SCI Qui coute cher

bonjour à tous

En bonne élève ,louant un local aux murs vetustes (succession d'un confrere ) ne trouvant pas de locaux a louer adequats ,ni maison medicale pres de chez moi, les j'ai fait construire les murs de mon cabinet dentaire ,et le comptable et le notaire contacté mon conseillé de réaliser une sci.Le problème est que personne ne m'avait prevenu de l'imposition fonciere qui allait en découler.Cette sci est soumise à l'impot sur le revenu du coup chaque année les interets du pret baissent et l'imposition fonciere augmente.le probleme c'est que comme cela n'est pas représentatif de mes charges cela devient tres lourd et cela va devenir tres dur financierement parlant a la fin du pret.de plus c'est de l'argent que je ne peux pas mettre dans le materiel dentaire et cela me frustre car je ne trouve pas de collaborateurs ni d'associés.Quand je parle d'une imposition a l'is a mon comptable il me repond "vous vous creez unpatrimoine"moi je ne suis pas d'accord car ces murs (situé en zone artisanale dans un département tres rural)ne prendront aucune valeur , ne serviront surement pas a la conception des nouveaux cabinets dentaires de dans 30 ans et ce n'est pas cela que je désire transmettre a mes enfants. qu 'en pensez vous

Pourquoi ta SCI fait des bénéfices ? Là est la vraie question.

pluton

29/08/2013 à 12h55

change de comptable, il te raconte des salades et passe à l'impôt société...
gaffe quand même à tes montants de loyer pour ne pas trop payer d'IS...
perso, le loyer c'était à peu près le montant du remboursement du prêt+ TVA...

la sci fait des benefices car le montant total annuel des loyers est supérieur aux charges(taxe fonciere, interets d'emprunt et assurance)cela fait cinq ans et maintenant les interets d'emprunts diminuent chaque année.par contre le probleme est que l'amortissement du pret nest pas pris en compte

G-P écrivait:
-------------
> Pourquoi ta SCI fait des bénéfices ? Là est la vraie question.

savez vous s'il est possible de faire un montage fiscal(legal bien sur )pour éviter a la sci de faire du benefice?car en gros je suis imposée sur de l'argent que je n'ai pas et de plus les rosses charges du prets ne sont pas pris en compte.(de memoire loyer =1450 et mensualité = 1567)
merci d'avance pour le coup de pouce

Pour moi l’intérêt de la SCI c'est que tu économises un peu sur ton urssaf et ta carcd puisque les loyers sont déduits de ton chiffre d'affaire.
Par contre les impôts eux te rattrapent toujours !!

kung fu panda

29/08/2013 à 15h31

wendy écrivait:

> savez vous s'il est possible de faire un montage fiscal(legal bien sur )pour
> éviter a la sci de faire du benefice?car en gros je suis imposée sur de l'argent
> que je n'ai pas et de plus les rosses charges du prets ne sont pas pris en
> compte.(de memoire loyer =1450 et mensualité = 1567)
> merci d'avance pour le coup de pouce

Il faudrait que tu étudie la possibilité de passer à l'IS. Dans ce cas tu pourrait amortir ton bien, ce qui diminuerait le bénéfice comptable de la SCI.
Par contre à la revente, une fois le bien amorti, tu paierais une grosse plus value.

Demande à quelqu'un de faire une étude précise la dessus (quelqu'un d'autre que ton comptable actuel par exemple).

Je ne suis pas sûr de bien tout comprendre...

Déjà, la création d'une sci, c'est une approche juridique et non fiscal. Fiscalement, ça n'a pas d'intérêt, si tu n'avais pas crée de sci, tu serais imposé de la même façon (tu serais propriétaire en propre de l'immeuble) dans la catégorie "revenus fonciers". Sauf à inscrire l'immeuble dans l'actif professionnel où là tu aurais déduit les amortissements du bien (mais pas les loyers bien sûr), mais à la sortie tu te fais rattraper.

A la limite, le fait d'avoir créer une sci te laisse la possibilité d'opter pour l'is. La question de l'option is se pose surtout à mon avis pour les personnes qui ont un fort taux d'imposition marginal à l'impôt sur le revenu... est-ce ton cas ?

C'est vrai, mais pas seulement: à l'IR, tu paies impôt et prélvèments sociaux. Donc si tu es à 30%, tu payes 45,5%.

Alors qu'à l'IS, pas de prélèvements sociaux. Taux réduit de 15% si ton chiffre est inférieur à 38 120€.

Par ailleurs, passer à l'IS permet d'amortir le bien, et on dirait qu'il en a besoin...

Exact, il faut prendre en compte également les prélèvements sociaux...

Qui ont tendance à augmenter...

