Rachat cabinet ou partir sur du neuf

Bonjour, je voulais avoir votre avis.

Un dentiste part à la retraite et me propose de lui racheter son « fonds de commerce » (matériels et patientele) , pas de rachats de murs,
Il me demande 15 000€ pour le tout sachant que : fauteuil à 20 ans, radio et capteur ont 3 ans, moteur endo 5 ans, me laisse aussi les ordi qui ont de l’âge aussi et tout le petits matériels et consommables et meubles de rangement.

J’ai fait une estimation avec un fournisseur du matériel à sa valeur d’occasion et il y en a pour 7000€ max .

J’ai fait à un devis pour nouveau fauteuil, radio neuve, consommable… on est aux alentours de 50 000€.

Je sais pas quoi faire !
D’un côté j’ai des confrères qui me disent que c’est une bonne opportunité pour commencer car j’aurais tout pour débuter et de l’autre j’en ai d’autres qui me disent de partir sur du neuf si jamais le fauteuil ou autre lâche…

Dans l’attente de vos réponses

Bonne soirée !

Il te faut surtout une option de rachat des murs à moyen terme.
Economiquement ça ne semble pas aberrant, et tu peux bien sur commencer sur l'ancien fauteuil.

Prunelles

17/10/2023 à 16h25

Idem.
Ne rachète aucun matériel sans avoir la possibilité d’acheter les murs.

Pense à y rajouter le loyer mensuel puisque tu n'as pas les murs. Loyer qui peut à la place tout à fait couvrir un credit si tu fais ton propre cabinet en achetant tes murs.

La question à se poser aussi : la configuration du cabinet te convient-elle en fonction de ta façon de travailler et de la façon dont tu vois l'avenir ? (associations avec d'autres, etc).

15000€ ou 7000€, c’est peanuts par rapport à un CA annuel. Ce n’est pas la différence qui risque de t’empêcher d’investir ensuite.La question est plutôt : as tu très envie d’acheter ce cabinet ( patientèle qui te plaît, ou local très bien situé, ou beau potentiel d’aménagement,…) et effectivement est-ce que tu peux racheter les murs.
J’ai cru comprendre que les banques devenaient un peu plus frileuses, donc ça peut aussi te permettre de générer de la trésorerie avant des travaux d’ici quelques années. Alors que je ne sais pas comment les banques suivent actuellement sur une création…

Ce n’est pas un gros investissement, vite rentabilisé en qq semaine.
C’est l’équivalent d’un à 2 mois de rétrocession.
Ce n’est pas deconnant ce prix.
Non faut voir sur la durée.
Le cabinet a été tenu combien de temps ?
Accès Pmr ?
Après c’est l’achat des murs ou voir ensuite un autre local.

« Le docteur machin il faisait comme ça »
« Ah mais le docteur machin m’avait dit que cette dent allait bien »
« Vous êtes sur ? Le docteur machin avait pourtant soigné cette dent il y a six mois »

Donc commence par voir comment travaillait le docteur machin parce que si c’est pour réparer toutes ses merdes pendant deux ans, autant créer.
Après docteur machin travaillait peut-être très bien, dans ce cas ça peut valoir le coup de racheter.

Hokusai

18/10/2023 à 06h06

pour moi c est une superbe opportunité pour apprendre à travailler avant de faire "ton" cab. perso j ai achete un cab avec les murs... je me suis dit je ferai pas d implanto... finalement j en fais de plus en plus et je sais pas comment faire un sas et une belle salle de chir dans mon local... je me disais qu un cbct tout seul c etait trop... et maintenant je sais pas ou l installer...

du coup je me dis que j aurais du faire 3-4 ans de location pour apprendre et savoir ce que je voulais vraiment faire. acheter les murs et un gros cab des la sortie de la fac, c est comme se marier avec une femme 3j apres le premier rdv.

et 15ke c est peau de zob.

Pareil qu’Hokusai, 15 k€ c’est que dalle. Sauf à ce que le loyer soit stratosphérique ou que l’emplacement soit vraiment moisi, tu risques pas grand chose. Et même si tu t’es trompé, tu peux partir sans être pieds et poings lié par de gros crédits. J’ai commencé dans un cabinet cadeau comme ça. Je ne regrette pas une seconde.
Libre à toi de le faire évoluer…

Prunelles

18/10/2023 à 07h03

Hokusai écrivait:
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> du coup je me dis que j aurais du faire 3-4 ans de location

4ans x 12 loyers de 1250€ = 60k€
Même si c'est uniquement pour quelques années, être dans ses propres murs c'est toujours une bonne chose.
Après faut que la localisation te convienne.
Et si tu comptes faire un nouveau cab après quelques années, il faut que la localisation t'en donne la possibilité.

Merci à tous pour vos messages.

