Rachat d'un cabinet?

Bonjour à tous!

Je sais qu'il existe déjà de nombreux postes sur le sujet mais j'aimerais vous demander des conseils sur mon cas personnel.
Il y a maintenant quelques semaines, j'ai visité un cabinet à reprendre. Il se situe en plein centre d'une ville de 8500 habitants avec 4 dentistes,parmi lesquels le vendeur.Cette ville est en plein essor puisqu'on y construit de plus en plus de logements, avec une variation de la population de 4%.
En ce qui concerne le cabinet à reprendre, il a des avantages:
-son prix: 30000 euros
-pas de personnel
- RVG, récupérateur d'amalgame neuf
-l'emplacement : avenue fréquentée avec places de parking public
- une partie se situe au rez de chaussée
- comparé à une création, je bénéficierai de la patientèle du praticien qui part (je sais qu'ils ne resteront pas tous, c'est sûr mais bon,il en restera forcément)
- loyer raisonnable pour la région: 750 euros (les murs appartiennent au praticien) pour 90m2. Plus tard, il me vendrait les murs à 170000euros.

Comme vous l'imaginez bien, ce cabinet a aussi des inconvénients:

- 90m² certes mais répartis sur 2 niveaux (45m² au rez de chaussée).Si je veux mettre une pano, elle sera surement à l'étage.
- Pas de possibilité de s'associer à moins qu'un des 2 soit à l'étage (pas d'ascenseur mais escalier)
- matériel pas de toute fraîcheur mais fonctionnel (vieux fauteuil, d'ailleurs le skaï est troué)
- Il faut faire des travaux pour que le cabinet soit accessible aux handicapés ( l'entrée, les toilettes, installation d'un ascenseur privatif plus tard...)
- Faire une salle de stérilisation
- installer une pano( aujourd'hui, je ne m'imagine pas travailler sans)

Avec toutes ces infos en tête,pleine de volonté et d'espoir pour mon projet, je suis allée à la mairie pour me renseigner sur la possibilité de faire des travaux. Et là, on me propose autre chose. Avec le développement de la ville, une sorte de maison médicalisée s'est ouverte à l'entrée de la ville.On y trouve 2 médecins, un podologue, un ostéopathe et pas de dentiste! Il se trouve qu'un local de 100 m² est à louer pour 760 euros, il est accessible pour les handicapés, au rez de chaussée, avec parking. De plus, il y a de la fréquentation puisqu'il y a un hypermarché pas loin, et d'autres commerces).

Que faire? créer et tout installer à mon goût ou racheter le vieux cabinet et faire les travaux?
Je précise aussi que j'ai un petit pincement au coeur pour ce praticien qui compte vraiment sur moi pour reprendre son cabinet.(Connaissant les jeunes de ma génération, je pense que dans l'état où est le cabinet aujourd'hui, il n'intéressera personne).
Je vous remercie d'avance pour vos réponses:-)

barbabapat

01/12/2012 à 11h52

Couper la poire en deux en rachetant ce qui est valable tout en réfléchissant à l'aménagement dans le cadre de leur maison de soins si tu estime le local non utilisable en l'état.

Par contre regarde les coûts pour aménager le local de la mairie, les loyers et l'organisation des charges.

jimm33

01/12/2012 à 12h02

Bonjour Nify,
Certes les 2 options ont leur avantages et leurs inconvénients.
Il faut d'abord voir ce que tu peux investir de suite. L'intérêt de racheter le cabinet du confrère est que tu pourras rapidement bosser et avoir un bon rendement avec un faible investissement.
L'autre option est de s'installer dans ce cabinet et plus tard déménager dans un autre local plus adapté, à proximité.
Saches quant même que la norme handicapé est valable que sur les locaux neufs donc aucune obligation de faire les travaux dans l'ancien cabinet.
Bonne chance.

toto48

01/12/2012 à 12h05

> Je précise aussi que j'ai un petit pincement au coeur pour ce praticien qui
> compte vraiment sur moi pour reprendre son cabinet.(Connaissant les jeunes de ma
> génération, je pense que dans l'état où est le cabinet aujourd'hui, il
> n'intéressera personne).
> Je vous remercie d'avance pour vos réponses:-)

Plus tôt que de compter sur toi, il aurait du faire évoluer son cabinet pour lui donner une attractivité.
Il a choisi de faire peu de frais pour augmenter sa rentabilité au détriment de la revente.
On ne peut pas espérer le beurre et l'argent du beurre.
Visiblement il y a de la place pour 4 dans cette ville et cela que te reprenne son cabinet ou pas.
Donc regarde ce qui est le mieux pour toi.
Et c'est peut être un peu dur, mais si il ne vend pas, c'est certainement en partie de sa faute.