Mais bon à l'is, on les retrouve lors de la distribution des dividendes... Alors qu'à l'ir, une fois le prêt remboursé on peut retirer les excédents de trésorerie librement puisqu'ils ont déjà été imposés...

j ai un pret de 200 000 euros sur 15 ans , un BNC entre 70 000 et 73000 suivant les années cela fait cinq ans de passé deja depuis la contruction .au bout de 15 ans quand il n'y aura plus d'interet d'emprunts il faudra que je rajoute à mon benefice 17400 euros (moins environ 1500 euros taxe fonciere et frais de comptable)donc 15900 euros de revenus imposés en plus que je ne gagne pas.si j'avais compris tout cela je serais restée locataire.Comme je n'ai pas trouvé d'associé j'ai construit à l'économie dans une zone artisanale qui devait être paysagere et qui vegete. du coup le cabinet ne sera jamais revendable en maison car le reglement de zone ne l'autorise pas (du moins pour l'instant).Donc en terme de patrimoine cela ne vaut que parce que le cabinet est aux normes et me permet de travailler c'est deja pas mal.je serais favorable a passer à l'IS sachant qu apres c'est irrevocable .Je pensais eventuellemnt choisir cette option en milieu de remboursement pour limiter les plus value(reintegration de l'amortissement oblige),par contre je ne comprends pas bien ce que sont les dividendes Quelqu un sait il si l'imposition sur les plus values peut être supérieure au prix de vente d'un bien?par ce que à l' IS au pire c'est la vente qui paira l'impot..En ce moment je cherche un nouveau comptable serieux pour simuler tout ça. Ce qui m'enerve est que les notaires et comptables que j'ai rencontré jusque là ont decide a ma place;pour moi je n'ai qu un lien professionnel avec ce batiment au mieux je le louerai a un professionnel .mais je ne veux pas compter dessus en terme de patrimoine la region etant peu attractive

mac

29/08/2013 à 23h51

je ne comprends pas le problème, quand il n'y aura plus d'intérêts d'emprunts, les loyers tu seras imposé dessus intégralement mais tu vas les encaisser ces loyers.

Taxe sur la plus value supérieure au prix de vente? Faudrait m'expliquer ça...

pluton

30/08/2013 à 00h59

non, le problème qu'elle a, c'est qu'actuellement elle paye plein pot des impôts/taxes/prélèvement sociaux sur des loyers qu'elle ne touche pas, puisqu'ils servent à rembourser le prêt...

tu peux considérer différemment ta SCI en IS...
au pire tu loueras à n'importe qui (enfin pro...) lorsque tu seras en retraite
et rien n'empêche cette SCI de devenir une machine à biens immobiliers...lorsque le prêt est terminé pour ce bâtiment, elle réemprunte pour financer un nouveau bien, etc...

mac

30/08/2013 à 08h56

pluton écrivait:
----------------
> non, le problème qu'elle a, c'est qu'actuellement elle paye plein pot des
> impôts/taxes/prélèvement sociaux sur des loyers qu'elle ne touche pas,
> puisqu'ils servent à rembourser le prêt...

Ben oui c'est normal, elle paye des impôts sur le capital remboursé, et quand tout sera remboursé elle percevra les loyers.

le probleme est que les impots et taxe plein pot qui augmentent vont finir par me mettre en difficulté financiere et tout cet argent ne va pas dans des investissements medicaux
quand j'aurais remboursé mon pret je vais certe toucher des loyers mais en fait ils serviront a payer les impots? et le materiel medical je l'achete quand?

mac

30/08/2013 à 11h10

wendy écrivait:
---------------

> quand j'aurais remboursé mon pret je vais certe toucher des loyers mais en fait
> ils serviront a payer les impots?

une partie comme pour tes autres revenus.

et le materiel medical je l'achete quand?

de quel matériel parles tu?

"j ai un pret de 200 000 euros sur 15 ans , un BNC entre 70 000 et 73000 suivant les années cela fait cinq ans de passé deja depuis la contruction . au bout de 15 ans quand il n'y aura plus d'interet d'emprunts il faudra que je rajoute à mon benefice 17400 euros (moins environ 1500 euros taxe fonciere et frais de comptable)donc 15900 euros de revenus imposés en plus que je ne gagne pas"

Si j’ai suivi, ton loyer et tes remboursements d’emprunt sont plus ou moins de 17 000 € par an. Tu dois avoir des intérêts de 7 000 € ? donc actuellement tu es imposé sur environ 8 500 €(17 000 -7 000 – 1 500) ? Donc ne fois ton prêt remboursé, tu seras imposé sur 7 000 € de plus qu’actuellement ?

