Création cabinet ancien appartement.

Bonjour à tous,

Je suis actuellement locataire depuis 3 ans de mon local professionnel et je suis décidé à passer à l'achat d'un autre local histoire 'être "chez moi", le propriétaire actuel n'étant pas vendeur. Je viens alors de tomber sur l'annonce de la vente d'un appartement en RDC du même immeuble que mon cab! Il est plus grand et accessible financièrement.

Etant du coup novice dans la création de ce type de structure, auriez vous une sorte de checklist à pointer avant de faire une proposition? (visite avec un architecte, cahier des charges pour l'installation d'un compresseur ou des aspis). Tout élément à vérifier lors de la visite m'empêchant de me retrouver coincé après signature serait bienvenu!

Je vous remercie par avance de vos réponses.

(Le changement de destination de l'appart ainsi que l'autorisation de la copro devraient normalement être acquis puisque j'exerce déjà dans le même immeuble ou me trompe-je?)

Hokusai

02/03/2019 à 15h48

Si tu fais aménager un appart en cabinet par un "pro" du dentaire ça va te coûter une blinde... Si tu sais installer une cuisine ou une salle de bain, un cab c'est la même chose.

Vu qu'il y a pas mal de cloisons à péter, je voulais faire appel à un archi pour l'agencement des salles et la partie technique (tuyauterie,plomberie, electricité etc...). Tout ce qui est aménagement intérieur et menuiseries, je peux le gérer ou le faire gérer par une connaissance menuisier. Je sais que les meubles spécifiques coûtent une blinde et perso, ayant aménagé et travaillé sur du ikea depuis plusieurs années, ça bouge pas et le moindre cart ne me coûte pas 3000 balles en effet.

Si tu modifies un appartement bourgeois en un cabinet fonctionnel, ça va coûter beaucoup d'argent.
À la fin de ton exercice, si tu ne cèdes pas le fond, il faudra retransformer le local et là encore beaucoup d'argent.
Donc prévoir au long terme et toute transformation doit pouvoir être réversible aisément.

Hokusai

03/03/2019 à 09h30

Si y a beaucoup de travaux, c est peut être pas un si bon plan que ça... Et vu l avenir réservé aux omnis solitaires, je pense qu il vaut mieux préserver son épargne.
Pense surtout a la revente qui sera probablement de l habitation.

Alors moi je veux bien rester dans la config que j'ai actuellement mais à 1500 balles de loyer dans un local que je ne peux modifier à ma guise ça commence à me déprimer. Les constructions neuves sont hors de prix dans la région où je me trouve et la rénovation de l'appart repéré+ son prix de vente reste de loin inférieur à un achat sur plan neuf+ son aménagement. J'ai bien conscience que je devrais le retransformer en appart parce que j'ai casi zéro chance de pouvoir refourguer le cab en tant que tel mais rester éternellement locataire n'est ce pas une pure perte financière sur le long terme?

fatboy

04/03/2019 à 07h02

Le mot clé, c'est " long terme". Si tu comptes y rester 30 ans, c'est toujours mieux, 10 ans ça se discute.
Après, si tu te gaves et que c'est pas grand chose pour toi, fonce, c'est une belle aventure et ensuite un vrai plaisir de se faire son outil.

A priori il me reste 30 ans d'exercice donc ça devrait aller (ou pas) :-) Je ne me gave pas particulièrement mais le cout mensuel du loyer est équivalent à la mensualité du prêt travaux compris. En fait la question de départ était plus technique à la base à savoir à quel détail technique d'aménagement dois je faire attention lors de la visite afin de ne pas me retrouver bloqué lors des travaux? Si quelqu'un a des conseils avisés en terme d'aménagement dans un ancien appartement d'habitation je suis toujours preneur.

Si tu es en copro, avoir l'autorisation de la copro pour qu'un dentiste s'installe et répondre aux normes handicapées

Hokusai

04/03/2019 à 15h18

Y a les fluides et l électricité... A mon avis vaut mieux aller avec les plans de l appart voir tes confrère s et récolter des idees plutôt que d aller voir un archi.
Perso je penserais a un zone "CFAO" avec arrivée de l air comprimé RJ45 pour une usineuse et imprimante 3d... Même si c est dans 10 ans ça viendra.

