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Rachat de cabinet, sans les normes handicapées, loyer pour les murs
20/02/2022 à 17h39
Bonjour,
J’ai reçu une proposition d’un dentiste partant à la retraite pour reprendre son cabinet :
- acheter son matériel : fauteuil XO de 10ans, mobilier, petite instrumentation, moteur chir implant(je n’en pose pas pour le moment), patientele = 40.000€ (Il faudra racheter un plafonnier, un ordinateur, le logiciel, un moteur endo)
- Le loyer est correct
- Le cabinet n’est pas aux normes handicapées (et on ne peut pas l’amenager pour)
- en centre-ville
- pas de parking pour patients
Il y a un associé actuellement
Pour le moment je ne connais pas les leasings des machines de la sté
La pano/cone beam est déjà payée
Pourriez-vous m’aider à y voir plus clair s’il vous plaît ?
J’ai fait plusieurs recherches sur le forum eugenol mais je ne suis pas arrivée à les mettre en application avec mon cas
Je sais qu’actuellement on peut obtenir une dérogation quand on ne répond pas aux normes handicapées mais pour combien de temps…
20/02/2022 à 18h51
Pivoine tu es dans le sud ouest, tu cherches du côté de quelle ville? Mp si tu veux…
Le cabinet où je bosse aimerait l’arrivée d’un troisième praticien… ( et je bosse dans une super ambiance auprès de personnes plus qu’agréables)
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"On a deux vies, la seconde commence quand on comprend qu'on en a qu'une"
20/02/2022 à 19h09
pivoine6566 écrivait:
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> Pourriez-vous m’aider à y voir plus clair s’il vous plaît ?
A mon avis... C'est pas l avenir et la patientèle aujourd'hui ça vaut 0€.
Après faut surtout voir la valeur du personnel que tu reprends.
20/02/2022 à 19h28
Dis donc t’es perdue, c’est un post différent d’hier.
Si pas PMR , n’y vas pas surtout si ville supérieure à 5000 habitants, cela dépend d’une commission sécurité ta dérogation.
En dessous cela dépend du maire.
20/02/2022 à 19h35
Ahaha oui je suis perdue Jf35 : j’ai reçu plusieurs propositions et j’essaie de peser les pours et les contres
20/02/2022 à 20h10
Pas Pmr c’est pas une bonne idée.
Par contre rachat patientèle :1 euro symbolique.
Le reste a une valeur dite comptable mais ça va pas chercher loin.
Et puis quoiqu’il arrive il faut être collaborateur avant de s’associer . Il faut connaître ton futur associé et aussi assistante.c’est un mariage sans l’oreiller.
On doit te vendre les murs PMR compatibles si t’es en province, te revendre des parts sociales si les associés scm sont d’accord et racheter le matériel que si tu l’utiseras.
A priori t’es en position de choisir si tu as des propositions.
21/02/2022 à 09h19
Centre ville et sans parking...
La tendance est de chasser les voitures des centres ville : circulation sur une seule file en mode bouchon, tarifs de parking en hausse, vidéo-verbalisation et amendes prohibitives etc...
De plus en plus de gens les évitent, ce qui explique les fermetures de magasins et la désaffection : no parking, no business !
Donc si en plus il n'y a pas de places de stationnement gratuites devant le cabinet, c'est la dégringolade assurée au fur et à mesure de l'ouverture de centres low cost dans le coin.
Deuxième remarque: la patientèle ne se vend pas. Les gens ne sont pas attachés à un cabinet mais à leur dentiste et rien ne les obligera à revenir.
Troisième remarque: 40 000€ pour du vieux matériel c'est beaucoup trop. 20 000€ pour un cabinet bien équipé est un maximum.
Quatrième remarque: l'impossibilité de se mettre aux normes handicapés est une épée de Damoclès qui peut tomber à tout moment au gré de l'arrivée d'une municipalité d'extrémistes fous furieux genre écolos wokes rouges foncés (Piolle et Cie) voire d'un gouvernement du même acabit. La législation ne va pas s'adoucir mais au contraire se radicaliser dans les années à venir.