"je serais favorable a passer à l'IS sachant qu apres c'est irrevocable .Je pensais eventuellemnt choisir cette option en milieu de remboursement pour limiter les plus value(reintegration de l'amortissement oblige)"
Là, tu fais erreur. En terme de plus value, l’avantage est clairement en faveur du régime ir saufpour une durée de détention courte. En ir, tu es imposé pendant la création du patrimoine mais si tu le gardes assez longtemps (30 ans actuellement mais ça va passer à 22 ans), tu n’es plus imposé du tout. A l’is, tu es probablement moins imposé pendant la phase de création du patrimoine (encore une fois ça dépend du taux marginal d’imposition) mais tu es imposé sur la Plus values (à 15 % ou à 33 %)

"par contre je ne comprends pas bien ce que sont les dividendes"

A l'ir, une fois le prêt remboursé on peut retirer les excédents de trésorerie (les loyers – les frais comme la taxe foncière) librement puisqu'ils ont déjà été imposés... A l’is, non. Tu vas « stocker » les bénéfices donc la trésorerie et pour la retirer tu devras faire une distribution de dividendes donc tu seras imposé (et ça vaut pour le produit de cession également qu’il faudra distribuer).

"Quelqu un sait il si l'imposition sur les plus values peut être supérieure au prix de vente d'un bien?"

Je ne vois pas dans quel cas de figure c’est possible.

"En ce moment je cherche un nouveau comptable serieux pour simuler tout ça. Ce qui m'enerve est que les notaires et comptables que j'ai rencontré jusque là ont decide a ma place"

A mon avis, c’est un peu embrouillé… Peut-être ton comptable est nul ou peut-être vous n’avez vraiment abordé la question, les conséquences… Ton montage apparaît classique… Fais le point avec lui avant de te lancer dans des recherches ou des options is…

lessek écrivait:
----------------
> "j ai un pret de 200 000 euros sur 15 ans , un BNC entre 70 000 et 73000 suivant
> les années cela fait cinq ans de passé deja depuis la contruction . au bout de
> 15 ans quand il n'y aura plus d'interet d'emprunts il faudra que je rajoute à
> mon benefice 17400 euros (moins environ 1500 euros taxe fonciere et frais de
> comptable)donc 15900 euros de revenus imposés en plus que je ne gagne pas"
>
> Si j’ai suivi, ton loyer et tes remboursements d’emprunt sont plus ou moins de
> 17 000 € par an. Tu dois avoir des intérêts de 7 000 € ? donc actuellement tu es
> imposé sur environ 8 500 €(17 000 -7 000 – 1 500) ? Donc ne fois ton prêt
> remboursé, tu seras imposé sur 7 000 € de plus qu’actuellement ?
>
> "je serais favorable a passer à l'IS sachant qu apres c'est irrevocable .Je
> pensais eventuellemnt choisir cette option en milieu de remboursement pour
> limiter les plus value(reintegration de l'amortissement oblige)"
> Là, tu fais erreur. En terme de plus value, l’avantage est clairement en faveur
> du régime ir saufpour une durée de détention courte. En ir, tu es imposé pendant
> la création du patrimoine mais si tu le gardes assez longtemps (30 ans
> actuellement mais ça va passer à 22 ans), tu n’es plus imposé du tout. A l’is,
> tu es probablement moins imposé pendant la phase de création du patrimoine
> (encore une fois ça dépend du taux marginal d’imposition) mais tu es imposé sur
> la Plus values (à 15 % ou à 33 %)
>
> "par contre je ne comprends pas bien ce que sont les dividendes"
>
> A l'ir, une fois le prêt remboursé on peut retirer les excédents de trésorerie
> (les loyers – les frais comme la taxe foncière) librement puisqu'ils ont déjà
> été imposés... A l’is, non. Tu vas « stocker » les bénéfices donc la trésorerie
> et pour la retirer tu devras faire une distribution de dividendes donc tu seras
> imposé (et ça vaut pour le produit de cession également qu’il faudra
> distribuer).
>
> "Quelqu un sait il si l'imposition sur les plus values peut être supérieure au
> prix de vente d'un bien?"
>
> Je ne vois pas dans quel cas de figure c’est possible.
>
> "En ce moment je cherche un nouveau comptable serieux pour simuler tout ça. Ce
> qui m'enerve est que les notaires et comptables que j'ai rencontré jusque là ont
> decide a ma place"
>
> A mon avis, c’est un peu embrouillé… Peut-être ton comptable est nul ou
> peut-être vous n’avez vraiment abordé la question, les conséquences… Ton montage
> apparaît classique… Fais le point avec lui avant de te lancer dans des
> recherches ou des options is…

