prix association

king_zoulou écrivait:
-----------
> Ça fait combien de temps que tu es dans le cabinet ? Est-ce qu’il s’est passé
> autre chose que ton arrivée dans le cabinet pour expliquer son explosion de CA
> et de BNC ?

2 ans que j'y suis. Je ne sais pas comment il bossait avant. J'ai l'impression que c'est peut être l'effet du règlement arbitral et du RAC0
ma rétrocession est aussi très élevé (150k l'année dernière donc sur ma 1ere année de collab), je pense que ca joue aussi

Dentarue écrivait:
--------
> C’est du pro, amortissable, déductible, peu d’enjeux.
> Tu lui rétrocèdes 110 000 par an, il te vend 80 000, la question elle est vite
> répondue. Je serais lui je te garderais collaborateur aussi longtemps que
> possible et jamais je ne te vendrais des parts de sci. Il est bien sympa et fait
> tout pour te garder.

Ma retro est plus de l'ordre de 150k. A ce prix là je ne reste pas indéfiniment collaborateur. C'est là le point de départ de ce projet d'association
S'il veut me garder collab longtemps, il faudrait baisser ma rétrocession à effectivement 110k

C'est peut etre une solution aussi, non ?
Renégocier la retro à 110k par an, on laisse de coté le projet d'association
Je reste collab 5 ans, et à son départ on reparle du prix de vente du cab et des murs

Voilà, tu ne verses que 550 000 en 5 ans et tu restes libre, sans rien à toi.
Magnifique, difficile de choisir.

si on négocie le prix des 50% parts scm/sci
Y'a t'il pas un risque de dans 5 ans, que les parts restantes a payer ne soient pas du tout les même ?
Que faut 'il écrire dans les statut pour me garantir un prix stable dans 5 ans ?
Genre imaginons que j'accepte 50% sci à 175k et 50% scm à 80k, peut il dans 5 ans me dire "je vend mes parts restantes à 250k+120k" ?

Tout ça doit être noté dans le contrat. Il faut anticiper la séparation.

Dentarue écrivait:
--------
> Voilà, tu ne verses que 550 000 en 5 ans et tu restes libre, sans rien à toi.

110k/an c'est sensiblement ce que je vais devoir payer en étant dans la scm (salaire, eau, elec, gaz, loyer), les frais global du cab représente 220k/an
mais effectivement je perd le loyer de 18k par an (qui font parti des 110k)
Donc effectivement j'ai tout intérêt à m'associer

En fait dans 5 ans , tu rachètes les parts sociales de la scm à ton associé s’il ne retrouve pas de nouvel acheteur.
Tu es dis restant. Et lui sortant.
Généralement ces parts ne valent pas grand-chose. Sauf si elles sont réévaluées en AG.
Si un nouveau vient, elles valent la même chose mais il aura à acheter la patientèle ou bien les parts sociales seront réévaluées.
Par contre si tu rachètes , la scm est à toi à 100% avec 100% des dépenses.
Et il restera les parts de la sci

autre chose détail concernant les murs

le cab fait 120m² + 1 sous sol/cave aménagé de 30m²
est ce qu'on considère que le cab fait 120m² et on fait le calcul du prix à partir de ça ou on doit se dire que ca fait bien 150m²

Pour info le sous sol = chauffé, vestiaire, stockage des consommables, compresseur, moteur aspi, salle prothèse, wc personnel
est ce que le prix au m² d'un sous sol est valorisé à la même hauteur que le rdc ?
on pourrait pas se dire 120x2300 (valeur haute dans mon secteur) + 30x1200 (valeur basse de mon secteur) = 312k

T’as l’air perdu sur l’immobilier.
Va voir un notaire et un agent immobilier.

un agent immobilier et un installateur dentaire vont passer pour donner une estimation

un peu de nouveau

un agent immobilier est passé et m'a quand même mis en garde sur certains points

1) le cab fait plutôt 120m² (les 30m² sont du sol sol aménagé), donc il estime plutôt 300k, en partant du principe que la rentre reste dans le cadre d'une vente de dentiste vers un autre libéral, car si vente à un particulier ca vaut plus rien genre 200k. Pour rappel, le titulaire estime 350k.

