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Complémentaire retraite Madelin
04/10/2016 à 06h54
http://www.contrepoints.org/2016/10/04/267644-assurance-vie-loi-sapin-2-va-arnaquer
Vous avez bénéficié d'avantages fiscaux avec vos assurances vie ? ben vous n'en avez plus. -)))
C'est pas grave ce sont des problèmes de riches hein ? -)))
07/10/2016 à 08h28
Bonjour,
Cela ne m'étonne pas et cela fait un moment que je ne dirige plus mes clients sur les fonds en euro.
Les assureurs font du dumping sur les rendements pour attirer les clients en achetant sur les marchés des fonds de moins en moins rentables et les autorités sont aveugles (ici synonyme de bienveillantes). Vous allez probablement me trouver "taquin" mais je pense que nos dirigeants ne sont pas assez clairvoyants (synonyme ici d'intelligents ou compétents) pour avoir pris cette décision de leur propre chef. Le risque existe réellement sur l'assurance vie car en cas de remontée des taux, les rendements des fonds euro continueraient à baisser (disparition progressive des obligations anciennes plus rentables, remplacées par des oblig d'aujourd'hui au raz des pâquerettes) et on pourrait assister à des retraits massifs. Je pense que l'idée de blocage des retraits vient des assureurs.
Cependant, pour moi, le risque est plus grands sur les contrats en rentes viagères (PERP et Madelin) : je ne suis pas certain que les assureurs aient fait les provisions suffisantes pour assurer le niveau des rentes, je suis certain en revanche que les autorités ne contrôlent rien, je crains un changement de l'espérance de vie entraînant une baisse du niveau des rentes versées (d'autant plus si les provisions sont dès le début insuffisantes)... enfin bref, cela fait beaucoup d'incertitude et de risque, sous prétexte d'avoir des cotisations déductibles fiscalement, sur un contrat tunnel dont on ne peut pas sortir avant son décès et dont on ne peut pas récupérer le capital.
Et s'il y a un problème, on ne s'en rendra compte que le jour du déclenchement de la rente (départ en retraite)... avec impossibilité de sortir du système (contrat tunnel).
07/10/2016 à 18h56
Le madelin ? Ca fait belle lurette que le capital s'est évaporé pour aller boucher des trous ailleurs ! -))
08/10/2016 à 06h43
Au moins ça c'est impossible car le Madelin est ce que l'on appelle un actif cantonné qui fonctionne en circuit fermé (comme le PEP à une époque révolue), par opposition à l'actif général d'une compagnie d'assurance où la faiblesse de certains contrats peut être compensée par les résultats des autres, suivant la politique commerciale de l'assureur.
08/10/2016 à 06h59
Vu la qualité de vie aujourd'hui et la qualité de la nourriture proposée , je ne pense pas qu'il faille s'attendre a une valorisation significative de l'éspérance de vie dans les années à venir …
Sans parler de l'état de notre système de soins ...
08/10/2016 à 08h38
AS31 écrivait:
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> Au moins ça c'est impossible car le Madelin est ce que l'on appelle un actif
> cantonné qui fonctionne en circuit fermé (comme le PEP à une époque révolue),
> par opposition à l'actif général d'une compagnie d'assurance où la faiblesse de
> certains contrats peut être compensée par les résultats des autres, suivant la
> politique commerciale de l'assureur.
>
Moui. Au moins contrairement à l'assurance vie pas de risque de voir les "investisseurs" retirer le ur capital vu qu'il est spolié à la base. -))
J'ai de très gros doutes quant au devenir de ce capital qui n'appartient à personne. -)))
Tu confirmes que meme si il n'y a pas de nouveaux arrivants les rentes seront servies ? -))))
Ou va l'argent quand le pigeon décède ?
08/10/2016 à 10h43
Chico, je me suis déjà exprimé sur le Madelin (enfin la partie retraite) et je partage ton point de vue. Je dois d'ailleurs être un des seuls conseillers indépendants (les agents généraux, salariés et courtiers en assurance n'ont pas le choix, ils ont une gamme à distribuer) à ne pas vouloir en vendre.
Il y a bien mieux à faire que du Madelin retraite dont voici le résumé :
1) Cotisations déductibles du bénéfice avant impôt (mais pas avant cotisations sociales). C'est le seul point positif.
