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SCI
26/02/2006 à 14h40
J'ai acheté mon local prof en nom propre il y a 10 ans sur les conseils du notaire because travaux +++.
J'entends dire autour de moi que je devrais ( ou aurais du ) creer une SCI.
Je n'y connais rien alors quelle différence et quels avantages pour la SCI ?
Le passage en SCI est-il possible après coup.
Le coût ? Merci
26/02/2006 à 18h51
alors, pour faire simple, si tu avais acheté en SCI, tu aurais pu deduire de tes revenus les loyers versés de tes revenus pros, et les reintegrer dans tes revenus locatifs. Au passage, tu gagnes un peu sur ton URSSAF et ta CARCD. Puis, tu aurais pu deduire les interets d'emprunts de la sci par rapport aux loyers recus. Concernant les travaux, ils seraient egalement venus se defalquer du resultat de la SCI (pouvant gerer d'autres biens immo)...
En nom propre, si tu l'as pas mis sur ton tableau d'amortissement, tu gagnes rien, tu deduis simplement les travaux de tes revenus professionnels, en en amortissant la plus grosse partie (le dur) sur de longues périodes...si en plus tu l'as mis sur ton tableau d'amortissement, tu as amorti le prix d'achat et les intérêts sur 15 ou 20ans...et à la sortie, tu seras taxé sur la plus value à long terme.
Racheter aujourd'hui par le biais d'une SCI peut couter un peu. Mais cela peut etre intéressant pour tes héritiers par exemple...
Donc frais de constitution d'une SCI, rachat du batiment soumis à TVA puisque local professionnel, et évaluation de la plus value pour le vendeur...c'est au comptable de te faire les simulations.
Voilà, j'espère avoir pu t'aider un peu et ne pas avoir dit de bétises.
28/03/2006 à 10h43
tu attends 5 ans pour faire en sorte de dépasser les 15 ans de détention de ton immeuble.
là tu le vends à une SCI que tu crées avec ta femme et tes gosses.
tu récupères du cash à titre perso sans imposition sur la plus value
31/03/2006 à 20h56
bonjour,
juste un bémol, si l'immeuble est inscrit à l'actif de l'activité professionnelle, la question des 15 ans ne se pose pas, puisque l'on est dans le cas d'une plus value professionnelle.Au contraire, plus vous attendez, et plus vous aurez amorti le bien , donc plus le montant de la plus value entre la valeur nette comptable du bien et sa valeur réelle sera importante, plus vous aurez de plus value à payer. Dans des cas similaires, on profite du passage en selarl, pour faire revenir le bien immobilier dans le pratrimoine privé, en utilisant le montant de la vente de clientèle pour le paiement de la plus value immobilière, et de la plus value sur la clientèle; ensuite la selarl paye un loyer normalement, ce qui en générant un revenu complémentaire, permet de diminuer le montant de la rémunération et des charges sociales.
Cela peut paraitre compliqué, mais c'est mieux que de partir en retraite avec une plus value importante à payer sur un bien que l'on ne veut pas obligatoirement vendre à ce moment là.
31/03/2006 à 21h14
il n'y a plus de plues value long terme au dela de 15 ans
par contre je reconnais que la plue value court terme se calcule sur la difference entre le prix d'acquisition et la valeur amortie au bout de 15 ans
c'est pour celà qu'il faut attendre les 15 ans
si je me trompe dites le
31/03/2006 à 21h16
Il n'y a plus de plus value au dela de 15 ans pour les particuliers, mais si le bien est inscrit à l'actif professionnel, c'est une plus value professionnelle qui s'applique, et dans ce cas il n'y a pas de dégrevement par rapport à la durée de détention.
01/04/2006 à 08h36
sur proposition de Mr Carrez, la loi instaure au 1/1/06 un régime d'abbatement et exoneration des PV a long terme sur les biens immo affectés a l'activité Pro ( + SCI ou Droits...)
ces PV seront imposées apres application d'un abattement de 10% par année de detention au delà de la 5ème année
ainsi lorsque l'immeuble est detenu 15 ans l'exoneration trouvera a s'appliquer. en cas de detention de 10 ans la PV long terme sera imposable apres abatement de 50%.
ce régime est analogue a ce qui s'applique en cas de PV immo des particuliers. il s'appliquera dans tous les cas de réalisation au sens fiscal soit : vente - donation - apport - transfert de pro vers privé
ce dispositif ne portera pas sur les PV court terme . il s'applique également à la CSG et RDS
tout ceci serait donc FAUX monsieur ??????
04/04/2006 à 10h37
tout juste.
la plus value est constatée à partir de janvier 2006 et concerne les immeubles réellement affectés à l'exploitation professionnelle dans le cadre de sociétés imposées à l'IR.
alors si vous détenez des immeubles pro par votre cabinet, pas de souci.
par contre, si votre situation vous recommande de passer en SEL, surtout il faudra affecter l'immeuble à une SCI imposée à l'IR, affectée au local professionnel.
04/04/2006 à 13h29
"il faudra affecter l'immeuble à une SCI imposée à l'IR, affectée au local professionnel."
???
04/04/2006 à 20h15
je ne pense pas que ce soit faux, vu le rythme de changement des lois, je ne suis pas à jour, et c'est plutôt une bonne nouvelle;
mais le délai de 15 ans s'applique-t-il a partir de 2006 ou à partir du passage du bien dans l'actif professionnel?
comme il s'agit d'un point qui concerne plusieurs de mes clients, toute information est bonne à prendre, sans prétendre tout savoir.
Merci de cet éclairage.
G de bruyker
18/04/2006 à 15h07
il s'agit de la même disposition que pour les plus values immobilières des particuliers et ce pour atténuer les différences.
toutefois, ce dispositif n'est applicable que pour les immeubles inscrits au bilan des sociétés imposées à l'impôt sur le revenu (BNC)et non celles imposées à l'IS (SEL).
en ce qui concerne les plus values professionnelles démarrant au 1er jannvier 2006, il s'agit des sociétés à l'IS.
pour faire plus clair, à partir de 2012, pour ceux qui sont en société imposée à l'IS, il y aura un abattement par 1/3 jusqu'en 2014 et ensuite, les plus values professionnelles seront exonérées d'impôts (durée de détention > 8 ans).
pour les immeubles inscrits au bilan de sociétés imposées à l'IS, lorsque celle-ci en vend un, cela rentre comme résultat exceptionnel et est donc imposé sur les bénéfices.