2) les compteurs à eau de l'immeuble se situe tous dans le cab, cad qu'il ya le compteur du cab + les compteurs des 2 locataires du dessus, donc il m'a dit de faire attention car si j'ai tous les compteurs chez moi, ca va poser des soucis, car ca sera moi qui va payer. Donc faudra prévoir des les déplacer. C'est compliqué à déporter ça ?

3) il y'a une surface de parking (pour le personnel et les locataires, total 5 places environs). Donc valorisable pour le vendeur, donc à voir si le prix de vente inclus ces places ou non

Un installateur dentaire est également passé, j'ai pas encore son estimation. Mais c'est sur que ça n'ira pas chercher vraiment très haut au final. Genre 80k pour le tout grand maxi. Le titulaire estime 160k le tout (matos + patientèle)

Bref l'estimation du titulaire vs l'estimation des murs + matos, on est sur un bon 100k de différenciel. J'avoue que ca me refroidit un peu

Apres je vois aussi l'avantage de passer d'une rétrocession de 12.5k/mois à 9k/mois de frais de scm à la place + déduire le loyer de 1.5k€/mois donc plutôt 7.5k/mois de frais.
Donc payer ce surplus scm+ sci pour drastiquement réduire mes frais mensuel, au final ca me va quand même
L'achat de mes parts scm et sci se ferait très probablement sans passer par un prêt (j'ai mis pas mal de coté)

Je vais continuer mes démarches pour me renseigner
Quel pro dois je voir ? notaire ? expert comptable ? plombier ?

pluton

24/12/2023 à 08h18

On t’avait dit que c’était beaucoup trop cher….
Pour la partie immobilier, ça ne vaut que le prix entre particuliers, rien de plus car c’est le prix que ton titulaire en tirera s’il est seul et qu’il ne trouve pas de repreneur…point barre ….allez quelques billets pour les places de stationnement…
40k€/praticien pour le matériel, ok, c’est cohérent et c’est ce que nous te disions aussi….
Zéro pour la patientèle, ça j’insiste….
Bref tu proposes 250k€ et tu laisses venir….en lui précisant que pour 300/350k€, tu peux faire un cabinet de même surface refait à neuf et équipé juste en face ou à proximité…..ça va le faire réfléchir….

Après, je te dis juste ça, mais quand ton peut être futur associé essaye de t’entuber comme ça dès le départ…ça pue….et moi je préfère rester seul et complètement libre dans ces conditions ….
La bonne démarche aurait été que depuis le début il voit avec toi l’agent immobilier et les fournisseurs pour faire une estimation, et ensuite te faire une proposition…mais là il préfère te la faire à l’envers depuis le début….

pluton écrivait:
------
> On t’avait dit que c’était beaucoup trop cher….
> Pour la partie immobilier, ça ne vaut que le prix entre particuliers, rien de
> plus car c’est le prix que ton titulaire en tirera s’il est seul et qu’il ne
> trouve pas de repreneur…point barre ….allez quelques billets pour les places de
> stationnement…
> 40k€/praticien pour le matériel, ok, c’est cohérent et c’est ce que nous te
> disions aussi….
> Zéro pour la patientèle, ça j’insiste….
> Bref tu proposes 250k€ et tu laisses venir….en lui précisant que pour 300/350k€,
> tu peux faire un cabinet de même surface refait à neuf et équipé juste en face
> ou à proximité…..ça va le faire réfléchir….
>
> Après, je te dis juste ça, mais quand ton peut être futur associé essaye de
> t’entuber comme ça dès le départ…ça pue….et moi je préfère rester seul et
> complètement libre dans ces conditions ….
> La bonne démarche aurait été que depuis le début il voit avec toi l’agent
> immobilier et les fournisseurs pour faire une estimation, et ensuite te faire
> une proposition…mais là il préfère te la faire à l’envers depuis le début….

