achat des murs

rhizalyse

26/01/2010 à 18h15

voila, mon prédécesseur qui était le propriétaire des murs du
cabinet est décédé

sa veuve qui se retrouve devant des problèmes financiers aimerait le vendre

à Paris dans le 7° arrondissement on l'évalue à 6500 € le m² avec une surface de 70 m²

moi j'ai 56 ans et 31 dents :o)

mon bail se termine le 31 décembre 2012

question: croyez-vous qu'il soit intéressant de lui acheter les murs à mon age et sachant que de nombreux cabinets ne trouvent pas de successeurs?

sinon, soit elle le vend occupé, soit elle attend le 31/12/2012 pour me donner congé, et je me retrouve SDF à 59 ans.

merci pour vos conseils avisés

Les prix sur Paris, je ne connais pas, mais si tu penses que le prix est correct il est évident que tu as intérêt à acheter :

Tu fais une SCI,

tu te loues le cabinet,

vu que tu as 56 ans et donc encore 10 ans à bosser ( + si l'âge de la retraite change ,

comme le fisc admet qu'un loyer soit égal à 10% de la valeur
du local, tu te fais un loyer de 10% de cette valeur,
10 ans à 10% = 100 %

quand tu auras fini de travailler les murs auront été payé par tes loyers... (professionnels) donc en partie par le fisc,

et tu sera proprio d'un local qui sur Paris aura certainement pris de la valeur,

rien ne t'empêche (cf règlement de copropriété) d'en changer la destination et de le louer en habitation ou
de le revendre.

airylis

26/01/2010 à 19h44

A mon "humble" avis , j'acheterais les;murs mais en dessous de la valeur car comme c'est un cabinet dentaire , si elle ne te le vend pas, elle aura tout l'interieur a refaire (plus cuisine, salle de bain etc ...)pour le vendre comme apart ! En plus tu as encore 10 ans (au moins;-) de boulot qui t'attende,et demenager pour recréer un cabinet ça doit être la galére !

Monet

26/01/2010 à 19h53

Pour toi c'est une super bonne nouvelle :
1- tu retrouveras plus facilement un repreneur dans 10 ans si tu es propriétaire
2- l'histoire décrite plus haut loyer=emprunt=à la fin t'es propriétaire

rhizalyse

26/01/2010 à 20h09

je ne comprends pas bien l'histoire de la SCI
les murs, je les achète comment?
financement par crédit bancaire, sur combien d'années?

Agachon

26/01/2010 à 21h22

Tu crées une SCI dont tu es le gérant. Cette SCI achète le local et finance cela par un prêt. Tu en profites pour négocier le prix car local loué avec un bail, occupation par un CD comme dit plus haut etc...
Tu négocies le prêt avec la banque sur 10 ans.

Ta SCI te loue le local à prix fort (10% du prix comme loyer annuel) et t'exploite comme locataire (elle te fait même payer la taxe foncière).

Si tout va bien, dans 10 ans tu te retrouves propriétaire de tes murs que tu pourras revendre ou louer comme cabinet si tu vends ou habitation sinon, donc tu partiras à la retraite plus serein, le tout financé en partie par l'économie de charges sociales que tu auras réalisée (puisque ton loyer est déduit de ton BNC). Au niveau fiscal, c'est à peu près équivalent puisque ce que tu déduit de ton BNC va produire un revenu foncier.

rhizalyse

26/01/2010 à 21h38

je pense que j'aurais besoin d'un conseil,
quel professionnel pourrait faire une étude sérieuse
et désintéressée ?

tu divorces,
t'épouses la veuve.
tu lui abats ses dernières cloisons.

bref, tu gardes les murs.

Agachon écrivait:
-----------------
>> Ta SCI te loue le local à prix fort (10% du prix comme loyer annuel) et
> t'exploite comme locataire (elle te fait même payer la taxe foncière).
>

j'ai réalisé ce type de montage et mon comptable m'a conseillé de ne pas trop forcer sur le loyer car cela pourrait m'être reproché en cas de controle fiscale.
son conseil est de rester dans le prix du m² moyen dans le quartier.
est ce lui qui est trop timide?

mosquito

26/01/2010 à 22h17

zuka écrivait:
--------------
> j'ai réalisé ce type de montage et mon comptable m'a conseillé de ne pas trop
> forcer sur le loyer car cela pourrait m'être reproché en cas de controle
> fiscale.
> son conseil est de rester dans le prix du m² moyen dans le quartier.
> est ce lui qui est trop timide?
----------------------
ton comptable a raison il te faut un loyer en adéquation avec ceux de ton quartier ( à activité comparable ).Le fisc peut contester si tu "forces " un peu trop sur le loyer.

Jpeg

26/01/2010 à 23h06

D'autre part, bien que tu déduises le montant du loyer de ton BNC, ces loyers produisent des revenus fonciers qui sont réintégrés à tes revenus globaux, donc tu es imposé dessus à 40 % . admettons que tu loues à la SCI 20 € du m², ça te fait un loyer annuel de 20x70m²x12= 16800 €, donc 6720€ d'impôts.
A calculer donc pour évaluer le montant du loyer.
Cela dit l'achat semble quand même la meilleure solution.

rhizalyse

27/01/2010 à 20h52

merci à tous pour vos contributions
mais:

vous souhaitez tous bosser jusqu'à 65 ans voire plus?
moi je commence à m'interroger, même si la retraite est amputée si l'on s'arrête avant
je pense qu'il y a une vie hors du cabinet, et qu'elle n'est pas longue pour tout le monde
seuls ceux qui approchent de la retraite peuvent comprendre
en tout cas, moi, je ne suis pas sûr de bosser jusqu'à 65 ans

ça rajoute un paramètre dans ce fichu dossier, dont je ne sais que faire:
acheter ou bosser jusqu'à l'échéance du bail, cad 59 ans, puis faire un an de collabo, et
bye bye ?

amicalement

marc

L'avantage de la SCI c'est que c'est une personne morale
ou plusieurs personnes (tu peux faire entrer les membres de ta famille si tu veux,ce qui pour l'avenir peut présenter des avantages....succession....)
Et puis les taux d'intéret sont bas (emprunt en taux fixe
ou variable capé),l'intéret d'emprunter est double ,car il permet de s'assurer sur la vie(assurance du prét)à bon compte(sans teni compte de l'age...)
Acquérir ses murs et une trés bonne chose et puis si tu veux céder.....l'état(le fisc)t'auras payé une bonne partie de l'investissement.Mais prends 1 Conseil(syndicat,comptable
Banque si spécialiste professions medicales genre CMPS....)