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rachat d'un cabinet sans accès handicapé
24/07/2017 à 11h46
5 ans de location... ca fait un total de 120ke de disparu. Si il fait les 260ke de ca avec des couronnes a 800e, gare au RA !!!
Et si pas de RA, on te laissera pas indéfiniment faire de l unitaire a 800e... un centre 1901 va s interesser a ton secteur !
24/07/2017 à 12h03
Hokusai écrivait:
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> 5 ans de location... ca fait un total de 120ke de disparu.
il ne faut pas forcement calculer comme ça.
si on te le loue 850 avec un bail de 12 ans et que sur 15 ans tu dois t'en mettre 2000/mois pour un local équivalent... et que tu penses que l'immo va surement se tasser ( ou se péter la gueule)... tu prends.
C'est pas noir/blanc, un loyer pas cher ça peu le faire et surtout t'es plus réactif à la merde qui peu te tomber dessus.
si sur 15 ans ça te coutes 1400/mois pour un local équivalent effectivement c'est bof.
24/07/2017 à 12h10
J'adore tout vos préjugés : je connais un cabinet à l'étage qui est sans doute le plus gros cabinet du coin ..... c'est n'importe quoi vos jugements : vous parlez sans connaitre c'est effarent et toujours pas de réponse claire à la question .
24/07/2017 à 12h24
casa écrivait:
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je connais un cabinet à l'étage qui est sans doute
> le plus gros cabinet du coin ..... c'est n'importe quoi vos jugements
Et mémé elle a fumé toute sa vie comme un pompier et elle est pas morte du cancer. c'est vraiment n'importe quoi ces jugements.
Dans tout les coins que je connais c'est la même. Les gros se barrent des locaux d'habitation et emménagent dans des surface format "commercial". Quitte à s'éloigner de 2Km du centre de la petite ville.
C'est pas la règle, il reste beaucoup de mecs dans les immeubles d'habitation, mais c'est une tendance lourde vers chez moi.
24/07/2017 à 12h28
lardonbis écrivait:
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> C'est pas noir/blanc, un loyer pas cher ça peu le faire et surtout t'es plus
> réactif à la merde qui peu te tomber dessus.
L'avantage c'est sur c'est la flexi-securité de la location...
Mais en ce moment y'a des taux d'emprunt a 1.4% !!!
Les loyers des cab dentaires sont souvent sur-évalués par rapport au prix du marché immobilier.
L'avantage de l'achat c'est la creation d'un capital en défiscalisation +++
Apres l'effondrement de l'immobilier est possible... la faillite de la CARCDSF est certaine !!
24/07/2017 à 12h30
lardonbis écrivait:
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> Dans tout les coins que je connais c'est la même. Les gros se barrent des locaux
> d'habitation et emménagent dans des surface format "commercial". Quitte à
> s'éloigner de 2Km du centre de la petite ville.
>
> C'est pas la règle, il reste beaucoup de mecs dans les immeubles d'habitation,
> mais c'est une tendance lourde vers chez moi.
Bin bien sur, c'est une évidence, en rez de chaussée et parking privatif, et place pour le futur panneau en 4*3m "centre de santé dentaire", spanish style !
24/07/2017 à 12h54
chicot29 écrivait:
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> A mon avis encore une activité qui va tomber à l'eau et pour le coup plus
> personne n'y aura accès. . Merde pas d'accès handicapés c'est inadmissible ! -)
C'est une norme européenne.
Si on ne peut pas nourrir tout le monde, alors tout le monde doit mourir. lol
24/07/2017 à 13h00
Hokusai écrivait:
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> Bin bien sur, c'est une évidence, en rez de chaussée et parking privatif, et
> place pour le futur panneau en 4*3m "centre de santé dentaire", spanish style !
exactement :D
En plus si j'étais un patient en recherche de dentiste je choisirais une structure comme ça. Ouverte, facile d’accès, parking....
24/07/2017 à 13h00
Ben oui Lardon , chaque cas est unique ...et différent alors faire des "recommandations" comme ça à l'emporte pièce sans aucun élément c'est parler pour ne rien dire et surtout ne pas répondre au sujet du post ... mais c'est le grand jeu , ici , on y va de son petit avis , en grande majorité , négatif sur tout et on s'auto entretient dans la déprime et le pessimisme ! heureusement c'est l'été , les vacances et nous avons encore de quoi "remplir nos assiettes" .. qu'est-ce que ça serait sinon !
