Propriétaire des murs : indispensable ?

Bonjour à tous.

J'envisage de racheter 50% de la patientèle d'un confrère qui lève le pied en créant une SCM. (50000€, cabinet du collaborateur : équipement à refaire à 100%)

Problème :Pour l'instant il refuse de me vendre 50% des parts de la SCI.


Questions :

-J'envisage de rompre les négociations si le refus est définitif. Pensez vous que j'accorde trop d'importance à ce critère ?

-Outre le coût du loyer à perte, quels inconvénients (ou avantages?) a ne jamais être propriétaire des murs. Se faire mettre à la porte, risques d'augmentations de loyer...

-Ne pas faire partie de la SCI, me permet d'être plus libre de rompre l'association, de m'installer 50m plus loin dans quelques années , enfin propriétaire . Vrai ?


-Je souhaite obtenir une promesse de vente, vente techniquement impossible avant 4 ans. Peut-on réaliser une location-vente, c'est à dire que mes loyers commencent à financer le futur rachat ?

Merci d'avance pour vos conseils.

Salut
Pourquoi, refuse t'il de vendre ses parts de sci?Quelles raisons t'a t-il donné?
Tu n'as aucune raison de lui verser un loyer à perte, qui va financer l'emprunt du local, même pour ces beaux yeux!!!
Ne te laisse pas faire, voila mon conseil, j'ai l'impression qu'il veut le beurre et l'argent du beurre, et peut être même la crémière!!
Letit

Vente impossible dans les 4 ans pour cause de défiscalisation.
La SCI appartient à 50% à sa femme qui ne veut pas vendre, et lui non plus n'est pas chaud. Uniquement des raisons irrationnelles, c'est pour eux un patrimoine familiale j'imagine.

si tu veux un conseil

soit il te vend une part des murs soit tu laisse tomber

car le fait qu'il soit proprio est tres chiant il aura toujours le dessus sur toi j'ai eu le meme probleme

et avec l'economie réalisée pour le rachat de patientele, tu t'installe en face ! ça va tourner de la meme maniere et lui pourra toujours s'assoir sur la revente de son cabinet... avec un peu de chance tu pourras meme lui racheter son matériel sur ebay...
C'est la loi de l'offre et de la demande !

alapex

05/05/2010 à 09h54

La dentisterie c'est le monde des traders et des non entreprenants !

Je n'arrive vraiment à comprendre les nouveaux diplômés , un an de plus pour digérer le monde , moins de praticiens , (je fais court) et une peur de créer !
Des gens dont la technique est sûrement plus affinée que les anciens dès la sortie de fac et on s'embringue dans des collaborations , des rachats de ci et pas de ça ...Comprends pas .
On commence par mettre le doigt dans une facilité apparente , qui se transforme rapidement en engrenage , dont on ne peut plus sortir .
Les petits jeunes vous serez les rois avec un peu de courage , et quand vous aurez compris que la plupart d'entre nous fermerons leur cabinet faute de repreneur le lendemain de la date de la retraite : bin vous prendrez votre courage à 2 mains et créerez votre propre cabinet .
Je jubile déjà de la claque que se prendront les confrères que les années ont éloignés de leur activité première : la dentisterie .

Je suis un peu à cran en ce moment , non ?

J'ai racheter un cabinet sans racheter les murs dernièrement.
Je vais acheter de l'immobilier à titre perso et je rachèterai les murs du cabinet dans 5 ans. (on s'était mis d'accord avant la vente du cabinet car il ne veut pas non plus payer d'impots sur la plus-value)
Ca a quand même un avantage. Ca n'ampute pas la capacité d'emprunt pour l'immobilier perso et ca permet de voire comment tu veux travailler pendant 3 ou 4 ans et tu pourras changer ou non de local à ce moment plus facilement... (en restant dans le quartier,n sans fermeture pendant les travaux...)