toto48

01/12/2012 à 12h05

> Je précise aussi que j'ai un petit pincement au coeur pour ce praticien qui
> compte vraiment sur moi pour reprendre son cabinet.(Connaissant les jeunes de ma
> génération, je pense que dans l'état où est le cabinet aujourd'hui, il
> n'intéressera personne).
> Je vous remercie d'avance pour vos réponses:-)

Plus tôt que de compter sur toi, il aurait du faire évoluer son cabinet pour lui donner une attractivité.
Il a choisi de faire peu de frais pour augmenter sa rentabilité au détriment de la revente.
On ne peut pas espérer le beurre et l'argent du beurre.
Visiblement il y a de la place pour 4 dans cette ville et cela que te reprenne son cabinet ou pas.
Donc regarde ce qui est le mieux pour toi.
Et c'est peut être un peu dur, mais si il ne vend pas, c'est certainement en partie de sa faute.

jimm33

01/12/2012 à 12h16

Je rappelle à Toto que ce dentiste ne le vend que 30 000euros (le prix du matos). Ce n'est pas une fortune et je ne pense pas qu'il espère vivre sa retraite avec ça. Le but, je pense, est de trouver un successeur pour ses patients.

seespan

01/12/2012 à 12h20

Je sais que c'est pas très politiquement correcte ce que je vais dire, mais il me semble que la mise au norme accessibilité au handicapé ce n'est que pour les cabinet créé après une certaine date.

Si tu rachète un cab qui à était mis en place avant une certaine date tu n'as pas obligation légal a faire les travaux de mise au normes.

Ensuite j'ai peut être mal compris, il se peut que seul le premier propriétaire n'est pas cette obligation mais que si il vend l'acheteur soit obliger de la réaliser.

--
หมอจัดฟัน

C'est cool, t'emmerde pas, et ne te prends pas la tête.
Si la région te plait, signe le chèque et bosse tout de suite.
Discute même pas le prix, c'est honnête. Discuter te rendrait antipathique. Rapproche toi plutôt du vendeur pour qu'il te donne des tuyaux pour mieux commencer (qui il faut fréquenter, l'installateur qui va bien, les bons patients, etc..)
C'est très très cool de pouvoir travailler tout de suite, et je te répète que le prix est honnête.
Dans 2 ans, la CPAM + l'URSSAF te demanderont plus de 30000 euros par an.

jimm33

01/12/2012 à 12h25

paradoxe écrivait:
------------------
> C'est cool, t'emmerde pas.
> Si la région te plait, signe le chèque et bosse tout de suite.
> Discute même pas le prix, c'est honnête. Discuter te rendrait antipathique.
> Rapproche toi plutôt du vendeur pour qu'il te donne des tuyaux pour mieux
> commencer (qui il faut fréquenter, l'installateur qui va bien, les bons
> patients, etc..)
> Dans 2 ans, la CPAM + l'URSSAF te demanderont plus de 30000 euros par an.
>

Tu oublies la CARCHIDENT!

jimm33 écrivait:
----------------
> Tu oublies la CARCHIDENT!
Oups, tu as raison, j'ai voulu dire CARCD au lieu de CPAM!

barbabapat

01/12/2012 à 12h58

D'un certain coté en te proposant la location, c'est qu'il pense que le local est invendable en l'état.

Il le vendra alors autrement soit pour une autre activité, soit en temps que logement.

Si le matériel est intéressant pour le prix, il vaut mieux le déménager maintenant plutôt que de perdre du temps une fois l'activité relancé.

Si le local ne te convient pas aujourd'hui, il ne te conviendra pas demain.

jayetche

01/12/2012 à 13h46

Comme cela a été dit auparavant je pense qu'eut ne risque rien a acheter si l ergonomie du cabinet n est pas un frein pour toi
Le faible coût du cabinet va te permettre d investir dans du matos: pano obligatoire loupe moteur endo chaîne de ste etc!...
Cela te permettra aussi et c est le plus important d investir dans la formation profites d être jeune et dispo (enfants...)sans trop de charge pour faire des formation qui demande du temps et de l investissement personnel et financier.
Pour le bail, essai de négocier un bail sans durée établie sinon t es bloque pour 3 ou 6 ans
Le but c est de te faire de l expérience, de savoir ce dont tu as besoin ergonomiquement pour ensuite créer le cabinet que tu veux en dehors d une maison médicale (je suis pas fan de ce genre d'installation et préfère largement mon indépendance vis à vis d autres professions médicales!
Ps : j ai fait exactement comme cela il y a 7 ans (montant identiques) et je me lance dans une création aujourd'hui hui