2) Impossibilité de récupérer le capital en cas de besoin, sauf en cas par exemple d'invalidité troisième catégorie ou de liquidation judiciaire.
3) Sortie uniquement en rente viagère.
4) En cas de réversibilité de la rente au conjoint, le montant des rentes est minoré (surtout si vous avez eu le bon goût de choisir un conjoint qui a 20 ans de moins que vous car la rente est calculée par rapport à l'espérance de vie)
5) Le contrat se termine au décès du titulaire, sans rien laisser aux héritiers (ni à personne d'autre d'ailleurs).
08/10/2016 à 11h24
Et quelle serait selon toi, AS31 , la ou les bonnes solutions afin de préparer sa retraite dans une zone ou l'immobilier ne vaut rien ?
12/10/2016 à 10h42
Bonjour,
Je vais tenter de répondre de façon objective et explicite, avec toutefois une limite : mes solutions varient au fil du temps, à la fois parce que leur environnement évolue (voir plus loin pour les SCPI) mais aussi parce que je recherche des opportunités avec des critères précis et donc des stocks limités qu’il faut renouveler régulièrement (voir plus loin pour le Pinel, Pinel DOM ou le meublé). Je n’ai donc pas les mêmes réponses aujourd‘hui qu’il y a quelques années (SCPI ou fonds en euro il y a 10 ans par exemple) mais je n’aurai également pas les mêmes réponses dans 6 mois ou un an en ce qui concerne l’immobilier alors que j’aurai vendu mon stock actuel.
Donc, pour être réellement explicite, il est facile d’expliquer pourquoi je ne veux pas vendre telle ou telle solution, mais très compliqué d’expliquer pourquoi j’ai choisi actuellement tel ou tel support sans entrer dans les détails et alors faire de la pub (mes clients ne se rendent compte de la cohérence de la solution proposée qu’une fois que j’ai réalisé une étude chiffrée : à titre d’exemple, je vais tenter de finir aujourd‘hui une étude comparative entre 5 supports qui comporte 31 pages). Je vais donc vous donner ma philosophie et mes critères, sans entrer dans les détails, en espérant toutefois que cela vous sera utile.
Tout d’abord, je n’ai pas de solution miracle (désolé pour ceux qui attendaient un scoop) mais je sais par contre ce que je ne veux pas proposer à mes clients : un contrat Madelin (ou PERP) qui repose sur une confiance aveugle en l’assureur, qui ne donne aucune autre liberté que d’aliéner son capital sans rien laisser aux héritiers, désolé je bloque.
De la même façon, quand je vois les programmes neufs en loi Pinel, mon sang se glace : acheter 30 % à 40 % plus cher que leur équivalent dans l’ancien (même ville et même quartier, donnée vérifiée par mes soins d’après les sources des notaires), des logements dans des immeubles empilés les uns à côté des autres, dont la valeur va chuter car loués de plus en plus en locatif social (allez voir sur place, vous verrez que je n’exagère pas et cela s’explique par la typologie du locataire : personnellement , je n’accepterai d’aller habiter dans de tels immeubles que si je n’avais pas le choix), bref acheter 30 % ou 40 % plus cher que dans l’ancien, sous prétexte d’avoir une ristourne fiscale d’environ 20 % seulement, en ayant un loyer inférieur au marché car plafonné, un logement qui va perdre de la valeur, je ne peux pas non plus valider. Et si vous ciblez un immeuble neuf en centre-ville (donc hors de ces quartiers), vous allez y laisser les deux bras tellement c’est cher.
Autre problème de toutes les études en Pinel que l’on m’a demandé d’analyser : la revente. En effet, les vendeurs de défiscalisation sont malins car, comme le budget n’est « commercialement décent » que quand il y a une réduction d’impôt, ils supposent une revente du logement la dixième année, explications : un achat de 200 000 € en métropole donne une réduction d’impôt annuelle de 4 000 € pendant 9 ans (6 444 en DOM) puis de 2 000 € les années 10, 11 et 12 et plus rien ensuite. Traduisons en mensuel :
Pendant 9 ans, le budget tient à peu près, les années 10 à 12 l’opération coûte 167 € de plus tous les mois (2 000/12) puis 333 € de plus ensuite (4 000/12), sans compter que, les taux de crédit étant actuellement très bas, votre imposition sur les revenus fonciers (IR + CSG à 15,5 % quand même) explose très vite. Donc le vendeur de défiscalisation qui est malin se dit que, s’il vous fait une étude sur 20 ans, vous n’allez rien lui acheter car vous vous rendrez compte que le budget mensuel initial de 300 € va ensuite dépasser les 600 €… et qu’il faut donc revendre… en même temps que tous les autres, un logement en locatif social, qui a une dizaine d’années, à un acquéreur qui ne bénéficiera d’aucune réduction d’impôt et qui va donc se référer… aux prix dans l’ancien !
