Besoin de vos lumières (rachat de cabinet)

Bonjour à toutes et tous !

Diplômée 2008, après 3 ans de collaboration, je souhaite ouvrir mon propre cabinet.

J'en ai visité 4, dont 1 qui retient vraiment mon attention.

Local de 92m carrés, au coeur d'un centre commercial (donc parking) entouré de plusieurs parcs résidentiels, dans une banlieue assez aisée de 21 000 habitants, 12 dentistes dont 5 diplômés des années 60 et 70.
Cabinet tenu 25 ans, retraite de la praticienne idéalement prévue pour juin 2011.

Au niveau du matos, c'est pas du flambant neuf, ça a 5 à 7 ans (fauteuil, informatique, radio Digora, rotatifs), le cabinet est tout à fait opérationnel. Pas de travaux à prévoir si ce n'est l'installation d'un escalier mécanique pour l'accès handicapé, et un peu de déco.
Salle de sté et d'attente ok.
Il y a une assistante qui travaille 35h/sem, payée 1300 euros environ.

Le gros avantage, c'est le côté évolutif, car environ la moitié de la superficie sont des pièces vides (2 pièces + une salle de bain... oui c'était un "appartement témoin" à la base et la praticienne a laissé la baignoire d'origine).

Les 2 derniers 2035 donnent environ 143 KE en travaillant 3 jours à 3 jours et demi.
Elle en demande 380 KE (murs et matériel) (je précise qu'on est pas loin de Paris).
Au niveau des banques, même sans apports personnels, c'est ok, le conseiller a calculé à la louche environ 3800 euros de remboursement de prêt par mois.

La question que je me pose maintenant, sachant que ce projet peut vraiment être concrétisé (me posais beaucoup de questions concernant la banque, les prêts etc), c'est est-ce que je me lance là-dedans ? ou bien est-ce que je crée dans un coin où on a davantage besoin de dentistes ?
Je ne sais pas si mes craintes sont justifiées, mais j'ai peur de ne pas avoir assez de patients...

Vos avis et expériences sont les bienvenus !

Le Choixpeau magique

08/03/2011 à 19h14

guttapercha écrivait:
---------------------
> Local de 92m carrés, au coeur d'un centre commercial (donc parking) entouré de
> plusieurs parcs résidentiels, dans une banlieue assez aisée de 21 000 habitants,
> 12 dentistes dont 5 diplômés des années 60 et 70.
> Cabinet tenu 25 ans, retraite de la praticienne idéalement prévue pour juin
> 2011.

Tout bon.

>
> Au niveau du matos, c'est pas du flambant neuf, ça a 5 à 7 ans (fauteuil,
> informatique, radio Digora, rotatifs), le cabinet est tout à fait opérationnel.
> Pas de travaux à prévoir si ce n'est l'installation d'un escalier mécanique pour
> l'accès handicapé, et un peu de déco.

Etude de faisabilité avec devis pour les travaux, AVANT de signer.

> Le gros avantage, c'est le côté évolutif, car environ la moitié de la superficie
> sont des pièces vides (2 pièces + une salle de bain... oui c'était un
> "appartement témoin" à la base et la praticienne a laissé la baignoire
> d'origine).

Tout bon aussi.

>
> Les 2 derniers 2035 donnent environ 143 KE en travaillant 3 jours à 3 jours et
> demi.

Un peu bof. Demande lui le niveau de ses honoraires. Demande lui à venir passer une journée avec elle pour voir comment ça se passe avec ces patients.
Elle fait un petit CA, il est possible qu'elle fasse de la dentisterie pas très ambitieuse et que ton mode d'exercice ne colle pas avec ses patients.

> Elle en demande 380 KE (murs et matériel) (je précise qu'on est pas loin de
> Paris).

Ca paraît cher. Pas loin de Paris, c'est combien de km ?

A mon avis dans l'équation, il faut évaluer la valeur des murs, et rajouter 15-40 000 euros pour matos/patientèle, en mettant le maximum sur le matos.

> Au niveau des banques, même sans apports personnels, c'est ok, le conseiller a
> calculé à la louche environ 3800 euros de remboursement de prêt par mois.

3800 euros par mois c'est déjà pas mal, il va falloir ajouter le salaire de l'assistante avec les charges, les charges (EDF, Téléphone, assurances....), le prothésiste, et surtout les différents frais de travaux, réparation pour mettre le vieux matos à niveau.

> est-ce que je crée dans
> un coin où on a davantage besoin de dentistes ?

En RP tu auras du mal à trouver un coin avec une démographie beaucoup mieux que ce que tu as annoncé, ou alors dans des endroits où il n'y a pas d'immobilier adapté pour faire un local.
Ensuite les créations en RP, même dans des bons endroits, c'est pas facile, je peux t'en parler en mp si tu le désires.