Même si tu as déjà ton idée l important c est de bien discuté avec des confrères qui pourront te donner d autres idées et d autres perspectives.

bill

04/03/2019 à 15h22

Hokusai écrivait:
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> Pense surtout a la revente qui sera probablement de l habitation.

Pense aussi à la réintégration dans ton patrimoine privé à la fin, il y en a ici qui ont eu de très mauvaises surprises.
En France les règles du jeu changent souvent... et rarement à notre avantage.

Hokusai

04/03/2019 à 15h23

Oui normalement la norme c est achat en sci... A étudier.

Merci pour le conseil pour la zone CFAO j'y avais pas du tout pensé! Par contre même si je consulte des confrères pour l'aménagement et la circulation, je pense être obligé de passer par un archi pour les plans techniques et le suivi des travaux non? Disons que je n'ai pas le temps ni les connaissances nécessaires pour pouvoir gérer mon exercice et le bon déroulement de l'installation de l'autre côté. Après c'est fou, comme les avis peuvent diverger entre les personnes qui me déconseillent de prendre du vieux ou au contraire ceux qui me poussent à rénover au lieu de prendre du neuf...

Bonsoir, est-ce que le projet a avancé? Moi je pars d'une location depuis 15 ans pour me lancer dans un appartement neuf. Les professions libérales dans le règlement de copro sont autorisées. Je dois attendre la livraison pour demander le changement de destination. J'ai eu des documents par rapport aux normes pour ERP. J'avais fait appel à 2 boîtes pour les travaux dans le dentaire. L'une m'a proposé 2000 euros HT /m2 sur 80% de l'appartement neuf. L'autre m'a proposé 1500 euros HT /m2 en gros sur l'ensemble de l'appartement. J'en ai parlé à un ami qui a son entreprise tout corps d'état. Il travaille pour des hôpitaux, restaurants, crêches, particuliers. Je peux passer par architectes si je le souhaite mais si je lui dis ce que je veux, ce dont j'ai besoin, il devrait pouvoir s'en occuper. Il me factrurerait en fonction du travail réalisé . Sur le neuf, il pense qu'il n'aura pas tous les murs et plafonds à refaire. On fait la visite de prélivraison bientôt. La 2e boîte voulait en plus poser les meubles. J'adore le faire et ça me coûtera moins cher. Je vais revoir le plan sur sweet home 3D. Je recherche dans les annonces de cabinet des idées. C'est sûr que c'est un investissement mais c'est un choix de vie. Je serai plus près de chez moi, je crée quelque chose à mon idée. On passe beaucoup de temps au travail, je veux une qualité de vie et de travail. C'est sûr qu'il faut évaluer les frais mais il y a des choses qui n'ont pas de valeur comme la tranquilité d'esprit.

