achat murs

Bonjour,

j'exerce en SCM et nous sommes locataires d'un local commercial que l'on nous propose d'acheter. Je suis la seule interessée car mon associé prendra bientot sa retraite. Pourriez vous me dire ce qu'il serait interessant de faire et comment cela se passe t il? Je suis prioritaire pour l'achat puisque deja locataire, chaque partie doit elle faire faire une estimation du bien? Ai je interet à créer une SCI? Puis-je espérer que la banque me prête à titre professionnel sachant que je n'ai pas d'autre prêt?
Bref, si vous pouviez m'aider à y voir plus clair... 1er achat vous l'aurez deviné.

Merci

Effectivement, tu as intéret à faire estimer le bien de ton côté également pour avoir des arguments de négociation.
J'ai failli me retrouver dans le même situation et il était convenu avec mon associé de l'époque que je créais une SCI et qu'il y verserai un loyer.
Bien sûr que tu devrais être suivie et tout le monde ici te conseillera d'être propriétaire de ton local.
Une belle aventure en perspective!

rapelapente

06/02/2013 à 14h53

+1.
La formule SCI te permet d'intégrer tes proches (conjoint ou enfants) dans la propriété, et de faciliter le partage en cas de divorce par exemple (ne me demandes pas comment je le sais...).
Mais même si tu achètes en nom propre tu peux déduire le loyer que versera le cabinet à la "proprio".
Ta banque va te prêter le yeux fermés, si tu achètes au prix du marché bien sûr.

rapelapente

06/02/2013 à 14h57

L'idéal est de facturer un loyer supérieur aux remboursements, car il vaut mieux faire du bénéfice foncier que du BNC.
Mais ton associé ne sera pas forcément d'accord...

tarin

06/02/2013 à 19h10

SCI bien sûr! mais comme tu ne pas la faire toute seule, il faut que tu trouves une tierce personne (frère, oncle , ami)
qui ne fasse pas partie de ton foyer fiscal. Tu divises ta SCI en 100 parts, tu en gardes 99, et en confie une à un tiers. Il faut quand même tenir une compta, car tu vas verser un loyer mensuel à la SCI, qui paiera les mensualités du prêt d'acquisition des murs. La SCI aprés remboursement total fera des bénéfices qui seront répartis: 99% pour toi, 1 % pour la tierce personne qui devra aussi déclarer un modeste, mais obligatoire revenu de SCI!
Une fois que tout est mis en place, ça roule!
Bon courage! une fois que tu es dans tes murs, tu es tranquille! Moi, à 28 ans, aprés avoir racheté une patientèle et le matos, je me suis retrouvé sur le trottoir avec mon fauteuil sous le bras (c'est lourd!) par la faute d'un notaire qui avait enregistré la vente avant d'avoir obtenu le renouvellement du bail du local, détenu par une consoeur, qui m'a jeté dehors et a détourné la patientèle au profit d'une collab qu'elle a immédiatement installée à ma place. Le conseil de l'Ordre a aussitôt interdit d'exercice la collab et pendant 5 ans la proprio. Quelques mois plus tard j'entrais dans mon nouveau cab aménagé dans les murs que j'avais achetés!
Ouf, cric-crac!

je vais parler des inconvénients de la SCI: une gestion plus compliquée (vaut mieux passer par un comptable) et des frais de dissolution (plus de 2000€)
Aucun avantage financier
Si c'était à refaire, je n'aurai pas fait de SCI, car j'ai tout revendu.

Merci Arno pour ta vision positive, une belle aventure…c’est ce que je pensais avant que les choses avancent, maintenant c’est le stress qui prend le relais !
Merci aux autres pour ces renseignements. Je peux m’adresser à n’importe quelle agence immobilière pour l’estimation ou bien y a-t-il des spécialistes ?
Pour le choix SCI ou non il va falloir que mon expert -comptable me conseille bien avant que j’aille à la banque.

allure1

09/02/2013 à 20h12

SCI est la meilleure solution. Tu peux la faire avec ton conjoint. Aucun problème pour cela chez le notaire qui l'a constituée et conseillée (99 parts pour toi). La banque prête sans souci pour cela.

Je confirme, les banques prêtent beaucoup plus facilement s'il y a un achat en sci dans un projet.
Cela sera aussi valable pour ton futur associé éventuel aprés le départ à la retraite de ton associé actuel.
A mon avis, avant de commencer, il faut prévoir que tu ne resteras pas longtemps avec 99 pour cent des parts, et tu dois déjà estimer le nombre de parts et le prix de ce que tu es prêt à céder.
Ce sera une requête normale d'un futur associé dans un projet à moyen terme qui peut se concrétiser plus vite que ce que tu prévois aujourd'hui.
Si tu consultes un avocat d'affaires pour constituer ta sci, il t'expliquera trés bien cette préparation d'un projet à moyen terme que l'on n'a pas naturellement au moment d'une création.