Tout cela explique que beaucoup de cabinets sont devenus tout simplement invendables. Les "vieux", dont je fais partie, se bercent trop souvent d'illusions.
Il vaut mieux créer en périphérie ou rentrer dans une maison médicale fraichement montée et où les maires sont souvent enclins à faire des cadeaux de bienvenue et des tarifs plancher aux selzéceux qui voudront bien venir, trop contents de pouvoir éviter un désert médical.
21/02/2022 à 09h19
Normalement si pas aux normes handicapés et pas de dérogations obtenus, c'est invendable sauf si la mairie ou la préfecture te les accorde à titre exceptionnel.
Maintenant je suis toujours amusé de voir qu'un cabinet à racheter vaut 0 € car sauf à devoir racheter tout le matériel, tu arrives avec ta blouse et tu bosses tout de suite avec un cahier de RDV bien rempli, au prix ou les cabinets sont vendus (env 30 000 €) c'est payé en qq mois.
Alors que tout neuf, tu attends un peu que le téléphone sonne et les leasing tombent inexorablement tous les mois
21/02/2022 à 09h24
S'il n'y a pas un cabinet tous les 100m, on n'attend pas longtemps que le téléphone sonne...
Dans ma région (Centre) un mec qui s'installe n'importe où, même dans un patelin de 500 hbts, est sûr de remplir son carnet de rdv le premier mois.
Tous les cabinets refusent du monde !
Évidement si on veut la mer et le soleil, ça changera un peu la donne ;)
21/02/2022 à 09h40
Cinquième remarque: penser d'emblée à sa future qualité de vie.
Pouvoir habiter près du cabinet, aller bosser en vélo ou à pied, et en tout cas sans faire une heure de voiture.
Ne pas avoir besoin de s'endetter sur 50 ans pour acheter un gourbi de quelques dizaines de m2 dans le bruit et les nuisances du voisinage.
Et sixième remarque: ne pas acheter en zone inondable = dans le lit majeur d'une rivière ou en contre-bas du niveau de la mer près d'une côte, même si le paysage est magnifique...
21/02/2022 à 11h04
Je pense qu'une fois la dérogation accordée il ne doit pas être possible de revenir dessus, sinon cela condamnerait quantité de cabinets dans les centres des villes anciennes.
Sinon les textes c'est ça :
Les dérogations :
Elles peuvent être accordées dans certains cas :
• Impossibilité technique résultant de l’environnement du bâtiment
• Contraintes liées à la conservation du patrimoine architectural
• Disproportion manifeste entre la mise en accessibilité et ses conséquences (coût, impacts sur l’usage du
bâtiment)
• Refus des copropriétaires de réaliser les travaux de mise en accessibilité
Et juste une remarque : quelle ville peut aujourd'hui se targuer d'avoir 100% d'accessibilité à tous ses services, les obligations impératives c'est toujours pour les mêmes...
Je ne parle même pas des commerces.
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21/02/2022 à 11h10
Et plus précisément pour la (le ?) pivoine : ;-)
Les démarches à entreprendre :
Depuis le 31 mars 2019, le dispositif agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP) a pris fin. Le dispositif se poursuit
cependant avec la mise en œuvre des travaux à travers l’instruction des autorisations de travaux et le suivi des
agendas de plus de trois ans. Il en est de même pour Mayotte compte tenu de la mise en œuvre différée du dispositif.
Désormais :
Soit le cabinet est déjà accessible (y compris dérogation) : le chirurgien-dentiste doit transmettre en préfecture
un document attestant de son accessibilité (formulaires Cerfa et modèles d’attestations disponibles sur le
site internet du Ministère de la transition écologique) ;
Soit le cabinet n’est pas aux normes : le chirurgien-dentiste doit déposer une demande d’autorisation de
travaux ou de permis de construire de mise en conformité totale sous peine de sanctions administratives et
pénales.