Donc, en se rappelant que 9 ou 10 ans plus tôt, on a acheté un logement payé 30 % à 40 % plus cher que son équivalent dans l’ancien, pour avoir une chance de revendre ce logement ne serait-ce qu’à son prix d’achat, il faudrait que les prix des logements anciens aient grimpé de 30 % à 40 % en 10 ans. Moi je dis que c’est impossible et je ne fais pas faire ce pari à mes clients. D’ailleurs, je trouve l’idée assez tordue d’acheter de l’immobilier dans le but de le revendre à une échéance donnée.
Bon alors que faut-il faire ? :
Le Pinel, si vous avez la chance d’avoir un terrain en zone éligible, faites-le vous-même (et là je suis battu d’avance et j’abandonne la partie avant même de l’avoir commencée).
Pour ma part, je ne commercialise du Pinel que dans 3 cas :
1) Un immeuble ancien réhabilité (Pinel en réhabilitation), car on est en centre-ville donc pas dans un de ces quartiers d’immeubles neufs en locatif social empilés les uns sur les autres.
2) Un logement qui pourra facilement passer en meublé après la phase de réduction d’impôt, donc près d’une fac ou grande école ou encore près de la mer pour de la location saisonnière, le must étant de réunir les deux critères.
3) Un logement en Pinel DOM (réduction d’impôt de 29 % au lieu de 18 %), mais uniquement à la Réunion, à la fois parce que c’est le seul DOM que je maîtrise parfaitement car je m’y rends 3 ou 4 fois par an chaque année depuis 10 ans (mais pas pour les vacances) mais aussi pour des critères objectifs : pas de problèmes identitaires comme aux Antilles, département d’outre-mer de loin le plus peuplé, économie moins dépendante du tourisme (proximité de l’Asie favorisant les échanges commerciaux, « laboratoire national » en termes d’énergies renouvelables), explosion de la demande de logement car la population est jeune et que le nombre de ménage augmente très vite et pour longtemps, foncier de plus en plus rare car seule la zone littorale est constructible (sinon, avec la pente de la montagne, il faut être acrobate ou magicien pour construire un immeuble).
Attention cependant car il ne suffit pas d’avoir une fiscalité plus efficace (Pinel DOM) pour faire une opération rentable. A titre d’exemple, nous (j’ai 2 associés) n’avons validé qu’un programme cette année car, en dehors des caricatures (promoteurs pas fiables, emplacements ridiculement mal placés), la plupart des programmes nous paraissent trop chers. Un piège à éviter : la commune du Port car, même si elle est limitrophe de celle de la Possession qui est résidentielle et en plein développement (avec la particularité d’avoir le revenu moyen par habitant le plus élevé), le Port… c’est la zone !
Attention aussi à Sainte Clotilde, quartier de Saint Denis à l’est, près du boulevard sud et de l’université car c’est un quartier populaire sympa mais où les bâtiments ont poussé plus vite que la végétation. Résultat : par rapport à la surabondance de l’offre en produits neufs, les programmes proposés nous semblent trop chers, surtout si vous envisagez une revente plus tard.
Comme je viens de me rendre compte que je me suis laissé emporter par l’enthousiasme d’un sujet que je maîtrise et qui me passionne, je vais maintenant tenter de faire plus court.
Dernière alerte : si on vous propose un programme Apavou, je vous souhaite bien du courage.
Bref, positivons :
Pour bien revendre il faut bien acheter (pas trop cher), idéalement dans une zone en développement où les prix montent. L’extrémité sud du lagon, soit Les Avirons et l’Etang Salé les Bains, répond bien à ce critère car depuis la construction de la route des tamarins (autoroute reliant le nord au sud), cette zone qui était un peu sauvage et isolée (mais néanmoins très touristique) est devenue facilement accessible et le prix du foncier explose. Autre particularité : après la période de réduction d’impôt, la location saisonnière est facile et permet alors de bénéficier du statut du loueur en meublé, redoutable pour effacer ou alléger la fiscalité pesant sur les loyers.
