Tous les forums
La retraite (de Russie)
05/07/2013 à 09h15
Je reviens poster un nouveau message car mon intervention sur la file « retraite de misère » s’est perdue au fond des abîmes.
Je dirige un cabinet de conseil indépendant et ma spécialité, depuis 22 ans, est la protection sociale et notamment la retraite.
Pour revenir sur le montant de cette « retraite de misère », voici quelques exemples (certes un peu schématiques) pour un praticien de 40 ans, avec une carrière complète :
50 000 de BNC annuel constants jusqu’à la fin de carrière, retraite mensuelle de 2 200 €
50 000 de BNC actuel et 75 000 en fin de carrière, retraite mensuelle de 2 400 €
80 000 de BNC annuel constants jusqu’à la fin de carrière, retraite mensuelle de 2 800 €
80 000 de BNC actuel et 120 000 en fin de carrière, retraite mensuelle de 3 000 €
C’est ce qu’un spécialiste de la rente appellerait un « taux de rendement négatif » ou ce qu’un brillant débateur politique qualifierait de « travailler plus pour…………………………….travailler plus ».
Patrick
06/07/2013 à 06h39
Enfin un peu de temps pour développer le sujet des solutions retraite (commençons par du "classique") :
Voici une étude comparative pour une personne de 45 ans, prenant sa retraite à 65 ans (données importantes pour le calcul de la rente Madelin) donc sur une durée de 20 ans entre un support en LMNP (support en EHPAD dont je dispose réellement, donc pas un exemple théorique), une assurance vie, une retraite Madelin, des SCPI (de type murs de magasins) et de l'immobilier ancien (exemple réel puisqu'il s'agit d’un appartement qu'un agent immobilier a proposé à un de mes clients récemment).
Mes hypothèses :
Couple marié sans enfant à charge, ayant un revenu annuel de 100 000 €
Pour l'épargne : Hypothèse de rendement 4 % brut (je sais c'est optimiste mais je raisonne sur 20 ans) moins 0,5% de frais de gestion annuels, frais sur versements 2 %
SCPI : rendement annuel net 5 %, frais d’acquisition 7 %, revalorisation annuelle des revenus 1,5 %
Immobilier ancien : achat pour 133 600 €, frais d’acquisition inclus, loyer mensuel 500 €, taxe foncière annuelle 500 €, frais de gestion (agence immobilière) 7 %, charges mensuelles et assurances 75 €
LMNP : EHPAD en région parisienne, achat 131 731 € frais d'acquisition inclus, loyer HT 480 € mensuel, charges 0 €, taxe foncière annuelle 190 €, revalorisation annuelle des loyers 1,5 % (minimum garanti par le bail)
Précision : seul le Madelin sort sous forme de rente (j'ai été plutôt optimiste sur le taux de rente, surtout si on la suppose 100 % réversible sur la tête du conjoint comme l'immobilier), les revenus tirés de l'assurance vie sont seulement les intérêts, à la fois pour éviter de consommer tout le capital en cas de grande longévité et pour que cela soit comparable à de l’immobilier, qui lui, produit des revenus tout en gardant le capital disponible (revente du bien) et transmet un patrimoine aux héritiers.
Crédit sur 20 ans au taux de 3,5 % (peut mieux faire mais c'est volontaire) plus 0,40 % d'ADI
COMPARATIF :
LMNP : coût mensuel 250, revenu au terme 650
Assurance vie : coût mensuel 680, revenu au terme 650
Madelin : coût mensuel 411, revenu au terme 650
SCPI : coût mensuel 334, revenu au terme 650
Immobilier ancien : coût mensuel 436, revenu au terme 520 (soit 545 pour un loyer net de 650)
Patrick
08/07/2013 à 07h41
Précisions sur mon comparatif :
Pour le LMNP, j'ai rajouté environ 12 000 € de frais non prévus car j'imagine qu'il y aura des charges de copropriété à payer en 20 ans (ravalement par exemple) même si 12 000 € est une somme exagérée pour une simple chambre.
L'écart était déjà tellement important que je n'ai pas rajouté ces charges exceptionnelles sur l'immobilier ancien (s'agissant ici d'un T2, on aurait pu les chiffrer au moins à 3 000 ou 4 000 €).
Enfin, mon calcul de rente Madelin est plutôt optimiste. Disons qu'il s'agit d'un vieux contrat à table de mortalité garantie, comme certains d'entre vous en ont peut-être.
Dans ce cas (table garantie), il faut savoir que la contrepartie est une moindre revalorisation de la rente dans le temps.
Et si elle n'était pas garantie, mon exemple serait probablement trop optimiste, je m'explique :
imaginons qu'en 20 ans l'espérance de vie croisse de 5 ans. La rente ne serait plus alors de 650 € mais de 540 €, soit une perte de 17 %.
Enfin, vous aurez remarqué que je n'ai pas intégré l'investissement en actions (j'ai une analyse personnelle de la question qui me conduit à le déconseiller actuellement à mes clients). Par contre, pour ceux qui le peuvent, c'est une bonne idée d'intégrer à un contrat Madelin des SCPI.
Pour finir, j'aurais pu aussi ajouter un investissement en loi Duflot mais le problème c'est que c'est efficace sur 9 ans mais beaucoup moins après (il n'y a plus l'impact de la réduction d'impôt alors que l'investissement est déjà en "revenus fonciers positifs" comme pour l'immobilier ancien mais avec un prix d'achat plus élevé).