24/07/2017 à 13h13
lardonbis écrivait:
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> exactement :D
> En plus si j'étais un patient en recherche de dentiste je choisirais une
> structure comme ça. Ouverte, facile d’accès, parking....
Idem... et pas besoin de faire de la merde. Tu fais une SCM de 3 prat dans un local moderne aux normes et ou il est agreable de travailler et facile au patient de venir. Le reste pourquoi pas mais pas a 70ke.
Quand je lis les questions du type "faut il acheter un vieux cab inaccessible en ville?" Pour moi c est comme lire "est ce judicieux de creer un videoclub en 2017?"... bin... non!
24/07/2017 à 13h24
Y'a une faille dans votre raisonnement.
Les locaux en périphérie ça a plein d'avantages, mais il y a aussi des limites :
1/ l'accessibilité : pas pour les handicapés, mais pour les personnes qui ne sont pas du quartier : l'usage de la voiture devient de plus en plus compliqué dans les grandes agglomérations, et s’excentrer peut aussi se couper de pas mal de patient. Reste les transports en commun, mais les places sont chères.
2/ en cherchant plus grand et en banlieue, on se retrouve sur le même territoires que les low cost...
24/07/2017 à 13h43
Hokusai écrivait:
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> Quand je lis les questions du type "faut il acheter un vieux cab inaccessible en
> ville?" Pour moi c est comme lire "est ce judicieux de creer un videoclub en
> 2017?"... bin... non!
excellente image :D
mais peu être-que dans les grandes villes les surfaces commerciale restent inaccessible au SCM de praticiens.
Je serait curieux de connaitre combien de création ou déménagement se font dans des immeubles d’habitation VS surface commerciale ou dédiée.
Aspius écrivait:
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> 2/ en cherchant plus grand et en banlieue, on se retrouve sur le même
> territoires que les low cost...
Le territoire des lowcost c'est celui ou on peu faire de l'immo avec son asso. C'est pas que les banlieue il me semble.
Mais effectivement migrer loin du centre c'est une prise de risque. Vers chez moi c'est plus simple, le centre crève. Le revenu par foyer est en chute constante, tout les bourgeois se barrent en périphérie, les boutiques ferment, les dentistes suivent la maille. Même le centre mut migre à la recherche de patient solvable, un comble :D
24/07/2017 à 15h36
En ayant été collaborateur tu es le mieux placé pour répondre;
je pense que je lui ferais une offre à 20 ou 25k€ à condition d'obtenir la dérogation sinon c'est création à l'extérieur avec parking et accès de plain pied : c'est vrai qu'il faut quelque moyen de plus mais si la patientèle te suit ...
Tu te mets à sa place : il ne peut qu'accepter : loyer assuré pour quelques années , sinon transformation du local en appartement privé : tu vois le budget pour lui !
24/07/2017 à 15h56
caredent écrivait:
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> En ayant été collaborateur tu es le mieux placé pour répondre;
> je pense que je lui ferais une offre à 20 ou 25k€ à condition d'obtenir la
> dérogation sinon c'est création à l'extérieur avec parking et accès de plain
> pied : c'est vrai qu'il faut quelque moyen de plus mais si la patientèle te suit
> ...
> Tu te mets à sa place : il ne peut qu'accepter : loyer assuré pour quelques
> années , sinon transformation du local en appartement privé : tu vois le budget
> pour lui !
+1
Et à condition d'être sûr que la dérogation est bien accordée à titre permanent et qu'elle ne sera pas remise en cause si une MSP se monte dans le coin (poser la question PAR ECRIT au maire, au pdt de l'Ordre et à la préfecture).
Se rappeler que c'est surtout l'emplacement, la qualité des locaux et le matos récent qui font le prix d'un cabinet: si on peut créer en face, le cabinet ne vaut rien.
Et de toute façon, si tu es déjà un peu connu, avec une création tout près, la patientèle va suivre.
C'est TOI qui est en position de force pour négocier.
24/07/2017 à 16h25
1 - le RA est enterré pour l'instant, il faut se mobiliser et on gagnera...
2 - la dérogation est pour le local pas pour le praticien donc elle sera toujours valable...
3 - il est pratiquement impossible qu'une nouvelle législation oblige à faire des travaux - sinon 50% des cabinets de centre ville devront fermer, tout le monde se retrouvera dans les zones commerciales (s'il y en a) et ce sera la pagaille,
un bon emplacement centre ville avec parking à proximité reste le must (personnes agées sans voiture, enfant à la sortie de l'école, adultes à la sortie des bureaux,
les cabinets dans les citées ou villes dortoirs ne marchent pas en général...