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21/02/2022 à 11h14
Ah et puis n'oubliez pas :
L’obligation de mettre à disposition du public un registre public d’accessibilité (depuisle 30 septembre 2017)
Le cabinet dentaire doit élaborer et mettre à disposition du public un registre public d’accessibilité (RPA) afin
d’informer son public sur son degré d’accessibilité.
C'est à dire que tu dois informer ton "public", qui est arrivé jusque là, que tu ne respectes peut-être pas les conditions d'accessibilité...
On a quand même la meilleure administration du monde. :-))
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21/02/2022 à 11h26
Bebert. écrivait:
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> Troisième remarque: 40 000€ pour du vieux matériel c'est beaucoup trop. 20 000€
> pour un cabinet bien équipé est un maximum.
oui clairement, surtout que le XO de 10 ans a la première panne majeure, tu le changes.
Et la patientèle en plus de rien valoir, c est une charge non déductible a l exception des intérêts d emprunt...
21/02/2022 à 14h29
Aveyron, dans les zones sous équipées, tu ne paye pas d'impôt pendant 5 ans et tout le monde t'attend.
21/02/2022 à 14h34
Merci à tous pour vos précieux conseils !
Désolée @Bonnet Jc mais je viens d’acheter une maison donc ça va être compliqué de changer de région mais c’est gentil de m’en informer
22/02/2022 à 08h50
Je serais moins pessimiste que mes confrères. Pour avoir discuté avec une personne dirigeant une commission donnant les dérogations, ils m’ont semblé très compréhensifs.
Comment font les cabinets qui se créent dans le centre des grandes villes, dans les immeubles anciens etc...si le local te plaît je dirais vas y lance toi.
23/02/2022 à 18h14
L'accessibilité aux PMR n'est pas obligatoirement un critère de succès économique. Je travaille depuis 40 ans dans un cabinet situé au 2ème étage sans ascenseur par obligation. La santé financière (et générale) du cabinet est excellente. Ce qui est important, c'est d'avoir effectivement sa dérogation. Je l'ai eu sans aucune difficulté. Le raisonnement de l'administration est de l'accorder quand elle est cohérente afin de ne pas désertifier les centre villes. Une fois qu'elle est obtenue, la dérogation est cessible avec le cabinet
23/02/2022 à 18h16
Je suis actuellement dans la même situation que toi. La demande de dérogation est en cours. Tu dois te tourner vers le service d'urbanisme de la mairie de la ville où se situe le cabinet. Pour les ERP de 5e catégorie et surtout dans notre secteur, ils sont compréhensifs comme le dit atrax. Pense à vérifier que le local est bien aux normes également en terme de sécurité, notamment incendie. A voir avec l'urbanisme aussi.
Si le local bénéficie déjà d'une dérogation, d'après le CDO, pas besoin d'en redemander une.
Voici un lien sur nos obligations: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000029893131/
Car même si le local n'est pas accessible aux PMR, il doit l'être pour les autres handicaps (sensoriels, mentaux...)
Sinon pour le montant demandé, je pense pas non plus que la patientèle se rachète encore de nos jours mais pour 40 000€ si t'as toute ta salle de soin correctement équipée (consommable et instruments compris), ça vaut le coup selon moi.
Je termine ma collaboration et dans mon contrat, je dois fournir le consommable. Ca s'est fini que j'ai du acheter le petit matériel aussi (rotatifs, P5, détartreur, instruments, plateaux...). J'en ai eu pour à peu près 25 000 €. Mais pour 25 000e j'ai du matériel neuf et que j'ai choisi.
Bon courage avec la paperasse!
23/02/2022 à 18h19
J’ai appris qu’ils n’ont pas la dérogation… Il faudra la faire auprès de l’ordre je suppose