Un bon rachat c'est le bon plan, mais là ça paraît quand même cher, pour un cabinet qui vivote, même si il y a sûrement du potentiel et un bon emplacement.

il faut absolument que tu decortiques sa 2035
achat proth;matos etc...

quel benefice?
son type d'activité,car il est vrai que c'est un petit ca
pourquoi faisait t- elle 3 à 3.5 j/sem choix ou elle ne pouvait pas remplir plus
3800 +salaire assistance(avec charge)=environ 50% du ca sans compter le reste

airylis

08/03/2011 à 19h38

A mon avis CA beaucoup trop faible + prix trop élevé !

Ah la 2035... document très obscur pour moi ! Je comptais le faire "analyser" au comptable que je viens de trouver.

Si je prends celle de 2009 j'ai :

recettes 148 KE (presque)
dépenses professionnelles 120 KE (achats 24KE, frais de personnels 16KE, charges locatives 15... je peux détailler si ça vous parle).

Sur l'annexe de la 2035 toujours 2009 j'ai :

recettes 148 KE
dépenses 52 KE
valeur ajoutée 95 KE







Le CO peut il nous renseigner ou nous diriger vers des professionnels pour la faisabilité d'installation des dispositifs pour les handicapés ?



Choixpeau je suis disponible en MP bien sûr.

Sinon elle bosse peu depuis 2 ans par choix.
Elle fait de la paro mais pas d'implanto, d'ailleurs dans le coin il n'y a pas d'implanto.
Elle proposait 320 pour les murs, 60 pour le matos par exemple mais n'est pas fermée sur cette répartition.
Petit bonus : en plus des murs de ce cabinet, il y a un local vide de 28m carrés sur le même palier, partagé à moitié avec un autre propriétaire.

comment se fait son ca que veut dire un peu de paro?
il faut regarder son agenda et analyser son activité
peux tu developper l'implanto sa patientèle est elle en demande?
120ke de depense=28ke de benef c'est peu mais il faut analyser poste par poste
exemple
elle se paie visiblement un loyer 1200 euro,fiscalement interessant il faut savoir sous quelle forme elle se declare etc...

croc1765 écrivait:
------------------
> comment se fait son ca que veut dire un peu de paro?
> il faut regarder son agenda et analyser son activité
> peux tu developper l'implanto sa patientèle est elle en demande?
> 120ke de depense=28ke de benef c'est peu mais il faut analyser poste par poste
> exemple
> elle se paie visiblement un loyer 1200 euro,fiscalement interessant il faut
> savoir sous quelle forme elle se declare etc...



Pour la paro, je lui demanderai.
Pour l'implanto, elle adresse ses patients à un confrère parisien, selon elle il y a de la demande oui.

Pour le loyer elle est en sci.

Un comptable peut sans doute m'aider à analyser ces 2035 non ?

oui ton comptable peut te dechiffrer tout cela
analyse un max son activité
quel type d'activité?(prix de la ccm etc...)
cela te permet de comprendre son ca
fais tu de l'implanto?
si oui et si reellement les patients sont demandeurs c'est un tres bon point pour developper
demande lui combien de cas elle adresse par an environ

Puisque tu vas acheter les murs avec le reste, fait le tour des agences immobilières pour voir combien vaut le local.
Et n'hésite pas à aller tailler le bout de bras avec les autres praticiens de la ville, on apprend parfois des informations utiles de cette façon.

Ratinox

08/03/2011 à 23h58

Ne tiens pas compte que de mon avis et fais ce que tu penses le mieux. Mais tu demandes et je vais vêtir l'habit du clown triste.

La densité n'est pas bonne mais est contre-balancée par le drainage du centre co. Voir la clientèle du centre co, bourgeoise ou à casquette. Je t'en parle en connaissance, ma mère avait un magasin dans un tel centre.

Mais le CA est faible, peut-être est en cause une difficulté à trouver de la dent à fraiser. Tu auras dans ce cas du mal à rembourser ton crédit.

En effet, elle se versait 1200€ de loyer basés sur un prix d'achat plus faible.
Hors toi si tu fais des loyers qui équivalent un crédit immo sur disons 15 ans tu doubles déjà ce poste et ce pendant 15 ans. C'est naturellement augmenté si tu réduis la durée du crédit.

C'est le problème de l'IdF et ses m² trop chers. C'est super et à mon sens nécessaire d'acheter ses murs pour des raisons patrimoniales et de sécurité professionnelle. Mais vu les tarifs il faut viser une petite surface bien optimisable, petite sté and co. Ainsi tu as tes murs et tu ne tires pas la langue en fin d'année à la vue de ton poste dépense.