clemsdent

01/12/2012 à 13h59

pourquoi pas proposer le rachat, mais lui annoncer que tu souhaites partir dans ce centre médical. Il doit compter sur le loyer, mais dans dans le pire des cas, il te demandera un prix supérieur pour l'ensemble. Mais ne pas attendre les patients (=rachat fichier patient), ça en vaut la peine.
Tu peux éventuellement reprendre le matériel et le fichier patients, ainsi tu peux envoyer un mailing pour transfert/plaque de transfert pendant 1an.
Il est évident que dans le centre médical tu vas avoir automatiquement un passage énorme, et c'est à mon avis la meilleure solution, surtout s'il y a d'autres dentistes installés dans le village. 70% des patients te suivront normalement après uen reprise (Parking!!).
Mais il est sur, si tu dois t’équiper de suite en matos complèt (même d'occaz), il y en a pour 50.000€ mini. (Hors Pano).
Tu pourrais même provisoirement travailler dans l'ancien cabinet, le temps de prendre tes repères avec le matos , tester ce qui est transférable etc.

sinon, un skaï a refaire = env. 500-800€
et pour la reprise, c'est bien de racheter une quote-part raisonnable de "matériel" (déductible) par rapport à la "patientèle" ( non déductible)
Il vaut mieux acheter pour 50 000 de matos neuf que pour 50 000 de patientèle.

Mario180

01/12/2012 à 14h01

paradoxe écrivait:
------------------
> C'est cool, t'emmerde pas, et ne te prends pas la tête.
> Si la région te plait, signe le chèque et bosse tout de suite.
> Discute même pas le prix, c'est honnête. Discuter te rendrait antipathique.
> Rapproche toi plutôt du vendeur pour qu'il te donne des tuyaux pour mieux
> commencer (qui il faut fréquenter, l'installateur qui va bien, les bons
> patients, etc..)
> C'est très très cool de pouvoir travailler tout de suite, et je te répète que le
> prix est honnête.
> Dans 2 ans, la CPAM + l'URSSAF te demanderont plus de 30000 euros par an.
>

+1

Tu peux t'installer dans ce local le temps de la passation, puis quand la patientèle t'est acquise, tu déménages.

Je ne ferais pas de frais dans un tel local, sauf à installer du matos indispensable en négociant avec l'installateur le fait de le déplacer quand j'aurais un local neuf. Mais si tu veux passer le relais en douceur, il ne faut bousculer les habitudes des gens trop fort ;)

Le local en maison médical pourquoi pas, mais il ne faut pas trop imaginer que ça te fera une patientèle rapide et, comme dit, il faut tout installer à tes frais.

Regarde autre chose : les locaux. Il faut pouvoir acheter tes locaux et non les louer. Si ton étude de marché est juste (demande confirmation à un bon comptable) tu dois pouvoir prévoir d'acheter à moyen terme. Il ne faut pas investir dans un local loué, ou tu passes à côté d'une capitalisation et d'une défiscalisation très importante.

jimm33

01/12/2012 à 14h39

Bon, je crois qu'on est tous d'accord pour dire que le mieux dans ta situation est que dans un premier temps tu te fais la main sur ce matos un peu vieillissant, tu fidélises ta patientèle, tu mets de l'argent de coté et dans un deuxième temps tu achètes un local tout neuf à proximité que tu aménageras selon tes envies, avec en prime tes patients qui te suivront dans ton nouveau cabinet (chose que tu n'as pas aujourd'hui si tu as l'intention de créer).

jayetche écrivait:
------------------

> Pour le bail, essai de négocier un bail sans durée établie sinon t es bloque
> pour 3 ou 6 ans

Faux, comme pour un appartement, tu signales ton départ, mais le préavis est de 6 mois au lieu de 3.

nify écrivait:
--------------
.Cette ville est en plein essor puisqu'on y construit de plus
> en plus de logements,

ça , ça ne veut rien dire...regarde ce qu'il s'est passé en Espagne.

Akrobat

01/12/2012 à 16h04

Valeur comptable du matériel amorti: 0€. 30 000 euros pour la patientelle, c'est beaucoup trop a l'heure actuelle (ne pas oublié de prendre en considération la réputation du prat et sa façon de travailler, qu'elle patientelle vas tu acheter? Des patients avec des endo merdiques partout sous leur couronnes ou des patietns "éduqués"). Combien vas tu investir pour rafraichir les locaux: forcement plus de 20 000 euros. Combien de temps vas tu rester 5 ans? Donc 50 000 plus interet du credit plus loyer 750*12*5= 45 000€. Soit 100 000 euros en 5 ans a fond perdu.

Fais une belle création des maintenant. C'est pas parce que c'est la crise qu'il ne faut pas investir au contraire, le rachat te fait perdre presque 100 000 euros et 5 ans.

quel est ton ressenti par rapport à ces deux locaux? as tu visité le local proposé par la mairie?
Si le deuxième local te semble plus adapté, pourquoi ne pas proposer en effet au praticien de lui reprendre sa patientèle et son matériel et de le transférer plus ou moins rapidement dans l'autre?
Ton praticien pourra tjs revendre son local à fin d'habitation, j'ai des amis qui ont racheté un cabinet pour le réhabiliter en maison par exemple!

