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Quel prix et quels critères pour louer un cabinet?
27/04/2014 à 22h21
Bonsoir!!!
Petit cas d'école:
Voilà, je compte louer un cabinet "équipé" qui n'a pas tourné depuis un an et demi. Le praticien se louait les murs ds la SCI 700e par mois, il est aménagé avec 2 fauteuils (valeur estimée par des pros 5000e les 2, 2 générateurs radio (dont un kodak qui a 5 ans), un capteur kodak du même age en mauvais état, quelques vieux ordis, des vieux meubles de travail (12 ans) et tout le petit matériel d'un cabinet correct d'omnipratique. (je dois racheter un autoclave et un peu de matos mais sinon, tout marche). Le praticien me remet le cab en état (3500e de travaux) et me propose le marché suivant:
-location des murs seule: 1100e/mois hors charges et achat du matos 25000E.
-location des murs et du matériel 1500e/mois avec possibilité de racheter le matériel à partir de 1 an en comptant une décote de 5%/an.
Je ne comprends pas pourquoi le loyer passe à 1100e alors qu'il se le louait 700 en SCI, je trouve que 25000e, c'est bcp pour tout le matériel, que 400e/mois pour le matériel seul c'est aussi bcp et que le calcul de la décôte de 5% me parait bien faible!
Quel est votre avis vous qui avez plus d'expérience qu'un petit jeune comme moi?
Cela vous semble t'il normal?
Combien négocieriez vous sachant que personne ne se bouscule au portillon et que les murs ne sont pas à vendre? en restant raisonnable?
merci de vos avis éclairés.
28/04/2014 à 00h44
le loyer est forcément plus cher, parce que c'est une "location meublé" en quelque sorte. (puisque tu ne souhaite pas acheter tout le matos).
personnellement je trouve que 25k€ de matos n'est pas cher payé pour un équipement complet d'un cabinet. Puis si ça marche pas, tu prends tout et tu vas ailleurs; ou tu revends tout sur leboncoin.
En plus, si tu as un contrat ou est stipulé ,"vente de materiel", ou mieux, un liste avec les equipemets et leur valeur, tu pourras le passer en frais.
Maintenant il faudrait avoir plus d"info sur les marques et l'age des equipements (compresseur, aspiration, fauteuil, autoclave, meuble, etc).
et sur la localisation du cab (village, ville, seul , etc).
pour t’équiper à peu près bien en neuf, il te faut prévoir à partir de 60-80k€ je dirais minimum...!
28/04/2014 à 00h57
On a pas beaucoup d'éléments mais à vue de nez ça parait correct si tu peux commencer à travailler de suite.
Si le cabinet est resté fermé longtemps, le redémarrage peut être assez difficile.
Tu dis qu'il n'y a pas d'autre repreneur ce qui te laisse une marge de négo à la baisse, mais au vu des tarifs qui sont pratiqués pour le matériel, 400 €/mois ce n'est pas énorme.
Argumente sur le fait que tu dois acheter un autoclave, un capteur (tu vas voir les prix ça te permettra de relativiser tes 1100 ou 1500 € mensuels!).
Tu n'as rien à perdre à tâter le terrain et à faire une proposition plus basse, si le titulaire n'est pas trop soupe-au-lait.
Un critère important est: as-tu envie de travailler dans ce cabinet? Est-ce que tu peux t'y projeter?
Y a-t-il un réel potentiel de travail? Tous les titulaires qui veulent vendre disent qu'il y a du potentiel, mais tu dois apprécier si tu peux réellement trouver ta patientèle et développer ton propre mode d'exercice, ou si tu dois bricoler et refixer des vieilles couronnes.
Furète dans les dossiers, regarde les commentaires, les suivis, les radios et les endos.
28/04/2014 à 00h57
Signe, donne ton préavis de 6 mois le jour où tu rentres dans les locaux, prend le matos et déménage en face (6 mois pour faire les travaux).