Par ailleurs vérifie auprès de l'Ordre départemental s'ils ne t'enquiquineront pas lors du rachat d'un local en zone commerciale.

Le Choixpeau magique

09/03/2011 à 00h15

Ratinox écrivait:
-----------------
> La densité n'est pas bonne mais est contre-balancée par le drainage du centre
> co.

21 habitants pour 12 dentiste c'est une densité favorable... et si on prend en compte que 5 vont partir à la retraite (tous ne revendront pas), ça devient très bien.


> Hors toi si tu fais des loyers qui équivalent un crédit immo sur disons 15 ans

C'est pas possible, sinon tu fais des loyers au dessus du prix du marché et le fisc ne sera pas d'accord.

> tu doubles déjà ce poste et ce pendant 15 ans. C'est naturellement augmenté si
> tu réduis la durée du crédit.

Bah non, le montant du loyer est calculé en fonction du marché, pas en fonction de ce qui t'arrange, malheureusement.

Encore merci à tous pour vos réponses, je reviens donner quelques nouvelles... si ça peut servir à d'autres, pourquoi pas.

Donc Mars 2011 : projet de rachat, démarches banque etc, pose de démission au collab pour commencer en juin quand la vendeuse partira en retraite

Mai 2011 : la vendeuse se rétracte la semaine avant la signature du compromis et vend à deux confrères

Juin 2011 : pose de CV, j'abcdente à fond (pas envie de continuer ma collaboration, malgré la proposition du titulaire)
Un cabinet de recrutement me fait visiter un cabinet pour un rachat, loin de mon domicile, mais en désespoir de cause j'accepte d'aller y faire un tour... et après avoir pesé le pour et le contre, fait une contre-visite, j'ai signé le rachat en octobre. Très très heureuse, même si le carnet n'est pas encore plein.

Cingulum

15/11/2011 à 13h45

c'est super de donner des nouvelles... l'important c'est d’être bien où l'on est...
bonne continuation à toi.



--
Dr Cingulum
-----Ancien interné----
----Attaché à l'apex----
http://www.clinic-all.fr/ formation par passion

oh j'ai presque eu le meme coup mais j ai garder ma collab...
quel est le cabinet de recrutement dont tu parles?
je cherche mais ne trouve plus mon bonheur... et je dépose des annonces qui reste sans réponse ( je comprends que pour un vendeur il est plus logique de déposer une annonce)
je vois des annonces qui paraissent génial mais dans d autres région que la mienne j ai du mal a tenter l'éloignement.

Merci Cingulum !

Versatis
Le cabinet de recrutement m'a contactée suite à un CV et réponse d'annonce sur abcdent, mais c'est avant tout un cabinet de gestion, il cherchait un repreneur pour un de leurs clients, c'est loin d'être leur activité principale.
Tu es dans quelle région ? ça peut valoir le coup de bouger, faut appeler, visiter, ne pas hésiter à se déplacer.

guttapercha écrivait:
---------------------

> rachat en octobre. Très très heureuse, même si le carnet n'est pas encore plein.

Bonne chance !

N'oublie pas de provisionner à fond pour URSSaf, carchident et autres...

tarski écrivait:
----------------
> guttapercha écrivait:
> ---------------------
>
> > rachat en octobre. Très très heureuse, même si le carnet n'est pas encore
> plein.
>
> Bonne chance !
>
> N'oublie pas de provisionner à fond pour URSSaf, carchident et autres...
>

Merci !
C'est prévu... et c'est déjà tombé d'ailleurs (paf ! 8000euros!)

guttapercha écrivait:
---------------------

> Mai 2011 : la vendeuse se rétracte la semaine avant la signature du compromis et
> vend à deux confrères


Super sympa...

Sinon, bon courage pour ton démarrage !
Tu as atterri dans quel coin finalement ?

merci!
nord pas de calais... il devrait pourtant y avoir des offres
bon je vais abcdenter alors et patienter....

king_zoulou écrivait:
---------------------
> guttapercha écrivait:
> ---------------------
>
> > Mai 2011 : la vendeuse se rétracte la semaine avant la signature du compromis
> et
> > vend à deux confrères
>
>
> Super sympa...


Oui... ça m'a bien plombée, j'ai été davantage déçue par son attitude que par le fait de "perdre" ce cabinet. Ceci dit autour de moi je n'entends que des histoires comme ça : des potes de promo qui devaient signer pour une assoc ou rachat, et qui se font lâcher au dernier moment.
Je suis en région parisienne, dans le sud de Paris.

Bon courage Versatis. N'hésite pas à visiter. Mon cabinet ne m'avait pas séduite sur le papier, et pourtant...

guttapercha écrivait:
---------------------

> C'est prévu... et c'est déjà tombé d'ailleurs (paf ! 8000euros!)

ha, mais c'est rien ça...