap

10/09/2012 à 22h42

Vouloir urbaniser à tout prix, pour le vouloir il faut avoir le pouvoir de le faire et c'est qui qui a le pouvoir?

Bon, pour avoir des informations qui ne soient pas de conneries de gocho bobo, je peux vous citer le Texas, par exemple, qui est le seul Etat USA qui n'a pas connu de crise immobilière, simplement parce qu'il n'y a pas eu de bulle, simplement parce qu'il il y privatisation totale de la terre, simplement parce que la constitution de cet Etat interdit la simple existence d'une loi limitant l'usage privé de la terre. Aucune limite foncière réglementaire, donc aucune bulle artificielle crée par les Etats, malgré les délire de subprime qui ne s'y sont pas exprimés car leur support (la réglementation foncière) n'existait pas.

Bon, pour ne pas finir trop ignorant : http://www.scribd.com/doc/80163334/Logement-crise-publique-remedes-prives-Vincent-Benard-Institut-Turgot-2007

Je crois que ce bouquin est très complet.
Bonne lecture. Et vous noterez que ce bouquin est daté de 2007, comme quoi les libéraux n'ont pas attendu pour comprendre la connerie réglementaire socialisante.

...J'en ai lu quelques pages, car sans trop savoir pourquoi ce sujet m'interesse beaucoup, surtout depuis que je travaille en region parisienne...

Apparemment, le France ne s'en sort pas trop mal, mais "peut mieux faire" normal la perfection n'existe nul part;)

mais moi le constat que je fais, c'est qu'au final, le plus compliqué est de se loger dans de bonnes conditions....
Si on le veut on peut meme habiter tout pres de Paris, aux portes, pour un loyer toujours plus accessible qu'intra-muros...Super...on a construit partout n'importe ou sans trop tenir compte de rien

Mais le prix a payer, c'est d'accepter d'habiter entre la décharge et la voie ferrée...

C'est mieux que rien, c'est sur, mais j'ai du mal avec le concept d'urbaniser sauvagement... lol

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˙˙˙˙˙ǝıʌ ɐɯ ɹǝʌǝɹ ɹıoʌnod ǝɹpuǝʇéɹd ɹnod ǝllıǝıʌ doɹʇ ɐɾǝp suǝs ǝɯ ǝɾ 'sıoɟɹɐd˙˙˙

wakrap

11/09/2012 à 00h01

Ah, et moi qui croyais que justement quand les individus peuvent décider pour eux-même ils ne se comportent pas en sauvage, et moi qui croyais que les sauvages ne le sont que vis à vis des autres.
Tu vois, il est difficile de sortir de la novlangue franchouillarde dans laquelle on baigne.
La jungle, c'est la loi du plus fort.
Quand le plus fort ne peut t'imposer une réglementation, il n'y a plus de jungle, car il ne peut t'imposer sa force.

wakrap écrivait:
----------------
> je peux vous citer le Texas, par exemple, qui est le seul Etat USA qui n'a pas
> connu de crise immobilière, simplement parce qu'il n'y a pas eu de bulle,
> simplement parce qu'il il y privatisation totale de la terre,

Je suis en admiration devant tant de simplicité.
Réduire la présence d'une bulle, ou son absence, à un seul facteur est d'une simplicité qui exclut la rationalité.
Mais que fais-tu de tous les autres facteurs, qui peuvent être conjoncturels-monétaires, sociologiques, légaux mais aussi psychologiques ?
Ta simplicité unidimensionnelle est extatique, tendance moniste.
Tu raisonnes en noir et blanc. Donc, tu ne raisonnes pas. Tu es dans ton mythe.

wakrap écrivait:
----------------
> La jungle, c'est la loi du plus fort.
> Quand le plus fort ne peut t'imposer une réglementation, il n'y a plus de
> jungle, car il ne peut t'imposer sa force.