4 - reprendre un cabinet qui tourne bien, surtout en y étant déjà comme collaborateur où est le risque ?
5 - 260 k€ de CA cela doit faire 140 k€ de benef,
le cabinet est payé en 6 mois...
6 - le matériel se change petit à petit,
perso j'ai fait comme cela, j'ai repris un cabinet qui en
plus tournait moyennement (praticien précédent un peu fainéant),
au bout d'un an le cabinet était payé (a l'époque un cabinet se vendait 60% du CA ou 100 % du benef c'était au choix,
et mes collègues qui ont opté pour la création ont ramés un moment, 5 ans mini pour se faire une patientèle,
les esprits tatillons me diront que maintenant c'est facile de se faire une patientèle,
je répond oui - mais avec des CMU, AME, cas soc, et tous les refoulés des cabinets qui ont DEJA une bonne patientèle (qui a une valeur quoi que vous en dites)...
un matériel même ancien (en restant raisonnable) s'il est
en bon état de fonctionnement permet de travailler correctement,
il vaut mieux bosser avec un fauteuil un peu défraîchi qu'attendre les patients en étant allongé sur son beau fauteuil tout neuf... mais vide.
24/07/2017 à 16h29
leleth écrivait:
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> 5 - 260 k€ de CA cela doit faire 140 k€ de benef,
> le cabinet est payé en 6 mois...
comment tu fait ça ? tu nous écris des années 50 ? :D
Si il fait 80 c'est bien.
24/07/2017 à 16h37
Tiens moi je vends mon cabinet RDC normes PMR matériel récent très bon état patients sympa sud de la france CA 320 000 pas d'assistante à reprendre
24/07/2017 à 16h43
leleth écrivait:
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> 1 - le RA est enterré pour l'instant, il faut se mobiliser et on gagnera...
>
Le RA est suspendus et surement pas enterré. Par contre si on suit certaines discussions, il est fort possible que certains syndicats signent en septembre n'importe quoi plutôt que le RA existant.
> 2 - la dérogation est pour le local pas pour le praticien donc elle sera
> toujours valable...
>
> 3 - il est pratiquement impossible qu'une nouvelle législation oblige à faire
> des travaux - sinon 50% des cabinets de centre ville devront fermer, tout le
> monde se retrouvera dans les zones commerciales (s'il y en a) et ce sera la
> pagaille,
Une dérogation à la loi reste une dérogation. La loi n'a pas à être changée par contre les dérogations peuvent évoluer selon ce que souhaitera les prochains gouvernant. Pour Paris, on a vus comment les MSPT ont été monté contre les cabinets libéraux en concurrence directe parfois pour pouvoir à travers la MSPT introduire des clauses de limitations tarifaires et des subventionnements limités à ces structures.
> un bon emplacement centre ville avec parking à proximité reste le must
> (personnes agées sans voiture, enfant à la sortie de l'école, adultes à la
> sortie des bureaux,
> les cabinets dans les citées ou villes dortoirs ne marchent pas en général...
Ca dépens pour quoi. Si c'est pour faire du soins à des tarifs à perte, c'est sûr que les patients préfèrent ne pas se déplacer. Si c'est pour faire de la prothèse, de l'ortho, de l'implanto, ...., on le voit avec l'exemple du réseau cnsd/Mgen, les patients lâchent le praticien qui les suis au quotidien.
>
> 4 - reprendre un cabinet qui tourne bien, surtout en y étant déjà comme
> collaborateur où est le risque ?
La base, c'est une perte de 50% de la patientèle qui ne suivra pas le nouveau praticien.
> 5 - 260 k€ de CA cela doit faire 140 k€ de benef,
> le cabinet est payé en 6 mois...
>
Pour une personne qui reprend un cabinet et qui va avoir des emprunts, des coûts de remplacement de matos, le bénef est plutôt aujourd'hui à 25% du CA. C'est très différent par rapport à un ancien qui laisse moisir son outil de travail.
