Surface MIXTE à PARIS

Salut à tous,
J'aurai besoin de votre expérience sur les cabinets en bail mixte à Paris.
J'ai visité un cabinet qui possède 5 pièces dont 2 en habitation. Hors impossible d'avoir une vie descente (avec des enfants) dans 2 pièces. Impossible aussi d'avoir une salle de bain.
Est on obligé d'habiter dans son cabinet dans une surface mixte?
Si je reserve 2 pièces à l'habitation, c'est très génant si il n'y a pas de salle de bain?
Enfin, avez vous des infos sur ce qui changera vraiment le 01 Janvier 2009, à savoir les décisions et contrôle de ces surface (pro et mixte) ne seront plus attribués par la prefecture mais par les mairies d'arrondissement....

Merci par avance.

Je ne dirais pas facile mais presque !

Nul ne t'oblige à habiter dans ton cabinet sauf que si tu n'habites pas dans ton cabinet, ton bailleur peut trouver là un motif légitime de non reconduction. Mais rassures-toi c'est pas aussi simple pour lui.

Un bail mixte pour être valide, comme tous locaux mis en location, doit répondre, à peine de nullité, aux conditions minimales de confort et d'habitabilité définis par le décret 87-149 du 6 mars 1987 ( http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006065842&dateTexte=20081111)

Notamment le local doit comporter (ci-dessous le détail du décret) :

"Les normes mentionnées à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée sont les suivantes :

1° Les logements à usage d'habitation ou la partie de locaux à usage mixte professionnel et d'habitation destinée à l'habitation doivent présenter les caractéristiques ci-après :

a) Composition et dimensions :

Un logement comprend au minimum une pièce d'habitation et les pièces de service attenantes suivantes : cuisine ou coin cuisine, salle d'eau et cabinet d'aisances, celui-ci pouvant être situé dans la salle d'eau ; cette pièce d'habitation doit avoir au moins neuf mètres carrés lorsque la cuisine est séparée ou au moins douze mètres carrés lorsqu'il existe un coin cuisine.

La hauteur sous plafond des pièces d'habitation et de la cuisine est égale au moins à deux mètres vingt. Toutefois, celle-ci peut être inférieure à deux mètres vingt, sans être inférieure à deux mètres, à condition que le logement n'ait pas subi de division en hauteur depuis le 1er septembre 1948.

La surface habitable est déterminée conformément à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

b) Ouverture et ventilation :

Toute pièce d'habitation est pourvue d'un ouvrant donnant à l'extérieur du bâtiment permettant une aération et un éclairement suffisants et assurant le bon usage du logement et la conservation du bâtiment.

Toute pièce de service est pourvue d'un ouvrant donnant à l'extérieur du bâtiment ou, à défaut, est équipée d'un système d'évacuation débouchant à l'extérieur du bâtiment et assurant le bon usage du logement et la conservation de ce bâtiment.

c) Cuisine ou coin cuisine :

La cuisine ou le coin cuisine est intérieur et comprend un évier avec siphon raccordé à une chute d'eaux usées, sur lequel sont installées l'eau potable froide et l'eau chaude. La cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à pouvoir recevoir un appareil de cuisson (à gaz ou électrique) ou possède un conduit d'évacuation de fumée en bon état.

d) Salle d'eau et cabinet d'aisances :

La salle d'eau est intérieure au logement, constitue une pièce séparée et comporte une baignoire ou une douche et un lavabo munis de siphons et alimentés en eau chaude et froide.

Le cabinet d'aisances est intérieur au logement, constitue une pièce séparée, à moins qu'il ne fasse partie de la salle d'eau, et est pourvu d'une cuvette à l'anglaise et d'une chasse d'eau. S'il est équipé d'une fosse étanche, la chasse d'eau peut être remplacée par un simple effet d'eau.

Le cabinet d'aisances est séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.

Les sols sont étanches et les parois situées autour de la douche et de la baignoire sont protégées contre les infiltrations.

e) Gaz et électricité :

Le logement est alimenté en électricité, et, le cas échéant, en gaz. Ces alimentations, ainsi que la ventilation des pièces où le gaz est utilisé, répondent aux besoins normaux des usagers ; ces installations doivent assurer la sécurité des utilisateurs.