JAKEZ

05/05/2010 à 11h26

D'accord avec Fr et alapex...hélas.
J'ai racheté une patientèle (à prix d'or) à un confrère qui partait mais qui est resté proprio des murs, résultat pendant 10 ans je lui ai payé tout ou partie des murs, le jour où on lui a proposé de les lui racheter, la note proposée fut salée!
Résultat mon associée et moi avons monté ailleurs une nouvelle structure toute neuve (des murs au matériel) en SCM et SCI et nous ne le regrettons vraiment pas!

Bilan: j'ai perdu 15 années de "pouvoir d'achat" à rembourser des frais de clientèle dont le capital est réintégré dans tes revenus...donc pas de 4x4! MDR

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Hebken!

Le Gaucher écrivait:
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> Vente impossible dans les 4 ans pour cause de défiscalisation.
> La SCI appartient à 50% à sa femme qui ne veut pas vendre, et lui non plus n'est
> pas chaud. Uniquement des raisons irrationnelles, c'est pour eux un patrimoine
> familiale j'imagine.

Rien ne l'empêche de vendre ses 50%. Les 50% de sa femme c'est leur histoire mais tu ne peux pas l'imposer.

Par contre, je ne te pourrai que te conseiller d'être propriétaire (ou au moins à 50%) des murs du cabinet. Comme le disait un confrère un peu plus haut, tu finiras par l'acheter ou les héritiers des membres de la SCI finiront par te le revendre.... sauf que tu auras versé des années et des années de loyers pour payer après des années et des années de remboursement bancaire, à un prix plus élevé qu'aujourd'hui.

Bref aucun avantage, si ce n'est un peu moins d'endettement au départ mais pas à terme.

Mon conseil : achète le cabinet avec les murs (100% des parts) ou ne l'achète pas.

NB : si tu achète 100% des parts, le SCI n'est plus valable puisqu'il faut au moins être deux. Il faut au moins 99% - 1% avec quelqu'un d'autre. Sinon tu devras changer de statut de propriétaire.

Pour répondre à ta question : est-ce indispensable ? Non mais ca côuterait cher de ne pas le faire.

cocobret écrivait:
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> J'ai racheter un cabinet sans racheter les murs dernièrement.
> Je vais acheter de l'immobilier à titre perso et je rachèterai les murs du
> cabinet dans 5 ans. (on s'était mis d'accord avant la vente du cabinet car il ne
> veut pas non plus payer d'impots sur la plus-value)
> Ca a quand même un avantage. Ca n'ampute pas la capacité d'emprunt pour
> l'immobilier perso et ca permet de voire comment tu veux travailler pendant 3 ou
> 4 ans et tu pourras changer ou non de local à ce moment plus facilement... (en
> restant dans le quartier,n sans fermeture pendant les travaux...)


+1 perso j'ai été associé pendant 5 ans en payant un loyer avant d'acheter les murs ce qui m'a permis de payer et de déveloper ma patientèle,d'etudier mes besoins,mon mode de travail sans pression financière et de mettre un peu de coté car les murs plus les travaux nécessaires ca coute un bras ! mais bon je pense qu'il n'y a pas de règle : tout dépend de ta situation financière , de tes besoins , de l'endroit ou tu t'installes ... etc

alapex

05/05/2010 à 12h31

Oui , seulement quand on met d'un côté le coût d'une création , loyer , achat du matos ; et de l'autre la liste non exhaustive :
- je commence par une coll
- je rentre dans la sci
- je rachète une partie de la clientèle ( alors que ça fait longtemps que c'est la mienne )
- je rachète l'autre partie quand il se barre sinon , il vend à un autre qui va me bouffer
- Je rachète une partie des murs avant qu'il ne parte
- J'achète les chiottes , merde j'avais oublié de le faire , et c'est aussi cher que le reste


Au final , j'ai profité de sa notoriété au début et j'ai tout de suite fonctionné à fond ( avec ce qu'il a daigné me filer ), MAIS je n'arrête pas de sortir des ronds , et je ne peux même pas changer mon fauteuil , je suis sur-endetté !
Outre que je suis dans un système où je douille tout le temps , je ne serai jamais d'accord avec le business-dentist , parce que de toute façon , sa rombière n'a pas les bras assez chargé de bijoux , et ne le sera jamais assez .