Bonjour, le projet a avancé en effet, pour ma part le changement de destination a été demandé avant même les travaux et c'était même une condition suspensive dans le compromis de vente. Après cette autorisation étant soumise au maire, je pense que cela doit changer selon la ville où tu t'installes. Concernant les travaux, j'ai eu plusieurs devis différents selon les architectes allant de 1000 HT à plus de 2500 Euros HT concernant la rénovation de tout l'appartement hors matériel dentaire (que je possède déjà). Donc mes chiffres ne concernant les corps de métier concernés par la réno à savoir, plomberie, électricité, peinture, platrerie, menuiserie. J'ai opté personnellement pour la solution suivante. Mon appart ayant pas mal de murs porteurs, il n'y a pas 50000 façons de l'aménager. J'ai un projet 3D via sweet home qui transitera via un architecte pour les normes PMR et les plans techniques. Mon installateur dentaire me facture une prestation pour le déménagement et un suivi de tous les travaux concernant le matériel dentaire(arrivées, compresseur etc...Le suivi des travaux est assuré par un conducteur de travaux qui m'a adressé vers les autres corps de métier. Les meubles seront du ikea posé par moi même ou Ikea.
Du coup, par rapport aux devis effectués par les cabinets d'architectes, je m'en sors pour du 1000 Euros TTC environ. Alors pour le coup, il n'y a pas d'embrouilles ( pour l'instant) l'économie substantielle est réalisée au niveau des honoraires d'archi (-20000 Euros) et de tout ce qui concerne le mobilier sur mesure (-80000 Euros quand même!!!) et l'informatique que je gérerai moi même ce que j'ai toujours fait depuis 10 ans sans aucun souci (-10000 Euros...) Alors c'est sûr il va falloir mettre la main à la pâte mais en étant moi même bricoleur et un peu informaticien à mes heures perdues, les finitions ne seront pas si dégueulasses. De toute façon après étude du projet avec ma comptable, je pouvais difficilement mettre plus sans me mettre dans le rouge ce qui n'était pas le but du tout. N'hésite pas à faire quelques devis comparatifs car exemple concret, pour les sols selon les artisans, les devis vont du simple au double POUR EXACTEMENT LA MEME PRESTATION ET LE MEME SOL!!! Pour le mobilier, les archis ont tendance à faire venir leurs potes menuisiers pour des banques d'accueil à 10000 balles...bon, j'ai pas forcément besoin de mettre autant dans un meuble... Après bien entendu tout dépend de la vision de chacun.
C'est chronophage mais ça vaut le coup je pense!

Bonjour, pourrais tu me dire qu'elle superficie tu as pour ton aménagement.
J'ai un projet pas finalisé mais surface brut de béton 135 m2 pour 160€ HT par an et par m2 .
La location c'est pas le top je sais mais pas trop le choix pour le moment . ... Je te remercie

adhoc

18/06/2019 à 10h01

J'ai certainement mal du lire. Tu parles de 80k en mobilier alors que louais le local au dessus. Le matos et le mobilier t'appartiennent ou non?
Si non, ca veut dire que propriétaire va devoir louer un local dentaire clef en main . curieux!! .Comme il va avoir du mal, il va peut etre te ceder tout son fourbi pour une poignée d'euros, non?
Si'il arraive a louer, te retrouver avec de la concurrence tant que ta plaque n'est pas posée en bas, pas top non plus.

Dentdescie écrivait:
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> Bonjour, pourrais tu me dire qu'elle superficie tu as pour ton aménagement.
> J'ai un projet pas finalisé mais surface brut de béton 135 m2 pour 160€ HT par
> an et par m2 .
> La location c'est pas le top je sais mais pas trop le choix pour le moment . ...
> Je te remercie

Là j'ai une surface de 90m² et un devis TTC finalisé à 110000 Euros un peu plus que prévu au final... J'avais zappé un surcoût au niveau de la plomberie et des menuiseries.

adhoc écrivait:
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> J'ai certainement mal du lire. Tu parles de 80k en mobilier alors que louais le
> local au dessus. Le matos et le mobilier t'appartiennent ou non?
> Si non, ca veut dire que propriétaire va devoir louer un local dentaire clef
> en main . curieux!! .Comme il va avoir du mal, il va peut etre te ceder tout son
> fourbi pour une poignée d'euros, non?
> Si'il arraive a louer, te retrouver avec de la concurrence tant que ta plaque
> n'est pas posée en bas, pas top non plus.

Ah j'ai dû mal m'exprimer et je m'en excuse, en fait tout m'appartient sauf les murs, lorsque j'ai fait faire un premier devis par l'architecte, il m'a prévu du mobilier sur mesure(90000 euros) partout sans tenir compte des anciens meubles. J'ai préféré passer par du Ikea (que j'ai utilisé pendant 9 années d'exercice sans accroc mis à part les poignées à changer de temps en temps) et réutiliser quelques meubles que je possède actuellement ce qui me coûte environ 10000 Euros d'où l'économie de 80000 euros.
Concernant le local actuel, j'avais fait insérer une clause dans le bail de non relocation ou vente à un chirurgien dentiste au cas où mais bon vu l'état du local, sans le matos je pense pas que beaucoup viennent s'installer de toute manière mais bon qui sait? Cette clause me protège 3 ans.