TVA

bonjour , nouveau sur le site ( mais pas dans la profession) , j'envisage de transférer mon cabinet dans une ZAC , où le prix du terrain est trés intéressant et l'emplacement excellent . puis je par le biais de je ne sais quel montage récupérer la TVA du prix du terrain ? les vétérinaires à côté ont pu le faire car eux sont assujétis . merci

Gérard De BRUYKER conseils

11/02/2007 à 19h06

vous pourriez récupérer le montant de la TVA en vous plaçant pour cette acquisition dans le régime des bénéfice industriels et commerciaux, en faisant une location équipée et meublée, par l'intermédiaire d'une sarl de famille.
C'est un peu complexe à organiser, mais fiscalement c'est tout à fait possible.

Bonjour M.De Bruyker, je suis interpellé par votre proposition car si j'ai bien compris vous dites qu'on pourrait créer une SARL assujettie à la TVA et dont l'activité serait la location en meublée.
Or d'après moi, les locations en meublée sont en principe exonérées de TVA sauf pour 6 cas précisés par les textes fiscaux : les hôtels, les villages de vacances, les résidences de tourisme, la parahotellerie, les locations pour un établissement d'hébergement qui rentre dans les 4 catégories précédentes et les villages résidentiels de tourisme.
Pour le reste, il n'y a pas de faculté d'option à la TVA.

Je serais donc intéressé par le montage que vous avez pu réaliser.

Sinon, la TVA est atttachée à l'immeuble quand on fait une SCI. Si la SCI est assujettie à la TVA, on peut récupérer la TVA sur les frais d'acquisition, d'entretien etc... mais le loyer est évidemment soumis à TVA sachant qu'il ne doit pas être ridiculement bas par rapport au marché locatif.

Pour précision, on peut imaginer plusieurs bâtiments dans une SCI, les uns sont soumis à TVA, les autres non, mais d'expérience, je peux vous dire que c'est le souk quand il faut en fin d'année rattacher par bâtiment les loyers perçus, les emprunts et les charges payées pour faire la déclaration fiscale 2072. C'est la raison pour laquelle, il est plus sage de faire une SCI par bâtiment.

Gérard De BRUYKER conseils

14/02/2007 à 18h01

bonjour,
article 35-1-5 du Code Général des Impots :
" présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, les personnes qui donnent en location un établissement commercial, ou industriel, muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne ou nou tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d'industrie."

Dans ce cas la location équipée meublée, relève bien des BIC, et pour faire ce type d'opérations, il faut fonctionner dans le cadre d'une sarl de famille, une sci n'étant pas adaptée à ce type de locations.
Les loyers sont soumis à TVA, puisqu'il s'agit de locations faites à des activités professionnelles, et donc toute la tva est récupérable, et remboursable sur l'acquisition et la construction.
Il y aura également d'autres avantages en matière d'isf, et d'absence de plus value à la revente dans certains cas, et avec un détention du bien supérieure à 5 ans.

Attention, la mise en oeuvre n'est pas simple, et il est très fortement recommandé de s'adresser à un conseil qui a déja pratiqué ce type d'opération.

ok, cette disposition m'était sorti de la tête, merci.

la location équipée de bureaux est en effet une bonne solution car le bailleur doit mettre tous les équipements pour l'exercice de la profession à laquelle est destiné l'immeuble.

Pour avoir pratiqué ce genre de montage, je conseille vivement d'effectuer un rescrit fiscal pour exposer la situation et déterminer s'il s'agit bien d'une location équipée.

ce n'est pas dans la nature que le problème se pose mais dans le fait que cette activité doit être significative en terme de chiffre d'affaire.

Ensuite, il faut bien faire la différence entre la mise à disposition des moyens d'exercice et l'acitivité elle-même : ne pas aller passer les consommables dans la location équipée (!).

Enfin, il faut bien regarder à long terme si l'opération est intéressante

pour conclure, bien organiser et décrire son opération avec votre conseil ou expert comptable (s'il maitrise le sujet)
et ne pas hésiter à effectuer le rescrit fiscal qui pour moi est une assurance contre le redressement