Les SCPI de rendement (de type bureaux, commerces) : J’en ai vendu pas mal il y a une dizaine d’année et mes clients sont contents car, même si le rendement a baissé, le prix de la part a grimpé. Et c’est d’ailleurs aujourd’hui mon problème avec ce support : la baisse des rendements obligataires a incité l’épargnant à chercher des alternatives aux fonds en euro et les SCPI sont devenues très à la mode depuis 5 ou 6 ans, faisant monter le prix des part alors que le rendement baissait (j’appelle ça une anomalie). Il faut savoir également que de nombreux immeubles de bureaux qui ne trouvent aujourd’hui pas preneurs se sont construits dans de nombreuses villes (Paris la Défense en est un bon exemple). On a donc une forte concurrence à la location, entrainant une tendance à la baisse des loyers commerciaux. Je pense donc que les SCPI de rendement sont aujourd’hui surévaluées et qu’il y a un risque de bulle spéculative.
Les SCPI de défiscalisation : je m’interdis de vendre un truc que je ne peux pas analyser en me disant d’ailleurs que si un programme est intéressant (bien placé et pas trop cher), il devrait se vendre facilement. Je doute donc fortement que les meilleurs programmes se trouvent dans les SCPI fiscales (je pense en fait l’inverse) et il vaut mieux acheter de l’immobilier en direct et en faire ce qu’on veut sur la durée.
Loi Malraux et monuments historiques : j’en ai reçu des sollicitations de promoteurs pour vendre de tels programmes. Mon avis est tranché : la carotte fiscale semble intéressante (seulement à court terme) mais vous avez vu les prix ???
L’investissement en démembrement : le raisonnement est à peu près le même car on vous dit que vous ne payez que 50 % de la valeur du bien puisque vous n’achetez pas l’usufruit mais, quand on creuse un peu, on voit que ce n’est pas vrai et que vous achetez la seule nue-propriété presque au prix de la pleine propriété.
Le meublé (je vais synthétiser car je fatigue) :
L’idéal, comme pour le Pinel, est de se le faire soi-même, de l’achat à la location (et tant pis pour moi qui ne sert alors à rien). Quand on n’en a pas l’envie, pas le temps, pas… bref, quand on veut déléguer on passe par de l’acquisition en résidence services (promis je ne développe pas l’aspect fiscal du régime de la TVA), avec la particularité d’être lié à un exploitant (la société qui gère la résidence) à travers un bail commercial.
Avantage de la formule : le loyer est payé régulièrement, que le logement soit occupé ou non, il n’y a pas besoin de payer une agence immobilière ni une assurance loyers impayés et il y a souvent moins de charges qu’en location classique (parfois juste des frais de syndic).
Inconvénients : on ne peut pas sortir du bail commercial sans devoir une indemnité à l’exploitant (sauf rupture unilatérale due à une faute de sa part) dont on est fortement dépendant (s’il décide de quitter la gestion de la résidence ou qu’il fait faillite, il faut trouver un nouvel exploitant ou passer en gestion directe, soit par une agence, soit en s’en chargeant soi-même)
Voici les différentes catégories de résidences avec services, avec mon point de vue :
1) Les résidences de tourisme : C’est là où il y a le plus de risque de faire une mauvaise affaire ou d’en faire une très bonne. En effet, le tourisme est très dépendant des aléas économiques et sociaux (voir Paris en ce moment) et l’exploitant peut connaître alors des difficultés à payer le loyer, transformant l’acquisition en mauvaise affaire… sauf si j’ai rempli mon rôle de conseil en choisissant un bien immobilier payé en dessous de sa valeur réelle, dans une zone où il y a une forte demande en location touristique. Si on peut alors envisager une sortie du bail sans indemnité à l’exploitant, c’est plutôt une bonne affaire car cela facilite la revente à un bon prix (sa valeur réelle) ou cela dope le rendement car votre loyer sera plus élevé si vous choisissez une gestion directe ou par agence. Mais bon, l’objectif initial étant d’être tranquille longtemps, le but est de trouver une affaire qui tourne sans soucis et c’est en tourisme que ce critère est le plus aléatoire.