Les nouvelles installations électriques et les nouvelles alimentations en gaz éventuelles, ainsi que la ventilation des pièces où le gaz est utilisé, sont conformes à la réglementation.

f) Eau :

Les installations d'eau intérieures au logement assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants.

2° La partie des locaux à usage professionnel ainsi que les locaux professionnels obéissent à la législation en vigueur en matière d'hygiène et de sécurité des travailleurs.

3° Les sols, murs, plafonds des logements ou locaux ci-dessus ne présentent pas d'infiltration ni de remontée d'eau. Les ouvrants sont étanches à l'eau et en bon état de fonctionnement.

4° L'immeuble ne présente pas de défaut d'entretien grave. Le gros oeuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d'entretien.

La couverture, ses raccords et ses accessoires sont étanches.


Par conséquent, dans ton cas, il est aisé de démontrer que les locaux sont impropres l'habitation et le bail doit être requalifié en bail professionnel.

Concrètement, sois très vigilant lors de la rédaction de l'état des lieux contradictoires au moment de la signature du bail. Le mieux est encore de faire établir le bail et l'état des lieux par notaire. Si ce n'est pas possible, fais faire un constat des lieux par huissier mettant en évidence l'absence de salle d'eau et l'état des lieux.


Quand viendra le moment du renouvellement du bail, ton propriétaire te donnera congé et renouvellera pas le bail car tu ne l'occupes pas à titre d'habitation. Pas de panique, tu vas voir ton avocat préférer, tu fais opposition au congé et tu es partis pour deux ans de procédures suspensives où à l'issue ton propriétaire sera débouté et où ton bail mixte deviendra professionnel.

Merci beaucoup de ta réponse très complète.
Le bail du dentiste actuel a été renouvellé en Juilet 2008.
Il a été un peu réevalué et renouvellé pour 6 ans.
Il n'a jamais habité dans le cabinet et n'a jamais eu la visite ni des propriétaires (un groupe d'assurance) ni de la préfécture. Par contre j'ai déjà entendu le cas d'un praticien qui a eu la visite quelques moi après l'achat de son cabinet en mixte, de la prefecture. Il s'avère qu'il habitait dedans donc pas de soucis pour lui.
J'ai entendu dire qu'en Janvier 2009 ce n'est plus la prefecture mais la mairie qui pourra faire ce genre de visite.

En réalité, je ne pense pas que les propriétaires voudraient virer un praticien qui paye bien son loyer. Je vois pas trop leur intéret de faire cela. Par contre, la prefecture, ou la maire, peut-être, je ne sais pas quelles sont leurs motivations...

D'après ce que tu m'as dit, je devrais par précaution, être vigilant sur l'état des lieus... Mais y en aura-t-il un puisque c'est une cession de bail en cours et non un renouvellement?

Attention, il n'y a pas obligation à occuper à titre d'habitation principale l'appartement mixte surtout s'il est impropre à l'habitation. Dans ton cas c'est hyper facile : pas de salle de bain, 2 pièces d'habitation pour 4 personnes. Du mets un lit dans une pièce, un bureau dans l'autre et terminé. Tu n'a rien à craindre d'une procédure d'expulsion, la loi est dans ton camp.

Qui que ce soit, nul n'a le droit de rentrer chez toi sauf les flics avec commission rogatoire ou les douaniers sans commission rogatoire. Cela serait non seulement une violation de domicile mais aussi et surtout cela rentrait nulle toute procédure !
Le but pour la préfecture ou la mairie serait de récupérer des logements vacants.


L'état des lieux est une obligation mais c'est aussi un droit pour toi. Tu as le droit d'exiger un état des lieux contradictoires. Fais absolument constater la transmission de bail devant notaire car il ne pourra pas y avoir de contestation sur la date de transmission du bail et surtout l'état des lieux ne sera pas contestable. Si ton proprio refuse l'état des lieux. Tu t'adresses à un Huissier. Il fait l'état des lieux et en envoie une copie par exploit d'huissier. Il ne pourra plus nier qu'un état des lieux avait été fait.


L'état es lieux initial est très important. Dans mon affaire, l'avocate adverse déboutée en première instance et en appel à cause du fameux décret, pensait trouver sa revanche avec l'état des lieux initial qui n'avait pas été fait lors de la transmission du bail. J'ai du utiliser des pirouettes pour la calmer.