28/04/2014 à 00h59
ok pardon, pas bien lu ton post.
tu veux dire qu'il se payait 700€ de loyer à sa SCI avant?
si ça t'intéresse, et si ça marche, sache que 1500€ par mois, c'est toujours moins que ce que tu reverse en collaboration si elle marche bien ...!
Sinon j'opterais clairement pour la solution achat matos,
pour pas compliquer la chose (à qui revient la réparation si le fautueil ne marche plus, ou l'achat d'un nouveau capteur, si l'ancien casse...), quitte à négocier un peu (propose entre 15 et 20k€).
Mais c'est peut-être dommage de louper une affaire pour 5k€ de matos amortissable...!
essaie de négocier le loyer, (vu que inoccupé pendant 1,5ans), en fonction de ce qui se pratique dans le quartier et vu que tu reprends en l’état).
Négocie dans tous les cas la non remise en état à ta sortie des locaux
et surveille le contrat (bail pro et non commercial, tu peux partir avec un préavis de 6mois).
J'ai été dans quasi la même situation, j'ai repris un cabinet de village peri-urbain, 23k€ il y a 7ans avec autoclave, radio,informatique, pano et rénovation des lieux. AUjourd hui je cherche à devenir proprio.
Je loue à l'ancien prat, mais attention, mon loyer est indexé sur l'index du coût de le construction, je suis passé de 700€ en 2007 à >800€ aujourd'hui.
28/04/2014 à 01h00
La décote de 5% pour le matériel me semble trop basse, surtout pour du matériel d'occasion. Le matériel dentaire décote très vite, je pense que 10% serait plus juste.
28/04/2014 à 10h30
Merci pour vos avis éclairants!
Tout le matériel a globalement plus de 10 ans, pas de pano, autoclave HS, fauteuils amortis de 2006 et 2001, compresseur ok, pas grand chose en Sté....
Pour le loyer, comment peut il justificier la différence entre 700€ et les 1100€ qu il veut me louer?
Les aménagements? Ça me paraît un peu cher... Je compte proposer 900€ de loyer (un appart de 80m2 dans le quartier se loue Max 700€...), je veux louer le matos pendant un an avant de l acheter pour ne pas être engagé ds ce cas si problème et je vais proposer 300€/mois.
Pour tout le matos, je compte fixer le prix à 19000€ au vu des estimations des estimations des 2commerciaux après avoir fait l inventaire global. Pour la décote, je compte lui dire au elle doit être évaluée à 10% en effet.
Si je rachète au bout d un an: 17100€.
Ca vous paraît honnête?
Merci encore.
28/04/2014 à 11h01
bonjour,
mon avis,
- cabinet fermé depuis un moment , tu es position de force pour négocier et même des cabinets fonctionnant bien de nos jours sont invendables..;
- loyer ne doit pas dépassé ce qu'il se versait en sci rien ne justifie le passage de 700 à 1100 sauf pour laisser une marge de négo ou te prendre pour un lapin de 6 semaines
- matos vieillot et largement amortis , pour moi tu lui rend un service en le reprenant et lu éviter des frais de démontage, etc... pour moi ça vaut pas plus de 3000
s'il se montre intransigeant , création en face avec un matos complet plus correct ( dans les 50000) et location au prix du marché
28/04/2014 à 12h25
3000€ ! Pour 2 fauteuils, capteur, générateurs, meubles, sièges, compresseur petit matériel....
C est peu non?!
28/04/2014 à 13h41
1500 € mensuels pour travailler me parait parfait pour commencer .
( pas très difficile de faire ce chiffre à minima ! )
un et demi de fermeture , c'est rien quand on sait quel délai les patients établissent entre deux rendez vous .
tu peux commencer comme ça et changer un fauteuil dans un premier temps si le CA "décolle ".
Le prix d'une création sera certainement plus couteux mensuellement .