2) Les résidences d’affaires (para hôtelier, style Adagio) : Pas grand ’chose à dire si vous êtes au cœur d’une grande ville car il y aura toujours du trafic et une demande mais attention aux résidences excentrées car en cas de défaillance de l’exploitant, vous aurez du mal à transformer la location en saisonnier, en étudiant ou en location à l’année.
3) Les résidences étudiantes : Dans une grande ville universitaire, pas de soucis car la demande est très supérieure à l’offre. Il faut juste vérifier que la résidence est correctement entretenue car sinon elle peut avoir un déficit d’image rendant son exploitation difficile et à terme peu rentable pour l’exploitant.
4) Les résidences seniors avec services : beurk, je ne valide pas ce modèle car l’exploitant fait principalement son bénéfice sur les services facturés aux résidents et, comme on n’est pas aux USA pour le modèle social et que le niveau moyen des retraites va baisser dans les années à venir, je doute de la pérennité à long terme de ce type d’exploitation (mais je peux me tromper).
5) Les EHPAD : Autant on a le choix de ne pas partir en vacances, autant en situation de dépendance ou forte désorientation, le placement en EHPAD est incontournable (à moins de rendre ses proches complètement dingues). La demande d’hébergement est forte, elle va s’accroître et donc ce genre d’établissement fonctionne à flux tendus avec listes d’attente, rendant son exploitation particulièrement rentable. Il n’y a donc pas de loyers impayés ni de faillite d’exploitant en EHPAD (si un établissement ferme c’est qu’il est insalubre ou pas aux normes, mais cela fait longtemps que je n’ai pas croisé une telle situation car le marché s’est assaini).
6) Les maisons de retraite non médicalisées : je préfère l’EHPAD, à la fois parce que c’est mieux contrôlé au niveau sanitaire et social, mais également parce qu’on peut avoir le choix de ne pas mettre un de ses parents en maison de retraite, mais ce n’est plus un choix pour l’EHPAD
Bon après, pour ceux qui sont en SELARL à l’IS, j’ai d’autres outils mais mes yeux sont en grève (je me disais que je devais répondre de façon précise et argumentée à la question mais je ne m’attendais pas à y passer autant de temps : j’ai commencé la rédaction de ce message vers 6 heures ce matin).
12/10/2016 à 11h51
AS31 écrivait:
--------------
> Le meublé (je vais synthétiser car je fatigue) :
>
> L’idéal, comme pour le Pinel, est de se le faire soi-même, de l’achat à la
> location (et tant pis pour moi qui ne sert alors à rien). Quand on n’en a pas
> l’envie, pas le temps, pas… bref, quand on veut déléguer on passe par de
> l’acquisition en résidence services (promis je ne développe pas l’aspect fiscal
> du régime de la TVA), avec la particularité d’être lié à un exploitant (la
> société qui gère la résidence) à travers un bail commercial.
>
> Avantage de la formule : le loyer est payé régulièrement, que le logement soit
> occupé ou non, il n’y a pas besoin de payer une agence immobilière ni une
> assurance loyers impayés et il y a souvent moins de charges qu’en location
> classique (parfois juste des frais de syndic).
> Inconvénients : on ne peut pas sortir du bail commercial sans devoir une
> indemnité à l’exploitant (sauf rupture unilatérale due à une faute de sa part)
> dont on est fortement dépendant (s’il décide de quitter la gestion de la
> résidence ou qu’il fait faillite, il faut trouver un nouvel exploitant ou passer
> en gestion directe, soit par une agence, soit en s’en chargeant soi-même)
Ca m'est arrivé et je suis content du voyage. Le premier ne respectait pas les termes du contrat, procès pour le virer et le second a fait faillite. gestion à distance jusqu'à trouver un acheteur.
Les loyers "garantis "sont une arnaque de première. Sociétés poupées russes qui calanchent sans que la maison mère ne soit touchée.
