Vos avis?

Je sollicite vos lanternes quant à l'achat de mon futur (? cabinet:
- petite ville de 7000 habitants, en évolution très rapide et constante...
- 7 dentistes (Et ville de 4000 habitants juste à côté avec zéro dentiste...pour le moment!)
- CA moyen du cabinet les 3 dernières années: 150000€. Vendu à 50000€
- 2 salles de soins, dont 1 seule équipée, l'autre vide, mais prête à recevoir toutes les installations. Équipement complet, matos aux normes, radio numérique et tout le toutim
- loyer de 1000€/mois
- une assistante 20h/semaine.

2 soucis se posent à moi:
- La dentiste ne souhaite pas revendre les murs. Si il y a problème, si elle décède et lègue par exemple le cabinet à ses enfants, le cabinet peut il être vendu sans mon accord?
- Cette dame ne souhaite en fait pas vendre tout de suite, mais d'abord prendre une collaboratrice dans le but de présenter sa patientèle. Ce qui me parait idéal. Elle souhaite ensuite, après la revente vers juillet/août, être ma collaboratrice jusqu'à la fin de l'année. Puis me laisser le cabinet début janvier 2012. Mon problème? Je ne la sens pas du tout prête à partir! Est-il possible d'instaurer une clause mettant en place des dates butoirs, lors de l'achat du cabinet?

Qu'en pensez-vous? Vos remarques?

Autre question: existe t'il des structures capables de faire une étude de marché sur le potentiel d'un cabinet dans telle ou telle ville?

beotien

26/01/2011 à 17h42

7000 hab 7 dentistes
4000 hab 0 dentiste

tu as raison d'hésiter!

Ben oui...
Dans le 1er cas, le cabinet est tout prêt, je n'ai qu'à poser mes fesses et bosser. Les patients sont là, le matos est là.
Dans le 2ème, je dois tout créer, acheter un local, l'aménager, acheter le matos. Et investir 150000€ pour créer...(minimum)

beotien

26/01/2011 à 17h58

50000€ d'achat+1000€ de loyer

si tu investi 150 000€ tu rembourses 1500€/mois pendant 10 ans et c'est à toi

Je connais pas ta région mais 150000€/an c'est qd même pas beaucoup!

mais ne te fie pas a mon avis, je n'ai jamais travaillé seul

part du principe que tes 50.000 euros son perdus: c'est à dire si tu dois déménager pour x raison ton cabinet est invendable.
ce n'est pas à elle d'imposer ses conditions. en tant qu'acheteur tu es en position de force, c'est pourquoi pour moi ce serait avec les murs sinon rien. ( elle pourra si elle le veut investir dans un autre bien immobilier). je pense qu'il est indispensable d'être propriétaire: tu aménages ton local comme tu le veux. cela te fait un investisement pour tes vieux jours.
7 dentistes pour 11.000 habitants ça fait beaucoup.
mais certaines choses peuvent faire pencher la balance : une région trés agréable, est-ce que parmi les 6 autres certains sont proches de la retraite ?
ce n'est pas une décision facile

Pour ma part , j'hésiterais aussi, question démographie , question reprise du personnel , question loyer , question CA ,
bref je crois que je chercherais autre chose mais ce n'est que mon impression au vu de ces données.

alapex

26/01/2011 à 18h50

Et 4000 h à côté , choisir le montant de l'investissement , le local , etc...non ?

50000 euros pour avoir le droit de lui filer 1000 euros de loyer par mois dans un cabinet invendable (combinaison trou-du-cul-du-monde-ville + un dentiste pour 1000 habitants dans le patelin alors qu'en france, la moyenne c'est 0,676 dentiste pour 1000 habitants) et te faire virer dans dix ans par ses gosses ? Cette bonne blague !
Dis-toi bien que si tu investis 150 000 euros ailleurs, ça revient exactement au même en termes financiers, sauf que dans les 50 000 euros que tu vas lui refiler, il y aura le rachat de patientèle qui n'est pas amortissable.
Et objectivement, premier dentiste installé dans un patelin de 4000 habitants, je doute fort que tu mettes du temps à récupérer des patients parmi ceux qui ont la flemme de prendre leur voiture pour aller dans le patelin voisin.