oui tu as raison , en fait on n'a jamais abordé la question avec mon comptable ,il ne m'a pas prevenu des revenus fonciers engendres du coup la découverte en a été une mauvaise surprise.je n'avais pas compris le systeme du coup j'avais calculé ma capacité à assumer ce remboursement sans compter sur l'augmentation de l'imposition. je sais que le montage est classique mais il est lourd a supporter financierement car au fur et a mesure que les interets baissent l impot sur le revenu augmente donc mon revenu baisse et avec le pret du cabinet et celui de la maison cela fait lourd et j'ai peur que ce revenu qui baisse me mette au fur et a mesure des années qui passent en difficulté financiere(car pour l'instant mon conjoint ne travaille pas)mais la semaine prochaine jai rendez vous avec un autre comptable et je vais lui demander de faire les simulations
merci lessek pour tes explications

Agachon

31/08/2013 à 01h32

Je ne comprends pas ce que tu dis.

Tu payes un loyer à ta SCI qui est déductible de ton BNC, donc tu prends de l'argent de ta poche droite (le cabinet) pour le mettre dans ta poche gauche (la SCI c'est-à-dire ton compte privé en gros).

Fiscalement c'est neutre. Tu aurais de toutes façons payé de l'IR sur cet argent (soit par augmentation du BNC si tu avais gardé ton local en pro, soit comme maintenant en revenu foncier)
La seule différence c'est que tu n'as pas de charges sociales (URSSAF + CARCD) dessus en plus.

Les impôts que tu payes actuellement sont sur le remboursement du capital qui construit ton patrimoine privé, et cela, on ne va pas t'en faire cadeau.

Ton prévisionnel était peut-être un peu léger.

roumette

31/08/2013 à 13h23

Merci Agachon, (et Lessek auparavant) ça commençait à virer au surréaliste...;-)

J'allais donc proposer un deal à Wendy, devenir sa proprio, toucher ses loyers et payer l'IS avec joie à sa place. Mais le prix de vente de son immeuble doit être revu à la baisse de 50%, faut pas déconner, hein?
Car sinon il se pourrait bien que :

".... l'imposition sur les plus values (peut)-puisse- être supérieure au prix de vente d'un bien..."

Bon, trève de plaisanterie, il me semble que tu as tout à gagner à être imposée à l'IS car tout dépend effectivement de ta tranche d'imposition marginale. Et à 70000 de bénefs sur ton CA nul doute qu'elle est supérieure à 15%, sauf si tu as 8 mouflets à charge. Plus avantages charges sociales comme précédemment dit.

Le fait d'être proprio de tes murs te fait gagner de l'argent, ou plus exactement t'évite d'en dépenser à perte sèche... Et quand on gagne de l'argent, on paye des impôts, notion qui a l'air de susciter des oppositions sur le forum. Et même si ça me fait râler de payer mes impôts ils sont le signe d'une assez bonne santé financière.

Enfin, à 70000 de bénefs, je crois que tu as de la marge pour acheter du matos, non? Parce que si tel était mon cas, je crois que je me ferais un peu plaisir.
Mais attention! Ça risque de faire baisser ta tranche marginale d'imposition et de tout remettre en question.... pfffff! La vie est dure.

Allez, je sors....

Qui peut me dire si en IS, après la fin de l'exercice pro, si on ne vends pas le local mais qu'on le transforme en habitation, on a de la plus value à payer?

roumette

31/08/2013 à 16h26

Voici les nouvelles règles du jeu applicables à partir de demain.

http://www.boursorama.com/actualites/plus-values-immobilieres-nouveau-regime-d-imposition-au-1er-septembre-b4aedea27d4ea80a6f7f2aac01b26740

Au secours, les bons en math....pouvez vous me donner une formule facile pour estimer l'imposition d'une plus-value latente? ;-)

chicot29

31/08/2013 à 16h51

roumette écrivait:
------------------

> Et même si ça me fait râler de payer mes impôts ils sont le signe d'une assez
> bonne santé financière.
>

Oui et plus on en paye plus la santé financière de l'état est mauvaise. Et ca c'est vraiment trop top !)))))
En plus le fait de contribuer au déficit de l'état t’empêche d'investir et ca tombe bien en dentaire ca ne sert à rien du fait d'une nomenclature obsolète et d'une population qui n'a plus un radis pour payer le hn et l'ED du fait des prélèvements obligatoires qui creusent le dit déficit. Le système est vraiment bien foutu.)))))

Papillon38 écrivait:
--------------------
> Qui peut me dire si en IS, après la fin de l'exercice pro, si on ne vends pas le local mais qu'on le transforme en habitation, on a de la plus value à payer?

Je ne vois pas pkoi...