Et pourquoi ne le pourrait-il pas, s'il n'est soumis à aucune loi, à aucune règle, et s'il peut assouvir sa propre liberté ? Ton discours est d'une candeur étonnante.
Il n'a d'ailleurs pas besoin d'utiliser la force, il peut agir par tromperie pour te duper et te voler.
Il peut, par exemple, te prêter de l'argent en sachant que tu ne pourras jamais rembourser, afin de te déposséder de ton bien.
Il peut te vendre une créance en la présentant enrubannée et décorée, la bouche en fleurs, alors qu'elle n'est qu'un ramassis d'actifs pourris et falsifiés.
Il peut mélanger banque d'investissements et banque de dépots, les clients mal informés ou non informés ne sachant ni où va leur argent ni à quoi il sert ni les risques pris, persuadés qu'ils mettent juste de coté pour leurs vieux jours.
C'est bien l'absence de contrôle et de régulation étatique qui est à l'origine de ces duperies et de ces escroqueries. L'homme n'est pas obligatoirement honnête, gentil et scrupuleux : il faut lui imposer de l'être.
La réglementation a pour but d'apporter de l'ordre et de l'équité. L'ordre, c'est obligatoirement une contrainte correspondante, mais une contrainte protectrice contre la violence et le vol.

wakrap

12/09/2012 à 19h57

Belle inversion, Ameli.

Tout d'abord , pas un mot contredisant ce fait. Merci. Je ne prendrai pas la peine d'ajouter les autres Etats qui aussi n'ont pas connu de bulle, on retrouve la même caractéristique peu ou prou.
Le droit de propriété n'est pas un mythe, c'est le pilier des droit de l'homme, sans lui pas de droits de l'homme. Appelle le un dogme si tu veux.

Je reconnais tout à fait que les innombrables moyens inventés par les Etats et la force publique pour le briser afin d'asseoir le pouvoir de tous les petits totalitaires sont "conjoncturels-monétaires, sociologiques, légaux mais aussi psychologiques" et d'autres que tu as oubliés.

La caractéristique de ces moyens c'est que si le droit de propriété est respecté, ils ne peuvent s'exprimer, ou si ils s'expriment, leurs effets sont visibles localement et la liberté des acteurs, l'information libre, font que la correction est rapide, les bulles ne peuvent se former.

Ton propos n'a guère plus de sens que de dire que c'est un mythe de stériliser car les voies instrumentales de transmission sont multiples.

Mais je sais que je ne convaincrai pas un religieux de l'Etat tel que toi. Tu es hors de la raison, tu as la foi.

mark

12/09/2012 à 21h22

Pas plus qu'il y a d'espoir de te convaincre de l'obnubilation qui te pousse à citer des textes qui contredisent même ton intention de démonstration... ^^

Cette manière qui consiste à faire d'un fait une règle, ou d'un maigre exemple la preuve d'une théorie. :)

wakrap

12/09/2012 à 21h58

Toujours la même inversion, je n'ai rien à prouver, c'est à vous de prouver que vos interventions sont utiles, or la crise montre que à peu près partout où ces interventions sont passées, c'est parti en daube. Les seuls endroits de la planète où ces interventions étatiques sont restées sans effets ou presque, ce sont les endroits où la propriété de la terre est restée appliquée à peu près totalement, cas du Texas, plus près de chez nous l'Allemagne en raison d'une loi qui ne bride pas son utilisation, tout terrain à proximité d'un terrain déjà construit est automatiquement constructible, les villes peuvent s'étendre librement.

C'est à celui qui agit de prouver que son action est utile ou bénéfique.

Vas y , prouve que l'action de réglementation de la terre est utile.
Donne un seul exemple.

Le fait est qu'elle est nuisible, partout, toujours.

La liberté est une absence de contrainte, l'action de l'Etat est une contrainte, c'est au défenseur de la contrainte de démontrer que leur contrainte est utile.
N'inversez pas les choses, or vous le faites, vous êtes des religieux, bigots, enfermés dans vos contradictions.

lezard

12/09/2012 à 22h07

Un peu de lecture pour essayer de comprendre la crise, du moins celle des subprimes:

Subprime : comment la politique monétaire a encouragé la spéculation

Publié le 11/09/2012

Un article académique récent bouscule la thèse traditionnelle sur l’origine de la crise des subprimes.

Par Acrithène.

L’objet de ce billet est de vulgariser un article académique écrit par Augustin Landier (TSE), David Sraer (Princeton) et David Thesmar (HEC) [1] sur l’origine de la crise des subprimes, que j’ai trouvé particulièrement intéressant et qui bouscule, ou du moins complète, la thèse traditionnelle sur le sujet.

La thèse traditionnelle

L’explication la plus courante de la bulle immobilière américaine repose sur le chemin emprunté par un crédit immobilier, de l’agence de crédit d’une petite ville jusqu’au portefeuille intoxiqué d’un investisseur londonien.