+1 avec les conditions actuelles, accepter des prix délirants pour à la fin ne pas être chez soi c’est du délire .
Le max que tu devrais accepter de payer, c’est le prix du marché un peu minoré. Rien d’autre. Et 0 pour la patientèle qui de toute façon t’appartient déjà ( et ne vaut rien non plus :-))

je suis d'accord que le prix est trop élevé pour le moment

mais bon y'a des truc que je ne souhaite pas faire, construire ou aménager un local, si je peux éviter, ca serait parfait
en regardant à droite a gauche, je ne trouve pas non plus de local à aménager
Son prix de 350k est certes trop élevé mais acheter a 250k me parait trop faible et pas le bon prix, je trouve que 300k est le bon prix. Ca me parait improbable que ce cab ne se vendent pas à un autre dentiste, le cab est vraiment très beau
Pour le matos aussi son prix de 160k est bien trop cher, je vois plutôt 100k grand grand maxi

Bref y a 100k selon moi à aller négocier. Et je me dis que même si je négocie pas complètement les 100k, en faisant 450k de CA par an, bon ca se lissera avec le temps. Je pense que je risque de le regretter si je passe à coté de ce cab, il a très bien été entretenu, le matos aussi, les plans de travail sont bien. Bref c'est comme si j'achetais déjà un local aménagé avec tout dedans sans rien de majeur à prévoir
Certes je serais une dans une copro, mais bon il y a je pense énormément de cab qui sont dans un immeuble don en copro et chez ca se passe très bien non ?

Mes alternatives sont pas bien grandes non plus
- soit rester collab avec lui pendant 5 ans jusqu'à sa retraite et on rediscute de la vente ou je trouve ailleurs, donc je continue de payer une rétrocession très élevé dans ce laps de temps
- soit je fais une collab ailleurs, actuellement 2 propositions dans des secteurs qui ne m'attirent pas grandement et dont les cab non plus ne m'attirent pas (plus petit, moins classe). En tout cas bcp moins bien que celui actuellement.
- soit je cherche un ancien local + aménagement ou alors construction neuve (le budget sera au bas mot 500-650k), c'est une direction qui ne me tente pas trop, je ne pense pas avoir les épaules pour ce type de projet

En fait le calcul que je me fait c'est le suivant
Je paie 12.5k/mois de retro
En m'associant je vais payer 8.5k/mois de scm + mes consommables 1-2k/mois
Différenciel donc de 2k/mois, si j'étale ca sur 4 ans , j'arrive à 100k. Donc dans ma tête je me dis même si je paie 100k au dessus du prix, dans 4 ans je récupère la mise et au delà ca devient bon
Y'a un endroit où mon calcul est pas bon ?

Victor écrivait:
------
> En fait le calcul que je me fait c'est le suivant
> Je paie 12.5k/mois de retro
> En m'associant je vais payer 8.5k/mois de scm + mes consommables 1-2k/mois
> Différenciel donc de 2k/mois, si j'étale ca sur 4 ans , j'arrive à 100k. Donc
> dans ma tête je me dis même si je paie 100k au dessus du prix, dans 4 ans je
> récupère la mise et au delà ca devient bon
> Y'a un endroit où mon calcul est pas bon ?

Ton pognon, ta décision…
Mais bon vu les chiffres annoncés, ton titulaire s’il était reglo, devrait avoir le comportement inverse! Ça fait des années que tu lui rétrocèdes des gros montant. La moindre des chose c’est de pas te rançonner en retour non? Voire même une petite remise sur le vrai prix pour service rendu et la tranquillité de finir sa carrière avec un type qu’il sait sûr!
5 ans c’est long quand on a la sensation de s’être fait enfler… réfléchis quand même bien avant à toutes les implications.
Des cab au top se vendent pour rien depuis des années…

Commence déjà par en discuter avec ton titulaire, ces éléments factuels à l'appui.
Certains disent qu'il essaie de t'avoir, mais il est tout à fait possible qu'il estime à vue de nez et, comme tout propriétaire, surestime la valeur de son bien sans s'en rendre compte.
Tu y vas, tu lui dis que de ton point de vue c'est 150k trop cher, que tu es prêt à prendre pour 100k de moins, et qu'autrement il faut que tu réfléchisse un peu car d'autres options pourraient être plus intéressantes comme de faire construire (même si tu ne l'envisages pas actuellement, juste qu'il comprenne que c'est bien une négociation). Et après tu vois.