> Voici les différentes catégories de résidences avec services, avec mon point de
> vue :
>
> 1) Les résidences de tourisme : C’est là où il y a le plus de risque de faire
> une mauvaise affaire ou d’en faire une très bonne. En effet, le tourisme est
> très dépendant des aléas économiques et sociaux (voir Paris en ce moment) et
> l’exploitant peut connaître alors des difficultés à payer le loyer, transformant
> l’acquisition en mauvaise affaire… sauf si j’ai rempli mon rôle de conseil en
> choisissant un bien immobilier payé en dessous de sa valeur réelle, dans une
> zone où il y a une forte demande en location touristique. Si on peut alors
> envisager une sortie du bail sans indemnité à l’exploitant, c’est plutôt une
> bonne affaire car cela facilite la revente à un bon prix (sa valeur réelle) ou
> cela dope le rendement car votre loyer sera plus élevé si vous choisissez une
> gestion directe ou par agence. Mais bon, l’objectif initial étant d’être
> tranquille longtemps, le but est de trouver une affaire qui tourne sans soucis
> et c’est en tourisme que ce critère est le plus aléatoire.
Attention aux pièges à cons. L'affaire apollonia en a été le summum.
12/10/2016 à 14h17
c'est ce que j'allais demander pour les SELARL !
Et en ce qui concerne le démembrement (en passant par PERL, par exemple) quel est le risque, si on peut comparer le prix d'achat à un autre bien dans le même batiment, de surface égale, mais en "vente traditionnelle"?
merci
12/10/2016 à 15h55
Bah, je viens d'acheter un appart en Californie, prix à moins 40% par rapport à l'époque de la bulle, si ton locataire paie pas, il est viré en 15 jours et saisie intégrale de tout ce qui est dans l'appart jusqu'à ce qu'il paie et au bout d'un an cela t'appartient. Un copain vient d'en prendre un en Nouvelle Zélande mais plus risqué, la bulle est forte sur Auckland mais moins en périphérie, et même système : le propriétaire est protégé, c'est aussi impressionnant, l'agence qui gère écrit régulièrement pour te demander l'autorisation d'augmenter le loyer qui colle au marché. Pays sain, pas de dette, taux d'intérêt normaux, quelques décennies de croissances continue, une Suisse d'Océanie en construction.
Ah, j'oubliais, 500 000$ l'appart, moins de 1000$ de frais pour l'achat.
Mais vous pouvez toujours investir en Hollandie et à la revente perdre 8% de frais de vente/achat.
12/10/2016 à 18h09
wakrap écrivait:
----------------
> Bah, je viens d'acheter un appart en Californie, prix à moins 40% par rapport à
> l'époque de la bulle, si ton locataire paie pas, il est viré en 15 jours et
> saisie intégrale de tout ce qui est dans l'appart jusqu'à ce qu'il paie et au
> bout d'un an cela t'appartient. Un copain vient d'en prendre un en Nouvelle
> Zélande mais plus risqué, la bulle est forte sur Auckland mais moins en
> périphérie, et même système : le propriétaire est protégé, c'est aussi
> impressionnant, l'agence qui gère écrit régulièrement pour te demander
> l'autorisation d'augmenter le loyer qui colle au marché. Pays sain, pas de
> dette, taux d'intérêt normaux, quelques décennies de croissances continue, une
> Suisse d'Océanie en construction.
> Ah, j'oubliais, 500 000$ l'appart, moins de 1000$ de frais pour l'achat.
> Mais vous pouvez toujours investir en Hollandie et à la revente perdre 8% de
> frais de vente/achat.
Comment tu as fait pour trouver un appart en Californie?
12/10/2016 à 20h01
Ah, pour cela , vaut mieux aller sur place pour tout finaliser et surtout ouvrir un compte bancaire là bas pour la gestion de base comme payer assurance local, impôts... Impossible d'ouvrir un compte sans être sur place mais cela se fait en quelques minutes.
Pour la recherche, le système est différent du français , tu prends un broker qui va chercher pour toi. Ce n'est pas comme en France où tu dois voir plein d'agences qui te montrent ce qu'elles ont en catalogue et tu paies celle qui t'a fait visité celui que tu achètes.
Attention pour les USA, système d'héritage particulier, +40% de droits et pas de part réservée aux enfants, c'est transmis à qui tu veux sans aucune modif des droits à payer, même à Hollande si le coeur t'en dit. Ou alors il faut créer un trust, mais je suis pas du tout pro à ce niveau.
Pour la NZ c'est plus simple je crois, mais je l'ai pas fait moi même.