Créer les petiots , partez de rien , soyez moins gourmands au début , comment voulez vous vous planter ?

revente pas avant 4 ans cause défiscalisation ? très moyen

si tu veux avoir l'esprit tranquille, tu rachètes le local en même temps que la patientèle ou tu crées en face

et la même question va se poser dans quelques années quand il va partir à la retraite, il va vouloir vendre une deuxième fois. Mais voudras tu t'associer ? et encore plus t'associer à la personne à laquelle il vendra ?

il y a quelques années, j'ai bossé pour un dentiste qui pour avoir un réseau de médecins qui lui adressait du monde, voyait beaucoup de patients. il avait pris 3 ans plus tôt un associé a qui il avait vendu une partie de sa patientèle, et là il me proposait de racheter à nouveau une partie, pour ensuite revendre encore à quelqu'un d'autre quelques années plus tard ...
autant dire que la vente s'associait à une part des charges locatives et de SCM ...
je suis content de pas avoir signé, ça me parait évident maintenant, mais au sortir de la fac, je me rendais pas bien compte.

salut
J'ai payé pendant 2 ans un loyer à mon associé, puis un jour en regardant le tableau d'amortissement du prêt de la SCI, je me suis rendue compte que le montant du loyer que nous versions à la SCI, couvrait intégralement le montant du prêt,et oui....ce n'est pas comme en perso ou louer coute bien moins cher que acheter,le loyer est volontairement majoré et ceci pour des raisons fiscales, en + il faut savoir qu'en professionnel tout ce qui est travaux d'aménagement intérieur(peinture, plomberie ect...), est à la charge de la SCM, donc du locataire(si tu n'es pas proprio)!!!
Comme je sais compter, j'ai vite demandé à mon associé de me vendre une partie des parts de la SCI!!!
Tu n'as que des avantages à acheter, si tu es sur de bien t'entendre avec ton associé, car l'association c'est comme un mariage... es tu sûr du tien car acheter le local, cela t'engages vis à vis de lui, sauf si tu achètes la totalité!!!
letit

Merci de vos réponses, et ça confirme mes craintes.

Si il acceptait le rachat, soit j'achète 1/3 du total : pas bon. Soit j'achète ses parts : a mon avis pas bon je me retrouve associé de la SCI avec quelqu'un qui n'a rien avoir avec le cabinet. L'idéal serait de racheter les parts de sa femme.

Après réflexion, c'est pas forcément si mauvais de ne pas avoir d'immobilier : Je crée ma patientèle (que je rachète en partie) , et au bout de 3 ou 4 ans je m'installe seul pas très loin dans mes propores locaux. L'es avantages de la créations sans les inconvénients du carnet de rdv vide les premiers mois.
Là ou ça coince : est-ce si facile que ça à quitter une association ? Et honnêtement, je me vois mal le planter comme ça au bout de 3 ou 4 ans. A moins de jouer carte sur table dès le début.
Vous en pensez quoi ?

alapex

06/05/2010 à 01h06

Le Gaucher écrivait:
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> Vous en pensez quoi ?


Pense à sa rombière .lol

Antony

06/05/2010 à 04h32

C'est indispensable d'être propriétaire de ses murs!
Ne tergiverses même pas.

Après je pense comme le collègue qu'on ne peut pas gagner sur tous les tableaux: si tu profites de sa notoriété (adresse+ numéro de téléphone) tu payes.
Sinon crée ta propre notoriété: c'est une aventure qui ne dépend que de toi.
Maintenant, la réussite n'est pas obligatoire: ça dépend aussi de toi: je connais 2 cas de faillite de dentiste + quelques reconversions forcées.
Mais le jeu en vaut la chandelle (à mon avis!!)

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Antony