Dans un premier temps, le crédit est accordé par une agence de crédit ou une banque de détail.
Ensuite, il est revendu à un établissement financier spécialisé, dont les deux plus grands étaient Fannie Mae et Freddy Mac, deux entreprises parapubliques (« government sponsored ») issues du New Deal de Roosevelt. Ces établissements agrégeaient les crédits immobiliers en titres financiers, pour en mutualiser les risques (d’où la notation AAA), pour ensuite les revendre à des investisseurs. Une activité aussi pratiquée par les grandes banques d’investissement. C’est la fameuse titrisation.

Ce mécanisme a conduit le marché à émettre des crédits à des ménages non solvables, et ce pour deux raisons principales :

Les organismes de crédit étaient peu regardant quant à la qualité de l’emprunteur, dans la mesure où ils se débarrassaient immédiatement du risque de crédit auprès de Fannie Mae, Freddy Mac ou d’une banque d’affaires, qui elles-mêmes noyaient ensuite le poisson dans un titre financier compliqué revendu à des pigeons du monde entier.

Quant aux emprunteurs, ils étaient heureux d’acquérir une maison et semblaient totalement confiants. Les taux d’intérêts étaient maintenus artificiellement bas par la Fed, et les prix des biens immobiliers s’envolaient de sorte, qu’au pire, ils leur suffiraient de revendre leur maison pour rembourser leur dette.

Une objection

Ce qui cloche dans ce récit, c’est que l’étude des comptes des établissements de crédit montre que ces derniers conservaient une très forte exposition aux crédits qu’ils octroyaient, et n’en revendaient en fait qu’une partie aux sociétés chargées de leur titrisation. Dès lors, l’explication selon laquelle ils n’avaient aucune incitation à surveiller la solvabilité de leur clientèle perd de son pouvoir de conviction.

Le risk-shifting

Pourquoi donc ces établissements de crédit prêtaient-ils à des ménages risqués ? D’après les auteurs, la théorie du risk-shifting répond à cette question.

Le risk-shifting décrit une situation où la santé financière d’une société anonyme est si mauvaise qu’elle conduit ses dirigeants à accroître considérablement les risques qui pèsent sur leur entreprise. Cela vient du fait que dans une société anonyme, la responsabilité des actionnaires est limitée aux sommes qu’ils ont initialement engagées. Ils sont donc totalement indifférents à l’amplitude de la faillite de leur société. Pour eux, que la société fasse faillite suite à une perte de 100€ ou de 100 000€ ne change rien. Ils ont tout perdu, et on ne peut leur réclamer davantage que leur mise initiale. (Notons, en revanche, que l’amplitude d’une faillite est importante pour l’ensemble des autres parties prenantes : fournisseurs, banques, salariés… qui se partagent les restes).

Prenons l’exemple d’une entreprise de défense au bord de la faillite et dont la seule chance de survie soit le déclenchement d’une guerre hautement improbable. Imaginons maintenant un projet d’investissement qui rapportera 10€ si la guerre devait toutefois avoir lieu, mais en provoquera une perte de 1000€ en cas de paix. Aucune entreprise en bonne santé et correctement gérée ne lancera un tel projet dont l’espérance de gain moyenne est clairement négative. Mais pour notre entreprise en détresse, ce projet est une aubaine. Si la guerre a lieu, les actionnaires auront gagné 10€, et dans l’autre cas, l’entreprise se retrouvant de toute manière en faillite, ils n’auront rien perdu.

C’est ce phénomène par lequel une entreprise en détresse se conduit de manière plus risquée qu’une entreprise en bonne santé qu’on appelle risk-shifting.

Le risk-shifting chez les établissements de crédit

Landier, Thesmar et Sraer font d’abord l’étude de cas de New Century, le second établissement de crédits hypothécaires « subprimes » entre 2004 et 2007. Ils montrent que, contrairement à l’histoire officielle, cet établissement conservait une fraction significative des crédits subprimes émis, environ 20%.

New Century empruntait à taux variables sur les marchés financiers pour prêter à taux fixes à des ménages. Cette stratégie compliqua singulièrement la santé financière de l’établissement quand, courant 2004, la politique monétaire d’argent bon marché pris fin et que les taux directeurs de la banque centrale bondirent rapidement, renchérissant les charges financières pesant sur son bilan.