Le cabinet est top, tout neuf, localisation parfaite, et il tourne très bien, le praticien était dans ce cabinet neuf depuis 3-4 ans .

Après réflexions il est vrai que pour commencer c’est vraiment pas mal du tout !
Et pour l’achat des murs on est pas encore fixé avec mon conjoint si on reste ou pas dans ce coin là donc …

Hokusai

18/10/2023 à 07h28

Prunelles écrivait:
---------
> Hokusai écrivait:
> -------
> > du coup je me dis que j aurais du faire 3-4 ans de location
>
> 4ans x 12 loyers de 1250€ = 60k€

full deductible... meme a ce tarif c est peau de zob par rapport a la contrainte d acheter. surtout si tu regrettes ton achat.

Rocket56 écrivait:
--------
> Merci à tous pour vos messages.
>
> Le cabinet est top, tout neuf, localisation parfaite, et il tourne très bien, le
> praticien était dans ce cabinet neuf depuis 3-4 ans .
>
> Après réflexions il est vrai que pour commencer c’est vraiment pas mal du tout !
> Et pour l’achat des murs on est pas encore fixé avec mon conjoint si on reste ou
> pas dans ce coin là donc …

Ben alors c’est parti! Et puis si finalement tu t’es trompé, ce sera vraiment pas cher pour apprendre en comparaison avec une création.
Par contre je rejoins Prunelles. Des que tu es fixé, l’achat des murs c’est indispensable!

Prunelles

18/10/2023 à 08h08

Hokusai écrivait:
-------
> > 4ans x 12 loyers de 1250€ = 60k€
>
> full deductible...

Je vois juste que c'est 60k€ de potentiel patrimoine perso évaporé dans la nature.

Prunelles écrivait:

> Je vois juste que c'est 60k€ de potentiel patrimoine perso évaporé dans la
> nature.

Plutôt 30k€ s'ils sont déduits ;)

@Rocket56
Pour en revenir au sujet, c'est pour ça que je suggérait une option de rachat dans le contrat. Renseigne toi sur le sujet. Si le cab te plait vraiment ça te donne le temps de le confirmer avec une période de location, tout en t'offrant la possibilité de devenir proprio à terme en évitant de te retrouver coincé dans une location à hésiter entre continuer à payer un loyer ou déménager pour un chez toi en quittant un local qui te convenait.

Hokusai

18/10/2023 à 08h41

Prunelles écrivait:
---------
> Hokusai écrivait:
> -------
> > > 4ans x 12 loyers de 1250€ = 60k€
> >
> > full deductible...
>
> Je vois juste que c'est 60k€ de potentiel patrimoine perso évaporé dans la
> nature.

par chez moi c'est -7% par trimestre l'immo... et si tu veux rien brader t'attends 1 an pour vendre. et c'est pas la creuse.

Gabzou écrivait:
------
> Prunelles écrivait:
>
> > Je vois juste que c'est 60k€ de potentiel patrimoine perso évaporé dans la
> > nature.
>
> Plutôt 30k€ s'ils sont déduits ;)
>
> @Rocket56
> Pour en revenir au sujet, c'est pour ça que je suggérait une option de rachat
> dans le contrat. Renseigne toi sur le sujet. Si le cab te plait vraiment ça te
> donne le temps de le confirmer avec une période de location, tout en t'offrant
> la possibilité de devenir proprio à terme en évitant de te retrouver coincé dans
> une location à hésiter entre continuer à payer un loyer ou déménager pour un
> chez toi en quittant un local qui te convenait.

🤣non tu raisonnes à l’envers… l’économie c’est pas ton truc! Quand tu te loues à toi même un local, le cab paie 60k€. Qui effectivement coûteront au cab 30k€. C’est pas ça l’important. L’important c’est que les 60k€ de loyers tu les encaisses pour ton patrimoine perso. Donc aux intérêts d’emprunts et à la fiscalité immobilière ( dépendante du montage choisi à l’achat) près ces 60k€ vont gonfler ton patrimoine perso… le tout en faisant diminuer ton résultat pro qui lui est surimposé… avoir ses locaux c’est un bon moyen de sortir du fric sans le faire passer par l’Urssaf et la carcdsf….
Je rejoins cependant toujours hokusai. Perdre un peu d’argent en attendant d’être sûr de son lieu d’exercice, c’est mieux que perdre énormément en se barrant dans un an pour changer de région.
Mais Gabzou a raison, si ton vendeur accepte une clause pour bloquer un prix faut y aller. Le prix grimpera si tu reviens 1 an après en étant super content de ton cab qui tourne bien…

bouboule écrivait:
--------
> Gabzou écrivait:
> ------
> > Plutôt 30k€ s'ils sont déduits ;)
> >
Quand tu te loues à
> toi même un local, le cab paie 60k€. Qui effectivement coûteront au cab 30k€.
> C’est pas ça l’important. L’important c’est que les 60k€ de loyers tu les
> encaisses pour ton patrimoine perso.

