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la campagne ou la ville?
21/07/2005 à 01h41
Bonjour Tonio,
Je pense que tu n' as pas à être trop inquiet !
Acheter l'immobilier professionnel me paraît le plus important et le plus sage ...
1. Donc penses aussi en investisseur et pas seulement en tant que praticien... L' emplacement est un critére trés important ...Penses déjà à la revente ou la location? Penses tu pouvoir facilement vendre ou louer ce bien si nécessaire ?
Est il au prix du marché immobilier local ? Que te couterait un local similaire ( + habitation) en location ? A partir du rendement locatif,tu peux évaluer le juste prix de ton investissement immobilier...
2. Equipes toi au top directement Pano et caméra endobuccale te permettront d' acquérir une crédibilité rapide.... je sais que tu n' en a pas besoin mais tes futurs patients : oui ! Tu gagneras du temps ...
3. Groupes emprunt travaux et maison* sur le m^me crédit et sur une même longue période ( 20 ans ) puisque tu es jeune , tes mensualités seront plus faibles et tu ne t'étrangleras pas ...Négocies avec ta banque la possibilité de faire des remboursements anticipés ou de réduire la durée du prêt sans pénalités...Choisis un taux fixe, élimines les taux variables...
* Dans ce cas tu dois boucler ton projet, tes devis de travaux, délais d' éxécution fixés par engagement écrit de l' archi (...et pénalités de retard éventuelles ) : sinon gare aux intérêts intercalaires...
Tu peux aussi créer un sci qui achéte le local via un prêt sur 20ans et le loue au Dr. Le Dr lui emprunte sur 7 ans pour les travaux...Dans ton cas je choisirai l' option précédente !
Ta consoeur , tu pourras la rencontrer par politesse mais sauf exception tu apprendras davantage des autres professionnels de santé ou intervenants locaux ...
Concernant la qualité du travail que tu souhaites délivrer , ne changes pas ! Restes toi m^me et ça roulera !
Concernant les Cmu quand on a des cabinets qui tournent , bien sûr on fait comme Mac... mais toi tu as une clientéle à constituer dans un village ... si tu les refoules en bloc 1. tu perds du CA pour tes mensualités, 2. dans le village , ça discutera du nouveau qui a pas voulu me soigner...
Expliques, éduques , proposes et tu verras que certains CMU peuvent accepter du HN et honorer correctement ton travail...
( j'ai posé 4 implants + 4 procera à un CMU que je m' appr^ter à expédier au centre mutualiste du coin ...)
Tous les patients ne souhaitent pas un traitement global à l'instant T donc plutôt que de les pousser dehors ( tout ou rien ) , j' évoque le traitement global s'ils adhérent on fonce, s'ils rechignent je traite leur demande immédiate et je leur dis qu' on abordera le traitement global quand ils seront prêts...Je leur en reparle aux visites de routine ( prophylaxie )! A un moment , ça fait tilt , ils sont prêts et on fonce ...en attendant ils ont envoyés leurs amis et famille au cab !!!
...Bonne chance !....
PS : Je te dois une biére !!!
21/07/2005 à 08h58
Etonnant, entre ceux qui disent "investis petit" et ceux qui affirment "vas y investis au top..." dur dur de choisir.
Sympa ce post JoeCool !
21/07/2005 à 23h31
Merci Joe Cool pour ton post si bien détaillé.
Comme je le disais dans un post précédent, les offres de vente immobilière dans un rayon de 50 kms autour de la métropole ne sont pas légions et sont hors de prix. Les prix flambent parce que les taux sont au plus bas.
Pour l'instant, je dis bien pour l'instant, la maison à rénover que j'ai trouvé est le meilleur compromis emplacement, prix de la maison, surface au sol disponible, potentiel de patientèle suffisant pour démarrer.
Ce qui plombe le budget, c'est la rénovation de la maison où tout est à faire.
Mais après je pourrais travailler et y habiter temporairement 'j'économiserais un loyer ou je revercerais un loyer à une éventuelle SCI). En fait, le problème c'est que tout tombe d'un coup: achat maison, achat du matos, rénovation. Mais au total, tous ceux qui ont des cabinets qui s'apparentent à ma description ont dépensé la même somme. La seule différence, c'est que ces dépenses (achat de maison, achat des murs du cab, installation d'une pano...) étaient étalées sur plusieurs années.
Je ne suis pas d'un naturel trés dépensier sauf pour ce qui concerne le boulot où j'aime travailler avec du bon matériel et de bons matériaux car ils vous permettent de réussir vos traitements et de les pérenniser longtemps, d'où satisfaction personnelle et de la patientèle.
Je suis trés peu flambeur dans la vie de tous les jours. 2500/mois me suffisent largement pour vivre simplement, payer ma caisse, louer l'appart, payer mes loisirs et faire des cadeaux à ma petite femme. J'arrive même à épargner sur ce budget, certes modestement. Tout ce que je gagne au dessus est mis en épargne sur un vieux PEL. Et en 2 ans, la somme commence à être coquette et pourrait me servir pendant les jours de vache maigre.
Les bonheurs simples me suffisent, comme boire une petite bière entre amis (hein, joe cool ;-) ).
C'est pour ces raisons que je n'ai pas trop peur de vouloir mettre le paquet. Mais je ne suis pas fou non plus, j'effectuerais des simulations pour avoir une approche réaliste.
Si cela est vraiment déraisonnable, je me tournerais vers autre chose. D'ailleurs je dois prochainement visiter un autre local dans un secteur complétement différent.
16/08/2005 à 20h35
Dernière en date:
Hier, les parents de ma copine sont allés voir la maison et les alentours.
grosse surprise: la maison a été vendu entre temps (alors qu'il n'y avait pas eu de panneau à vendre auparavant) avec un joli panneau avec le nom de l'agence immobilière.