Ainsi, dès 2004, New Century se trouvait dans une situation de détresse financière, empruntant beaucoup plus chèr que prévu l’argent qu’elle avait prêté aux particuliers. Sa survie ne pouvait être assurée que par le recouvrement intégral des crédits qu’elle avait accordés. Or, la seule garantie pour une banque de recouvrer à coup sûr l’argent qu’elle a prêté est que le bien hypothéqué ait une valeur de marché nettement supérieure au montant dû. Le sort de l’entreprise devenait alors totalement dépendant de la hausse continue des prix de l’immobilier, c’est-à-dire de la pérennité de la bulle.

Selon la logique que j’ai décrite précédemment, cette détresse a provoqué un changement de stratégie de la part de New Century. Il devenait préférable pour les actionnaires de favoriser des crédits dont la probabilité de remboursement était très dépendante de la hausse des prix de l’immobilier. Les crédits à remboursement différés en sont un bon exemple. Ils consistent à différer le remboursement du prêt de 24 mois, l’emprunteur ne payant au début que la charge des intérêts. Pour faire face à la soudaine hausse des remboursements à l’issue des deux premières années, les ménages en difficulté doivent parfois refinancer leur emprunt. Refinancement qui ne sera accordé que si la valeur de leur maison s’est appréciée… Du point de vue de New Century, si le marché immobilier est haussier, les ménages ayant accepté ces contrats seront en capacité de se refinancer et donc de rembourser des intérêts élevés, et si le marché immobilier dégringole… au diable les pertes occasionnées par ces crédits douteux vu que l’entreprise sera de toute manière en faillite.

Suite au retournement menaçant de la politique monétaire en 2004, la part de ce type de prêts peut-être plus rémunératrice mais assurément bien plus dangereuse dans les transactions de New Century ayant bondi de 2% à 20%, traduction logique du lien unissant désormais la survie de l’établissement à la croissance de la bulle immobilière.

Étudiant l’ensemble des acteurs du marché, les auteurs montrent une corrélation entre l’exposition des établissements de crédit à une chute des prix et la hausse des prêts à remboursement différé dans leurs activités, à l’image de New Century. Plus les établissements étaient fragilisés par la politique de la Fed, plus ils s’exposaient délibérément à l’éclatement de la bulle. Similairement, les crédits accordés par ces établissements s’orientèrent davantage vers les régions où leur remboursement dépendait davantage de la hausse des prix de l’immobilier que de la solvabilité intrinsèque de leurs clients.

Implications

La théorie du risk-shifting fournit une explication quant aux motivations rationnelles que peuvent avoir eu les établissements financiers à émettre des crédits de mauvaise qualité.

De leur point de vue, ces crédits ne présentaient que peu de risque, car leur non-remboursement probable était parfaitement corrélé au risque de faillite qui pesait de toutes manières sur les actionnaires. Du point de vue de l’intérêt général, leur stratégie a pu en revanche considérablement augmenter le coût de la crise et l’amplitude de la bulle immobilière. Non supportées par ses actionnaires (New Century fit faillite en 2007), ces pertes furent absorbées par l’ensemble de ses créanciers.

Mais l’analyse des auteurs porte aussi un éclairage particulièrement négatif sur la politique monétaire. Non seulement le maintien de taux d’intérêt particulièrement bas a permis l’émergence d’une bulle immobilière, mais la fragilisation des établissements de crédit suite au redressement soudain des taux les a paradoxalement conduit à dégrader consciemment la qualité de leurs crédits hypothécaires. Le yoyo keynésien de la relance monétaire semble avoir un nouvel effet pervers.

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«Point n'est besoin d'espérer pour entreprendre ni de réussir pour persévérer.»

gulguch

12/09/2012 à 23h12

"Mais l’analyse des auteurs porte aussi un éclairage particulièrement négatif sur la politique monétaire. Non seulement le maintien de taux d’intérêt particulièrement bas a permis l’émergence d’une bulle immobilière...."

OK mais les taux étaient bas justement pour échapper au crash de la bulle internet 2001. Pour échapper à une crise on engendre les conditions de la crise suivante.
Maintenant pour sortir de la crise des subprimes aux USA, easing, afflux de liquidités. Pareil en Europe pour essayer de se dépétrer des dettes étatiques et para-étatiques, Draghi a annoncé des prèts "sans limite". Dans un cas comme l'autre on fait fonctionner la planche à billets et augmenter la masse monétaire considérablement.
A l'horizon: retour de l'inflation, dépréciation de Euro et Dollar contre l'or, pétrole, produits de base agricoles. Extinction des dettes par la dépréciation des monnaies.
Tout le reste.. n'est pas sur!