N'achetes pas dans ces conditions si tu veux mon avis. D'abord, 7 dentistes pour 11000 habitants, c'est beaucoup. Ensuite, c'est trop cher, 50 pour 150, elle délire.. Elle a d'autres propositions? J'ai acheté 50 pour 250. Du reste, le vendeur est resté 15 jours pour faire la transition. Si tu fais une collaboration, tu risques de ne pas faire beaucoup de prothèse, parce qu'elle va se garder les cas, encore plus quand elle sera ta collaboratrice, les patients la préfèreront puisqu'ils la connaissent. Elle prend sa retraite cette dentiste? Parce que si oui, elle n'est pas à 6 mois près. Attention au risque de la voir prendre une collaboration à côté et détourner les patients.

Je suis peut être suspicieuse mais quand je vois la transition douce que j'ai pu avoir, je me dis qu'il y a anguille sous roche.

TiGabi

26/01/2011 à 21h29

shainece écrivait:
------------------
...

Donc c'est un cabinet au CA médiocre, dans une zone surpeuplée en dentistes, vendu très cher et avec un loyer très élevé, avec une assistante que tu n'as pas choisi, dont tu ne sera pas propriétaire des murs et lié à une titulaire qui ne va pas te lâcher avant 2012.

Bof, non ?

king_zoulou écrivait:
---------------------

> Dis-toi bien que si tu investis 150 000 euros ailleurs, ça revient exactement au
> même en termes financiers, sauf que dans les 50 000 euros que tu vas lui
> refiler, il y aura le rachat de patientèle qui n'est pas amortissable.

Très important.
Sortir 50K€ de ta poche correspond à 200K€ de CA (33% et impots).
Amortir 150K€ (c'est du très très beau matériel neuf), c'est 150K de CA.

chicot29

26/01/2011 à 22h06

Vas voir ailleurs. Trop cher et des inconvénients +++

airylis

27/01/2011 à 14h25

TiGabi écrivait:
----------------
> shainece écrivait:
> ------------------
> ...
>
> Donc c'est un cabinet au CA médiocre, dans une zone surpeuplée en dentistes,
> vendu très cher et avec un loyer très élevé, avec une assistante que tu n'as pas
> choisi, dont tu ne sera pas propriétaire des murs et lié à une titulaire qui ne
> va pas te lâcher avant 2012.
>
> Bof, non ?

+1

chicot29

27/01/2011 à 14h46

Ca va donner quoi à 2 dans un cabinet qui fait 150 000 euros de ca ? se partager la misere ?

Pfff...
Alors, faut recommencer mes recherches à zéro :(
Alors qu'on n'arrête pas de nous tanner que les dentistes mettent la clef sous la porte, n'arrivent jamais à retrouver de repreneur, moi je galère.

Et j'en visite, des cabinets!
- il y a les cabinets ouverts depuis 1970, et qui ont toujours le matos de 1970...tapisseries marron et orange, moquette au sol et fauteuil de 1976 ("Oui, mais c'est de la super qualité, hein!"). Vendus très chers, bien sûr. Une fois, un dentiste a même compté toutes ses fraises devant moi, me disant que vu que chaque fraise valait 1€, j'en avais déjà pour xxxx€ de fraises...sauf que ses fraises, elles dataient aussi de 1970...
- les cabinets fermés faute de repreneur, mais où le praticien vend quand même la patientèle, parce qu'elle "n'a pas du aller bien loin".
- ou alors les nouveaux centres médicaux, avec emplacement pour dentiste...mais bon, euh...on a oublié de prévoir les arrivées d'air et d'eau.
Hum. Voilà ce que c'est de vouloir s'installer dans une ville universitaire. (Et non, je ne peux pas aller m'installer ailleurs...je commence déjà à chercher dans la 3ème couronne...)

Connaissez vous des organismes qui peuvent donner un coup de main dans ce cas-là, faire des études de marché, juger de la faisabilité d'un projet, du potentiel d'un cabinet?

la voilà ton étude de marche:
-tu prend une carte de ton coin
-tu prend l'annuaire dentaire
-tu délimites la zone géographique où tu veux t'installer
-à chaque commune tu associes le nombre de praticiens
-tu vois où il y a un manque
-tu mixes ca avec la proximité d'autres commune et l'année de sortie des collègues installés
-tu appelle les notaires du coin pour chercher un local pro (l'idéal c'est des surfaces genre superette par exemple

et voilà!!

Ok, on va commencer par ça, tu as raison!

tu verras, ca te donne une bonne visibilité du besoin dentaire dans ton secteur.
après, ne pas avoir peur d'investir dans le materiel, raisonnablement bien sûr, mais à mon sens, la création est ce qu'il y a de plus valorisant (tu te sens vraiment chez toi)
Le rachat peut être interessant à la condition que ca se fasse a un tarif et dans des conditions très interessantes, ce qui ne semble pas être le cas ici.