De retour de w-e, je suis passé dans le village pour constater le fait. J'aimerai autant vous dire que j'étais passablement énervé.
J'ai appelé illico l'agence pour les engueuler et avoir le gérant (en vacances). A priori, "on n'est pas au courant".
Je ne comprends pas: l'agence avait mes coordonnées, il pouvait me contacter pour éventuellement surenchérir. Mais non, pas de news.
Et je ne peux pas dire que j'ai trainé, la maison m'a été montrée il y a un mois. J'avais fait passer un archi, un fournisseur dentaire, établi des devis, canrd m'avait filé le numéro d'un copain pour examiner la toiture. Il ne restait plus qu'à négocier les prix, établir un provisionnel et aller voir monsieur le banquier. Et tou cela en bossant 4,5 jours par semaine. Je pensais affiner le projet lors de ctte première semaine de vacances.
Et dire que l'agent m'avait dit: "je vous la mets de côté. Je ne la montre à personne d'autre, je ne suis pas pressé. On en reparle à la rentrée car je pars en vacances". C'était aux alentours du 14 juillet.
J'ai surement été naïf sur le coup mais son attitude est tout sauf classe. Comme dit le père de ma copine: "ils sont sans foi, ni loi".
Le pire, c'est que la maison n'a jamais été officiellement en vente.
Sur vos conseils, je suis allé voir la consoeur du village pour lui faire part du projet. Je ne sais pas pourquoi mais j'ai comme un pressentiment pour savoir qui a acheté la maison. J'aurais le fin mot de l'histoire, je vous le dis.
En tout cas, l'agent va se payer un "savon" maison, je ne vais pas me gêner.
Bref, je suis dégouté... tout est remis à plat. :-((
16/08/2005 à 20h53
peut etre le panneau ne sert qu'a te la reserver, renseignes toi avant de les eng.....
sinon, peut etre n'est ce pas plus mal, je te voyais bien épinglé sur ce coup là, si ça rate tu pourras te dire que tu n'y est pour rien, pas de regrets pas de remords, et haut les coeurs vers de nouvelles aventures...
16/08/2005 à 20h58
Entre ce type de comportement et le fameux : "dépêchez-vous, vous n'êtes pas le seul sur le coup..." tu verras de tout avec les agents immobiliers.
Mais tu sais déjà ce que tu veux, tu as des renseignements sur les modalités administratives à faire, sur la gestion d'un chantier peut-être, les priorités à envisager(toiture, fondation, murs porteurs....).
Ce n'est pas qu'un coup d'épée dans l'eau, mais c'est vrai que tu es pressé par le temps.
Je te souhaite de trouver rapidement ton cabinet.
16/08/2005 à 22h03
non, je ne suis pas pressé, c'était plutôt: "c'est l'occasion qui fait le larron!"
Je préférerais faire mon cabinet mais si cela ne peut pas se concrétiser pour le moment, tant pis. Je continuerais jusqu'au moment de trouver l'oiseau rare.
Je ne suis pas sans boulot jusque la fin de l'année. Après je pourrais faire quelques remplas ici ou là, faire jouer les relations pour en trouver. Et pourquoi pas remplacer un confrère eugénolien(ne)? qui sait???
Je pourrais prendre un peu plus de vacances (trés peu depuis 3 ans) et profiter de notre beau pays, continuer à faire des formations ou refaire un CES (ou retenter celui de paro mais il est nul de chez nul) ou un DU d'implanto. Je sais plus, je me tâte...
Je ne sais pas pourquoi mais mon athos a toujours été un peu pessimiste sur le projet. Why???
16/08/2005 à 23h48
Et il a des antennes ultra- sensibles; sur, tonio!!.
Comme le dit justement steph, tu n'as pas perdu ton temps et tu t'es enrichi d'une foultitude de trucs sur la construction -refection immo.
Tu places juste 3 malheureux petits pains de dynamite dans l'agence et tu violes la femme du verreux verrat.
Non, non, tonio , j'ai claqué des doigts, on se réveille, la séance est terminée, ne fixe plus cette ampoule de la rage au ventre.
17/08/2005 à 10h15
je pense que je me limiterais à crever les pneus de sa mercedes et à taguer les murs de son agence. C'est déjà pas mal...
17/08/2005 à 22h13
Pas cool ce qui t'arrive.
Dis-toi que cette maison n'était pas la tienne, c'est le destin...
Toute expérience est bonne.
18/08/2005 à 07h34
Pas de bol en effet, mais soyons réalistes: c'est le business! Ton agent, le proprio lui a filé un mandat de vente. S'il trouve un acheteur d'accord sur le prix, il le fait signer pour empocher sa com. Il va pas organiser un référendum!
18/08/2005 à 14h13
Non, cela ne s'est pas passé comme cela.
L'agent a acheté la maison sous le nom de sa femme via une société machin chose.
Quand il me l'a présenté (il y a à peine un mois), il venait de signer l'achat et n'avait même pas encore les papiers de la maison!
Son projet était de séparer la maison en 2 et de faire 2 petites maisons mitoyennes en faisant un minimum de travaux et un max de bénéf.
Mon projet l'intéressait car il paraissait soucieux de développer l'activité "économique" du village. Il a d'ailleurs installé 2 kinés et 2 infirmiers, une coiffeuse...
C'est pour cela que je ne comprends pas la démarche. Cela me laisse perplexe...
Il ne rentre pas avant la semaine prochaine et moi je pars à l'étranger. Je n'aurais pas le fin mot de l'histoire avant 15 jours. Grrr....