Cession immobilière d'un immeuble avec cabinet en RDC

En cas d'acquisition simultanée de l'activité et des murs d'un immeuble de deux étages dont le fonds et les murs sont au rez-de-chaussée ,l'acheteur de l'ensemble doit-il réaliser une SCI pour acquérir les murs du fonds ?

Est-ce un genre de diktat ou peut-on encore aujourd’hui acheter sans faire de SCI ?

Y a un comptable pour ça….

jayetche

01/02/2022 à 22h00

Sous quel regime souhaiterais tu acheter?
tout dépend de ta situation mais pour notre profession il me semble que c'est assez interessant de passer en SCI, tu peux amortir ton immeuble (enfin 90% car le terrain ne se deprecie pas), tes travaux, déduire tes interets d'emprunts et les dépenses en IS . attention en IR tes revenu locatifs seront intégrés à ta fisca et ca peut faire mal

une fiscalite plus avantageuse pas d'impots sur tranche marginale comme en location nue
deux points negatifs cependant

1 la revente (plus value) mais si c'est un immeuble et que tu peux faire de la loc pourquoi revendre?
2 la sortie de ton cash flat taxe 30% (mais souvent inferieur a ta TMI)
Azerty a raison : ton comptable sera le mieux placé pour te conseiller en fonction de ta situation et de ta stratégie pour l'avenir (transmission retraite, selarl etc...)

Merci jayetche et Azerty et pour vos réponses mais ce n’est pas pour moi .
Je suis en retraite depuis décembre et je revends mon cabinet avec ma maison (je n’ai jamais fait de SCI en ce qui me concerne)et c’est le conseil de l’acheteur (une jeune étrangère) qui l’encourage dans cette voie .
Or c’est dans mon intérêt et celui de mes patients que cela aille vite et bien mais gagnant gagnant pour les deux partis évidemment et la SCI peut tout retarder
(Tracasseries administratives,obligation d’un géomètre expert etc etc….)
Je dois aussi préciser que je suis en zone ZRR pas d’impôts pendant 5 ans et dégressif après et qu’il y a une aide de 25000 euros

jayetche

02/02/2022 à 07h49

Ne t'inquiètes pas, une sci ca peut se monter assez facilement, de ton coté si elle achete en SCI quand elle va signer le compromis de vente elle n'a pas de délai de rétractation légal (sauf si elle signe en son nom propre avec une clause de substitution) et l'obtention de prêt auprès de sa banque va être facilité . J'y vois que du bon pour moi. et pour le geometre expert ca va peut être te coûter 1000 balles...

La constitution d’une sci n’est pas un obstacle niveau timing. A chaque fois qu’on achète un truc, on signe le compromis avec faculté de substitution au moment de la vente. Les statuts et l’enregistrement se font concomitamment à la négociation des prêts… de mon côté le frein à toujours été la réactivité du banquier et jamais la constitution d’une sci

Une SCI à constituer acquerra la partie professionnelle et il faut prévoir une faculté de substitution pour l'acquéreur . Pouvez vous m'indiquer qui doit prendre à sa charge les frais de géomètre et de division ?

Et pourquoi la SCI n’achèterait -elle pas tout l’immeuble ?
Lire la question :c’est bien ,mais y répondre c’est mieux.!

Prunelles

17/02/2022 à 09h20

La SCI n'est pas obligatoire, mais c'est plus simple pour la gestion comptable et fiscale.
Il peut très bien acheter l'ensemble directement en nom propre à titre perso ou à titre pro (ce dernier point n'étant pas vraiment conseillé).

Le conseil de l’acquéreur recommande une SCI en Rez de chaussée (cabinet dentaire) ,il faut faire le compromis rapidement, mais il ne faudrait pas faire d’erreur pour autant .
Un autre conseiller (fiscaliste) que je consulte pour avis et même le notaire disent :
Mais pourquoi la SCI n’achète pas tout l’immeuble
(ce qui permettrait d’éviter le géomètre et de simplifier les choses )

Prunelles

17/02/2022 à 10h33

Tu vends l'ensemble ou le RdC séparé de l'étage ?

Je vends l’ensemble
Le cabinet est au Rez de chaussée et il y a deux étages pour l’habitation et on propose à l’acquéreur d’acheter en SCI le rez-de-chaussée et en Privé le reste

Prunelles

17/02/2022 à 11h26

Si il a l'intention d'habiter à l'étage c'est plus logique d'acheter celui-ci en privé. Et le reste en SCI éventuellement.
Dans le cas contraire, il me semble plus intéressant d'acheter l'ensemble en SCI.

Pouvez vous me dire ce qui se pratique en ce qui concerne :
Interdiction de concurrence
Obligation d'information et de présentation de la patientèle .
ceci dans l'esprit de contractualiser juste ce qui doit l'être .

La notion de rayon ou de distance qui se pratique dans la vente d’une patientèle et de durée concernant l’interdiction d’installation du cédant :
15 km de rayon et 5 ans
Cela vous semble correcte ?

https://www.macsf.fr/exercice-liberal/s-installer/devoirs-chirurgien-dentiste-cession-patientele

Pour une cession, l'idée est qu'il soit impossible de récupérer la patientèle cédée.
5 ans est un minimum. 15 km parait presque léger.
Après si tu pars en retraite, c'est vraiment pour contractualiser la chose.