19/10/2016 à 07h29
Bonjour bf,
Je trouve enfin un moment pour répondre à votre question " sans trop développer vous préconisez quoi pour les selarl et l'IS ?
merci "
Je ne vais effectivement pas trop développer car ce serait trop technique sans faire une étude chiffrée.
Quand les conditions s’y prêtent, donc quand le bénéfice net avant impôt est suffisant et que j’ai un outil adapté (voir plus loin), j’utilise l’article 217 undecies du Code Général des Impôts.
Comme cet article est très volumineux et concerne différents types d’investissements, voici la partie que j’utilise, en résumé :
Toute société soumise à l’IS (quelle que soit sa forme juridique) qui acquiert un logement neuf ou en VEFA dans les DOM pour le mettre en location, va déduire le montant de son investissement de son résultat avant impôt et va inscrire le bien en immobilisation à son bilan et va donc ensuite l’amortir fiscalement.
Bon sur le papier comme ça c’est très bien, mais encore faut-il que je trouve quelque chose de cohérent à mettre en face, donc :
1) Un programme qui ne soit pas du locatif social bas de gamme comme c’est trop souvent le cas en métropole. C’est la raison pour laquelle nous (j’ai 2 associés) ne travaillons depuis plus de 10 ans que sur la Réunion, en allant choisir sur place (en immobilier, je ne supporte pas l’idée d’acheter sur catalogue).
2) Un logement qui ne soit pas non plus du bas de gamme pour conserver une valeur dans le temps et pour pouvoir se revendre en résidence principale, donc, par exemple, surtout pas un T3 de 55 m² avec une varangue de 6 m².
3)Tout ça avec une localisation qui permettra sans problème de le louer ensuite en meublé saisonnier.
4) Le tout en ayant négocié les prix (impossible sans se rendre sur place).
03/01/2017 à 13h42
Je viens de tomber sur cette discussion intéressante :
J'ai arrêté le versement automatique de l'argent dans le cadre de la loi madelin. Et le mec de l'agence me dit que pour récupérer ses billes (heureusement j'ai pas mis énormément depuis 2 ans) c'est en gros pas possible :
- soit je transfère les fonds sur un PERP
- soit je laisse l'argent là où il est
-> est il vrai qu'on ne peut pas récupérer ses billes pour par exemple les transférer sur du PEE ou du PERCO ou les utiliser pour l'achat d'un bien immobilier ?? Je sais pas si AS31 ou un autre peut m'éclairer sur la question
03/01/2017 à 15h50
junior® écrivait:
-----------------
> - soit je laisse l'argent là où il est
Ca fait belle lurette qu'il n'y est plus. Ton blé est cramé si d'autres couillons ne se font pas baiser tu n'as aucune chance de récupérer quelque chose. -)
--
En cas d'échec des négociations conventionnelles, seriez-vous prêt à suivre la promotion d'un déconventionnement massif de la profession par les syndicats représentatifs ? OUI - NON
Participez, anonymement, sur https://goo.gl/forms/nAO0htnsVmxotjYm1
10/01/2017 à 17h25
junior® écrivait:
-----------------
> Je viens de tomber sur cette discussion intéressante :
> J'ai arrêté le versement automatique de l'argent dans le cadre de la loi
> madelin. Et le mec de l'agence me dit que pour récupérer ses billes
> (heureusement j'ai pas mis énormément depuis 2 ans) c'est en gros pas possible :
> - soit je transfère les fonds sur un PERP
> - soit je laisse l'argent là où il est
>
> -> est il vrai qu'on ne peut pas récupérer ses billes pour par exemple les
> transférer sur du PEE ou du PERCO ou les utiliser pour l'achat d'un bien
> immobilier ?? Je sais pas si AS31 ou un autre peut m'éclairer sur la question
Bonsoir Junior,
Désolé pour mon manque de réactivité mais ce forum n'adresse pas de notification quand un nouveau message est posté.
La seule solution est un transfert vers un PERP, avec une sortie possible en capital seulement pour 20 % du capital en compte et seulement lors du départ en retraite.
Cependant, si vous avez peu versé et que la rente annuelle au terme est inférieure à 480 €, l'assureur a une dérogation pour vous restituer le capital car ce niveau de rente serait trop coûteux pour lui.
Bonne soirée.
Patrick