08/07/2013 à 09h06
AS31 écrivait:
--------------
> Pour finir, j'aurais pu aussi ajouter un investissement en loi Duflot
Tu as bien fait !
Beaucoup trop de risques: avec des loyers inférieurs au marché et décidés par l'état, ce seront des zones franches dans pas longtemps, mauvais payeurs, saccages et prix de revente effondrés.
08/07/2013 à 09h18
alors puisqu'Eugénol devient un lieu de vente de services et d'objets divers
je vous propse:
une trottinette peu servie avec frein bilatéral et injection électronique
une sucette d'occasion saveur "coca" sans glucose.
un repasse limaces avec garniture bleue
un sèche poils de c.. à rétropédalage subsonique
ainsi que plein d'autres objets qui dans quelques années vaudront leur pesant de cacahuètes, et vous constitueront la meilleure des retraites
10/07/2013 à 06h20
Je suis intéressé par le repasse limaces si la garniture est amovible (ma femme a la phobie du bleu) et si je peux payer en trois fois.
Une précision maintenant sur ce que j’ai écrit auparavant : quand je parle de LMNP (pour le statut LMP, il faudra attendre la retraite et une chute de vos revenus d’activité) je ne travaille pas avec des produits neufs, d’abord parce qu’ils ne sont pas livrés rapidement (sauf quand ils sont mauvais), qu’il faut donc payer un à deux ans d’intérêts intercalaires (comme dans le Duflot d’ailleurs), que les prix sont devenus élevés, donc que la rentabilité locative a fondu et enfin, que la réduction d’impôt présentée par les vendeurs comme un super avantage non seulement n’en est pas un (11% de remise sur un prix élevé, c’est une promo de grande surface) mais que cet avantage se reperd très vite quand on a fini de défiscaliser et qu’on se retrouve encore en « revenus positifs » (ici du BIC, pas du revenu foncier).
Je travaille donc avec des produits déjà en exploitation car je connais d’avance les charges et la taxe foncière (demandez à un vendeur de neuf de vous indiquer ces éléments par écrit et observez sa réaction, vous verrez alors qu’il ne s’est même pas posé la question), la qualité de l’établissement (il suffit d’aller voir) et de son gestionnaire.
De plus le régime fiscal utilisé est parfaitement adapté à un investissement à long terme : je déduis des revenus encaissés, comme pour l’immobilier classique, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et les charges (beaucoup plus « lights » ici) mais aussi l’amortissement du bien (comme pour un fauteuil dentaire, mais ici c’est plus long). J’ai alors, au moins jusqu’à la fin du crédit, des revenus sur lesquels je ne paie pas d’impôts autres que le foncier.
Par contre il faut là encore être sélectif, bien choisir l’emplacement et éviter certains gestionnaires.
Vous êtes alors à la tête d’un patrimoine qui a des revenus stables (et nets d’impôt en cas d’achat à crédit ou imposés très faiblement en cas d’achat cash), en progression régulière, pas d’encadrement des loyers contrairement au « Duflot », qui protège le conjoint en cas de décès (ADI si crédit et revenu 100 % réversible, c’est ce qu’on appelle l’usufruit). De plus, dans certains cas, ce patrimoine échappe totalement à l’ISF (statut LMP).
Enfin, pour la retraite, à condition que le régime fiscal existe toujours quand vous cesserez de travailler, c’est terriblement efficace car on peut passer en « micro BIC ». Le principe : comme j’ai fini de déduire les intérêts d’emprunt et l’amortissement, il ne me reste plus que la taxe foncière et les charges à déduire ce qui représente, sauf contre-exemple (taxe foncière élevée…) environ 5 à 15 % des revenus (les « loyers »). Le régime fiscal du micro BIC (à condition de ne pas dépasser un montant annuel de recettes, que j’avais appelé jusqu’ici « loyers » pour simplifier, de 32 600 €) permet de déduire un abattement forfaitaire de 50 % (en micro foncier c’est seulement 30 % dans la limite de 15 000 €). Vous n’êtes plus imposables alors que sur la moitié de vos revenus tirés de la location meublée.
12/07/2013 à 07h27
Je reviens rapidement sur l'investissement D... D... Duflot (j'ai toujours du mal à prononcer ou à écrire les noms des gens qui n'ont d'autres convictions que l'évolution de leur carrière) car tout le monde a un "avis" sur le sujet mais personne ne développe (mis à part quand l'avis est épidermique). Je prend un exemple existant :
Un T3 livré (il n'en reste qu'un, je vous rassure) à Toulouse (j'ai dit Toulouse, pas Pinsaguel pour les fans des chevaliers du fiel et pour une fois, pas dans une ZAC) de 190 000 €.
Les données : loyer 629 €, frais d'agence 7%, assurances 338 € charges de copro 600 €, taxe foncière 800 €.
Les résultats :
Coût moyen mensuel pendant les 9 premières années 378 €
Coût moyen mensuel sur 20 ans 576 €
Raison : à partir de la dixième année, non seulement il n'y a plus de réduction d'impôt mais, comme le taux de crédit est bas, on passe vite de "déficit foncier" à "revenu foncier" et on reperd donc une partie du gain fiscal des 9 premières années.
Bonne journée.
Patrick