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achat ou location ?
24/05/2008 à 11h23
voila mon dilemme
je cherche depuis 3 ans un local dans un petit village où l'immobilier est très cher et les projets rares. La mairie nous propose de nous incorporer dans un projet à bâtir selon nos exigences comportant aussi une quinzaine de logements pour pers âgées et HLM . Se pose la question suivante: achat ou location avec un bail très long?
que feriez vous?
24/05/2008 à 11h48
Si c'est pour une création, tu as intérêt à louer les locaux que te propose la mairie non? Le loyer doit être raisonnable je suppose.
Comme çà tu peux consacrer ton investissement au matos. Et, en ce moment de toutes façons il vaut mieux ne pas acheter, une baisse réelle est en cours, même dans le midi.
24/05/2008 à 17h30
Pas d'accord il est préférable de négocier un prêt modulable à la hausse plutôt que jeter l'argent par les fenêtres en loyer!
J'ai fait une création et j'ai acheté les murs, c'est la seule chose dont je sois sûre au niveau de mon patrimoine!
24/05/2008 à 18h31
pareil que tantine
mes meilleurs placements : mon cab , ma maison
le reste n'a jamais donné autant de fruits
24/05/2008 à 19h00
Certes, l'achat des murs a un intérêt patrimonial évident, mais attention, il s'agit là d'une création, apparemment dans un coin cher. Il n'est pas évident de trancher sans connaitre les coûts réels à l'achat et à la loc proposée par la mairie.
En tous cas Bravo! pour ta décision de créer.
24/05/2008 à 19h46
Achat sur plan par SCI . tout l'amenagement et les travaux carrelage/peintuer electricité climchauffage par le cab, car tout ça devient amortissable.
loyer plus faible. amortissement de la differnce.
25/05/2008 à 12h48
tantine Ecrivait:
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> Pas d'accord il est préférable de négocier un prêt
> modulable à la hausse plutôt que jeter l'argent
> par les fenêtres en loyer!
> J'ai fait une création et j'ai acheté les murs,
> c'est la seule chose dont je sois sûre au niveau
> de mon patrimoine!
Si tu achètes un local et que sa valeur perd 30% au cours des prochaines années, tu auras tout autant jeté ton argent par les fenêtres.
25/05/2008 à 22h00
merci de vos réactions
2 choses m'inquiètent pour l'achat. d'abord le cout très lourd du crédit initial et la peur de venir travailler pour tout remboursé. aujourd'hui je travail comme je l'entends avec les méthodes que j'apprécie rentables ou non l'argent rentre très bien sinon tant pis. je risque de perdre cette belle liberté a cause de la pression financière.Bref je ne veux pas vendre mon âme.
ensuite la revente de mes murs dans un bâtiment étant communal risque d'être difficile.
mais il est sur que se faire un capital immobilier est séduisant.
26/05/2008 à 11h10
D'accord avec l'achat du fait de la sci qui permet de se constituer un capital perso "déductible" avec un bémol sur une éventuelle baisse de l'immobilier qui a crevé le plafond et qui commence à rencontrer une certaine baisse.
Néanmoins, sur le long terme, l'achat reste gagnant, en tout cas au niveau pro.
26/05/2008 à 11h42
tantine Ecrivait:
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> Pas d'accord il est préférable de négocier un prêt
> modulable à la hausse plutôt que jeter l'argent
> par les fenêtres en loyer!
> J'ai fait une création et j'ai acheté les murs,
> c'est la seule chose dont je sois sûre au niveau
> de mon patrimoine!
Bonjour Tantine, cet achat tu l'as fait dès que tu t'es installée, ou est ce une deuxième installation, car quand on sort de la Fac, il est difficile d'investir dans des murs et dans le matériel.
26/05/2008 à 12h06
pour ma part j'ai acheté... pris un pret sur 20 ans, et les mensualité correspondent a un loyer...
Je verse donc un loyer + charge et je rembourse mon pret.
Il faut regarder sur 20 ou 25 ans ce que cela fait comme mensualité, et voire si c'est compatible avec le loyer que tu te demanderas... il y a pas de raison ... ;)
Le plus difficile au niveau budget c'est les travaux.. car là c'est sur 7 ans...
26/05/2008 à 12h53
Giantcoco Ecrivait:
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> Se pose la
> question suivante: achat ou location avec un bail
> très long?
>
> que feriez vous?
_______________________________________
et une location avec option d achat (mettre les conditions maxi dans le contrat )quand tu sentiras mieux la situation ?
>
>
26/05/2008 à 22h23
si c'est possible,il est toujours préférable d'acheter que de louer! les aleas des baux et des differents propriétaires,des lois qui changent etc...et c'est un capital de plus, que de louer a fonds perdus!
27/05/2008 à 01h30
Pier Ecrivait:
>
> Bonjour Tantine, cet achat tu l'as fait dès que tu
> t'es installée, ou est ce une deuxième
> installation, car quand on sort de la Fac, il est
> difficile d'investir dans des murs et dans le
> matériel.