Ton praticien a bcp d'attente dans ses rdv? ses chiffres sont bons? connais tu un peu sa réputation, sa façon de travailler?

Bon courage dans tes réflexions!

Akrobat écrivait:
-----------------
>...

1) Tu rachète, tu remet un peu de petit matériel électronique si il en manque, et tu dégage 40000 à 70000 euros de bénef par an, et tu prends tes vacances là ou il y a des jolies filles qui demandent qu'à se faire caresser (sauf si té marida). Cool. Et il te reste le choix de déménager.
2) Sinon, tu créé, tu t'arrache la tête à superviser les travaux, le passage des fils , des tuyaux, les normes, les inspecteur des travaux finis, etc... tu en a pour 100000 euros facile.
Pendant ce temps là, tu va serrer les louches en espérant tourner à plein régime en 6/10 mois (à condition de pas faire de bêtises). Tu es bloqué. Et tu reste au cabinet pour rembourser tes prêts. Et tu ne prends pas de vacances.
Quand tu voudra revendre, hé bé, tu vendra rien, mais tu dépensera pour remettre ton appartement en état d'habitation.
Perso, je ne me prendrai pas la tête.. mais bon, tu es jeune, tu a le droit de rêver, tu fais comme tu veux.
N'oublie pas Hollande, lui, il te hait et tu ne sais pas encore comment il va d'enluquer.

si les 2 cabinets ne sont pas trop éloignés l unb de autre et donc le transfert possible prenez la maison de sante ....partage des frais avec des non concurrents/ selon vos décisions travaux primaires donc plus faciles/ l etage pas pratique /
pourqoui ne pas racheter le fichier puis transférer ...ou acheeter le cab commeencer à y travailler et transférer apres fin travaux ailleurs
bien lire les contrats de SCm
et de toute manière faites vous conseiller par un professionnel des transactions avocat ou autre c est tres important sutout si vous etes jeune !

tarin

01/12/2012 à 19h25

pour l'accés handicapé, tu peux faire une demande de dispense à la prefecture et te faire aider à la mairie pour constituer ce dossier. Si tu fais bon profil "j'aimerais bien soigner des handicapés, mais le local ne s'y prête pas, et il existe d'autres cabinets à proximité qui peuvent les accueillir",
en principe non seulement tu auras une dispense, mais ton éventuel successeur aussi, car la dispense s'applique au local et non à l'occupant.

scuba06

02/12/2012 à 11h02

La réponse est en toi !

Tu dois te poser les bonnes questions :
- quel est le type d'exercice du praticien vendeur?
- quel est le type d'exercice que je veux mettre en place?
- Comment je veux/ peux aménager ces 45m²? (oubli l'étage sauf pour stockage, salle de repos et WC.Oubli l’ascenseur, trop cher en achat et entretien..)
- Dans 45m², est-ce que je peux mettre un accueil, une salle d'attente, une salle de soin, une pano, une sté moderne, un WC patient?
- Est-ce qu'une fois aménagé, j'y serai bien? même dans 10 ans?
- de quelle façon je veux pouvoir travailler dans 10 ans? (type d'exercice, organisation, avec ou sans assistante, avec ou sans spécialisation...)
- est-ce que je pourrai le faire dans ce local ou dans la maison médicale?

Voilà les pistes que je peux te donner. Personne ne prendra de décision à ta place.
Ici tu trouvera autant de Pour que de Contre le rachat..

Merci à tous pour vos réponses. Après avoir confronté les différentes opinions, je ne suis plus très motivée pour reprendre le cabinet. D'ailleurs, je pense que le doute était là dès le départ.Il est clair que 30000,ça peut paraître pas très cher mais au niveau ergonomie, ce cabinet ne m'ira pas. De plus, la sté est à faire et aujourd'hui la pano me paraît indispensable.
Sinon, j'ai eu un formulaire concernant les normes handicapées. Et à partir de janvier 2015, tous les ERP doivent être accessibles aux handicapés, sauf dérogations. Pour les ERP existant avant 2007, une partie du bâtiment doit être accessible et présenter l'ensemble des prestations.

bonjour

tout a été dit je ne vais pas en rajouter une couche sachant aussi que tu te renseignes déjà bien en dehors de ce forum ...j en profite pour poser une question et je n ai pas envi d ouvrir un nouveau sujet :
ma question : si on achéte un cabinet ou une part dans un cabinet de groupe et qu il y a une assitante qu on ne garde pas , le praticien vendeur va la licencier et le repreneur ne risque t il rien ? on m a mis en garde car elle peut aller aux prudhomes et demander plus de droit ...y a t il des situations similaires ici ...