>
>
> un matériel même ancien (en restant raisonnable) s'il est
> en bon état de fonctionnement permet de travailler correctement,
> il vaut mieux bosser avec un fauteuil un peu défraîchi qu'attendre les patients
> en étant allong
Tu peux aussi créer en achetant un fauteuil d'occasion au départ qui à été reconditionné.
edit.
http://www.ladocumentationfrancaise.fr/var/storage/rapports-publics/144000569.pdf
IGF_dentistes._fln3jx.jpg
IGF_cegh4x.jpg
24/07/2017 à 16h48
lardonbis écrivait:
-------------------
> leleth écrivait:
> ----------------
>
> > 5 - 260 k€ de CA cela doit faire 140 k€ de benef,
> > le cabinet est payé en 6 mois...
>
>
> comment tu fait ça ? tu nous écris des années 50 ? :D
> Si il fait 80 c'est bien.
Très amusant ta reflexion, mais saches que :
selon AGA le CA mopyen d'un cabinet dont le CA est sup à 233k€ est de
pratiquement 180 k€, avec 98 de benef,
avec 260 k€ de CA il peut faire 140 de benef...
mais si tu tiens compte du fait qu'il n'aura aucun leasing il fera plus...
par contre celui qui démarre de zéro, dis moi combien il fera de CA et surtout de benef...
les vieux dentistes c'est comme les vieux paysans ... on sait compter...
24/07/2017 à 17h09
leleth écrivait:
----------------
> avec 260 k€ de CA il peut faire 140 de benef...
Respect...
>mais si tu tiens compte du fait qu'il n'aura aucun leasing il fera plus...
Et bin... genre 70% ?? je sais pas comment.
On est en 2017 pas en 1985.
24/07/2017 à 18h36
leleth écrivait:
----------------
> 1 - le RA est enterré pour l'instant, il faut se mobiliser et on gagnera...
>
Ah enterré ? les recours contre le RA se sont plantés au conseil d'état. Il va revenir puissance 10.
--
En cas d'échec des négociations conventionnelles, seriez-vous prêt à suivre la promotion d'un déconventionnement massif de la profession par les syndicats représentatifs ? OUI - NON
Participez, anonymement, sur https://goo.gl/forms/nAO0htnsVmxotjYm1
24/07/2017 à 18h39
leleth écrivait:
----------------
> 5 - 260 k€ de CA cela doit faire 140 k€ de benef,
> le cabinet est payé en 6 mois...
>
Pas amortissable la clientèle. Tu payes tes impots ?
--
En cas d'échec des négociations conventionnelles, seriez-vous prêt à suivre la promotion d'un déconventionnement massif de la profession par les syndicats représentatifs ? OUI - NON
Participez, anonymement, sur https://goo.gl/forms/nAO0htnsVmxotjYm1
24/07/2017 à 18h42
leleth écrivait:
----------------
> lardonbis écrivait:
> -------------------
> > leleth écrivait:
> > ----------------
> >
> > > 5 - 260 k€ de CA cela doit faire 140 k€ de benef,
> > > le cabinet est payé en 6 mois...
> >
> >
> > comment tu fait ça ? tu nous écris des années 50 ? :D
> > Si il fait 80 c'est bien.
>
>
> Très amusant ta reflexion, mais saches que :
>
> selon AGA le CA mopyen d'un cabinet dont le CA est sup à 233k€ est de
>
> pratiquement 180 k€, avec 98 de benef,
>
> avec 260 k€ de CA il peut faire 140 de benef...
>
> mais si tu tiens compte du fait qu'il n'aura aucun leasing il fera plus...
>
> par contre celui qui démarre de zéro, dis moi combien il fera de CA et surtout
> de benef...
>
> les vieux dentistes c'est comme les vieux paysans ... on sait compter...
Avec 300 je fais 100 et tout est payé. Bon j'ai un loyer à 23 000 euros. -)
Mais quand même.
--
En cas d'échec des négociations conventionnelles, seriez-vous prêt à suivre la promotion d'un déconventionnement massif de la profession par les syndicats représentatifs ? OUI - NON
Participez, anonymement, sur https://goo.gl/forms/nAO0htnsVmxotjYm1
24/07/2017 à 19h23
leleth écrivait:
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>
> avec 260 k€ de CA il peut faire 140 de benef...
>
>
> les vieux dentistes c'est comme les vieux paysans ... on sait compter...
Bonjour Leleth,
je ne sais pas d'où tu tiens ces chiffres, mais les statistiques 2016 des AGA donnent pour les chirurgiens dentistes un CA moyen de 261000 euros, engendrant un bénéfice de 91000 euros.
Pour un bénéfice de 140000 euros, il faut pas loin de 400000euros de CA... ou alors il y a un loup.
http://www.unasa.fr/statistiques/