>
> C'est une deuxième installation mais j'ai tout emprunté car le reste de la vente de mon premier cab m'a fait vivre pendant 18 mois après paiement de mon solde CARCD et URSSAF
Par contre j'ai aidé aux travaux et j'ai fait du sale boulot .Aujourd'hui à 5ans j'ai fini le prêt travaux et le reste c'est un gros loyer.
>
27/05/2008 à 16h48
annie Ecrivait:
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> si c'est possible,il est toujours préférable
> d'acheter que de louer! les aleas des baux et des
> differents propriétaires,des lois qui changent
> etc...et c'est un capital de plus, que de louer a
> fonds perdus!
Sur un plan pro, c'est presque toujours vrai. Encore que, pour ma part, dans l'association que je m'apprête à étudier, le rachat des murs s'il est possible n'est pas pour autant un bon plan. Payer (la moitié de) le loyer actuel que le prat fondateur paye est une somme dérisoire. Le boom de l'immo dans ce secteur depuis 6 ans fait qu'une réévaluation de la valeur me couterait bcp plus cher.
Sur un plan perso, maintenant, je ne suis pas sûr non plus que la logique du "tout achat" soit toujours gagnante. Ca dépend pas mal du ratio prix d'achat/prix de location qui est défavorable dans les grandes villes.
Prenons l'exemple d'un couple qui vit à paris avec 4200 par mois. Ils louent un appartement 1000 pour 60 m². Ils déterminent, avec leur banquier qu'ils peuvent dégager 1950 par mois pour se loger, devenir proprio ou autre chose. Donc une différence de 950
Trois solutions imaginables:
1) Ils achetent un appartement équivalent au leur, qui vaut à l'achat 350 000 (c'est ce qu'on appelle une bonne affaire !). Ils prennent un crédit sur 25 ans, le taux est de 4.5 %. Il leur en coutera 1950 par mois.
A la fin, leur appartement aura pris un peu de valeur (le boom de l'immo est derrière nous), il en vaut 400 000 . Sachant que cet achat leur aura couté 585 000 en tout.
Leur patrimoine est en 25 ans de 400 000 pour 585 000 investis. Rapport 0.68
Se loger leur aura donc "couté" 185 000 , soit 610 par mois. Mieux que 1000 me direz-vous.
2)Ils décident de ne rien acheter du tout et de rester locataires. L'argent de la différence (950*12=11 400), ils le mettent sur un compte épargne qui a un taux minable (3%).
Au bout de 25 ans, leur épargne est de 423 000 pour un cout total logement/épargne de 585 000 .
3) Ils décident de rester locataires de l'appart où ils vivent mais d'acheter un autre appartement, dans une autre ville, un studio ou un t1 genre "idéal étudiant" payé avec un pret. Bien évidemment ils mettent un locataire dedans pour payer une partie des loyers.
Ils achetent un t1 de 25 m² à Angers, à 80 000 , loué 350 par mois. Ils empruntent sur 20 ans, ce qui leur fait des remboursements de 610 . Imaginons qu'ils ne le louent que 11 mois sur 12, histoire d'être réalistes.
Leur appart leur coute donc 7320 par an.
Il leur rapporte 3580 seulement, il faut donc amputer 3740 de leur capacité d'épargne annuelle pour mettre au bout. L'épargne descend donc à 7660 pendant 15 ans.
Au bout de 15 ans, l'appart est payé. L'épargne se monte alors à 144 000 . les loyers viennent s'ajouter à l'épargne mensuelle qui, elle, est revenue à son maximum, et 10 ans plus tard l'épargne est de 372 000 . L'appart a pris un peu de valeur, disons qu'il est estimé à 88 000 .
Leur patrimoine s'élève donc à 460 000 , pour la même somme chaque mois. Le rapport monte à 0.78, et se loger leur aura "coûté" 416 par mois. Près de 30 % moins cher que s'ils étaient propriétaires de leur résidence principale.
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Cas pratique tiré de l'étude de quelques membres de ma famille habitant... en région parisienne. Les prix sont réels. Les taux un peu arbitraires, mais les montants calculés avec les fonctions excel de mon banquier.
27/05/2008 à 18h30
Mmmhhh, lecteur de la bulle immobilière Ldl ?
Je pense en effet aussi qu'acheter n'est pas toujours, surtout à l'heure actuelle, la meilleure opération financière.
Professionnellement cela est plus intéressant.
Après restent les facteurs affectifs qui poussent à être propriétaire, mais qui sont déconnectés de la question financière pure :).
27/05/2008 à 19h16
heu de 350000 à 400000E en 25 ans... ça me parait bien sous estimé...
Rien qu'avec l'inflation, il vaudra beaucoup plus l'appart...plutot entre 600000 et 700000E.
Encore un calcul de banquier ;)