Non, c'est toi qui n'a pas suivi, on ne parlais juste pas de la même chose. On ne parlait pas de se louer à soi même, mais de louer à un autre. Et dans ce cas là, tu paie 60k de loyer, que tu déduis en réduisant de grosso modo 30k tes cotisations, donc tu n'as perdu que 30k€ de patrimoine dans l'affaire, et tu en as gardé 30k.
En valeur absolue bien sur.
Toi ce que tu fais c'est comparer le patrimoine perdu (ou créé) dans un cas et dans l'autre. Effectivement dans ce cas là le différentiel peut être différent et selon le montage en se louant à soi même le bénéfice par rapport à une location sera plus important.
Mais je ne parlais pas différentiel entre les 2 méthodes, juste valeur absolue d'une location.
Après peut être que parler différentiel est plus adapté dans la situation, mais merci d'éviter les remarques désobligeantes.

bouboule écrivait:
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> Mais Gabzou a raison, si ton vendeur accepte une clause pour bloquer un prix
> faut y aller.

Ce type de clause est illégal et n'a donc aucune valeur. Après, on peut considérer que c'est une preuve de bonne volonté, un engagement moral si on veut, mais ça n'a rien de juridiquement contraignant pour aucune des deux parties concernées.

5 secondes sur google. Bien sur que ça existe.
Techniquement ce n'est pas juste une clause en plus dans un contrat de location, mais un contrat spécifique:
https://valoris-re.com/guides/plus-value-vente-local-commercial-2/
Ce n'est pas un engagement absolu, mais un engagement avec contraintes financières en cas de changement d'avis (des deux cotés!).

Il est aussi possible de prévoir une promesse de vente distincte du bail si je ne me trompe pas:

https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/reglementations/duree-de-validite-d-une-promesse-unilaterale-de-vente-article-35587.html

...

Gabzou écrivait:
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> bouboule écrivait:
> --------
> > Gabzou écrivait:
> > ------

> Mais je ne parlais pas différentiel entre les 2 méthodes, juste valeur absolue
> d'une location.
> Après peut être que parler différentiel est plus adapté dans la situation, mais
> merci d'éviter les remarques désobligeantes.

Gabzou, Prunelles a écrit précisément : "Je vois juste que c'est 60k€ de potentiel patrimoine perso évaporé dans la nature." Pas 30. Je ne veux pas parler pour lui mais il me semble évident que celui qui a mal compris c'est toi, pas moi. Mais je peux me tromper.
Concernant les remarques désobligeantes, c'est le jeu d'un forum. A te lire régulièrement , t'es pas le dernier à ce jeu là. Ca ne me pose pas de soucis et je n'ai pas l'intention de changer quoi que ce soit. On a déjà échangé sur ce sujet. Ce que tu écris laisse parfois penser que tu ne comprends pas, ou mal, certains aspects de gestion d'un cab. C'est pas une insulte, c'est un constat et c'est pas bien grave. Mais tant qu'à renseigner un collègue qui se pose des questions, autant le faire correctement. Prunelles a cent fois raison , acheter les murs une fois fixé c'est assez indispensable. Non seulement tu te crées un patrimoine perso, mais en plus tu le fais en faisant échapper ton CA à l'URSSAF et la CARCDSF. C'est la prise en considération de ces deux aspects qui fait tout l'intérêt du truc. Ne voire le loyer que comme une charge déductible c'est dommage.
Encore un truc qu'on ne nous enseigne pas à la fac. Ca aussi c'est dommage.

Jilou écrivait:
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> ...

Je bosse sur de vieux fauteuils depuis le début de ma carrière... et quand je renouvelle (c'est arrivé deux fois) je prends de l'occasion. mon actuel a 17/18 ans et se porte comme un charme. Pas l'ombre d'un stress au boulot.
Les pannes ça fait parti du taf. Et ça arrive aussi bien sur du vieux que sur du neuf (j'ai déjà eu un moteur implanto KAVO mort au bout d'un mois et 25 poses d'implants...) c'est bien plus simple d'y faire face quand on est pas surendetté...

Gabzou écrivait:
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> 5 secondes sur google. Bien sur que ça existe.

Pas d'après mon notaire qui m'a assuré que ça n'avait aucune valeur. Avis confirmé par une avocate spécialisée en immobilier.

Rien de personnel, mais je vais plutôt croire un notaire et une avocate que ton avis d'après une recherche de 5 secondes sur google.

Ça n’enlève pas le fait d’avoir verrouillé un peu le truc dans la tête du vendeur. Un peu comme un consentement éclairé. Ça ne vaut pas plus qu’une poignée de main. Mais il existe encore certaines personnes pour lesquelles la poignée de main vaut quelque chose. Jsuis un peu vieux jeu j’en fais parti 😅