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question à propos d'achat des murs
06/11/2007 à 19h44
Tout d'abord bonjour tout le monde... je me permet de m'imiscer dans cet excellent forum,
le bien que je veux acheter : 300 000 euros.
ca : 110 000 euros
j'hésite entre un crédit in fine et une sci...
je lis çà et là que la sci est la panacée mais j'ai peur de la fiscalité lors de la revente du cabinet concernant la plus-value ...
07/11/2007 à 07h55
une question : qu'est ce qui vaut 300 000 , les murs du cabinet ou l'ensemble murs matériel et clientèle?
Avec 110 000 de chiffre d'affaire, cela semble cher.
Par contre il vaut mieux acheter les murs seuls par une sci, et en ce qui concerne la plus value, elle sera nulle au bout de 15 ans.
Pour une réponse plus appropriée, il faudrait en savoir plus.
cordialement
07/11/2007 à 08h50
comme le dit Gérard de Bruyker,
en général (j'ai bien dit en général), il vaut mieux dissocier les murs du fonds de commerce (patientèle et matériel)
07/11/2007 à 20h10
Bien entendu, je n'évoque pas la possibilité de faire une location équipée pour cette réponse; mais je suis entrain de monter un dossier pour un chir dent dans ce cadre là; mais c'est une opération un peu plus compliquée que le simple achat en sci.
07/11/2007 à 22h59
ce sont seulement les murs... c'est cher mais c'est le cabinet est situé à paris.
je suis médecin donc j'ai beaucoup moins de charges qu'un dentiste.
en fait je n'ai pas trop envie de monter sci à cause des formalités et le surplus de frais (notaire, comptable ...)
par ailleurs disons que les traites soient de 2500 euros par mois, et vu que les loyers correspondant pour une même surface sont de 1200 euros, la sci ne pourra pas demander un loyer de 2500 ??? (surévalué pour le quartier).
merci pour vos réponses éclairées
08/11/2007 à 07h07
la question du loyer est indépendante de la création ou non de la sci, mais l'existence de la sci vous conforte fiscalement dans la possibilité de déduire le loyer de votre résultat d'activité.
Si vous ne faites pas l'acquisition en sci, faites attention à ne pas inscrire le bien à l'actif de votre activité professionnelle ( ce qui vous permettrait de pratiquer un amortissement) car dans ce cas, au moment du départ en retraite, le bien professionnel retournerait dans votre patrimoine privé et occasionnerait le paiement de la plus value immobilière entre la valeur du bien a ce moment là, et le montant de la valeur nette comptable du bien.
Par contre avec un achat en sci, au bout de 15 ans vous n'aurez plus de plus value à payer en cas de revente.
08/11/2007 à 09h26
heu, constituer une sci n'est pas très cher, certains le font même eux-mêmes.
Si on passe par les avocats ou les notaires, ça va de 500 à 1100 euros HT (!), et après il y a la rédaction du bail (de 500 à 600 euros HT).
Il faut bien différencier les cas où on loue à soi-même des cas où le propriétaire et le locataire ne sont pas les mêmes !
Si le comptable est constructif, il se contentera de superviser le tout pour éviter les... pour une somme modique (ben oui, on est assuré)
pour la compta annuelle avec la petite liasse qui va avec, il faut compter 450 euros ht, sauf cas particulier.
Ceux qui s'en foutent s'en sont souvent mordus les doigts quand il a fallu vendre le bâtiments ou les parts... ou alors ils ont mis la tête dans le sable.
09/11/2007 à 08h39
la SCI avaient 2 avantages:
1) diminuer les droits de succesions , en incorporant les enfants dans le capital social.
2) vendre avec moins de frais (si je me rappele, c'était 4,7% sur des parts de société, au lieu de environ 10% sur du bien immobilier)
Le petit nconvénient est qu'il faut gérer une compta, et payer des impots sur le bénéfice de la société.
Depuis la presque disparition des droits de successions, le 1er n'est plus un avantage.
Quand au deuxième, c'est un avantage surtout pour l'acheteur.
09/11/2007 à 08h59
payer des impôts sur les bénéfices serait un inconvénient ?
il me semble que c'est le cas pour la plupart des bénéfices.
si la SCI d'un local professionnel encaisse des loyers, ceux-ci sont quand même déduits des résultats du professionnel.
Et la plus-value est alignée sur celle appliquée aux particuliers.
Et tenir une comptabilité est un plaisir insoupçonné qui permet notamment de mieux se rendre compté où passe l'argent...
La multiplicité des constitutions de SCI fait que c'est surtout au moment de la liasse fiscale 2072 qu'il ne faut pas se tromper, ni oublier un associé !
09/11/2007 à 18h20
j'aimerai beaucoup payer 1 000 000 sur mes bénéfices, au moins avec le reste je pourrai prendre ma retraite.