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achat local pro et prêt
23/08/2011 à 16h47
Merci de me faire partager vos expériences et vos connaissances en attendant que je vois mon compatble demain car mon banquier patauge un peu.Je dois faire un prêt pour acheter un appart en cours de construction pour y déménager mon cabinet dans un an.On pensait l'acheter en privé et je me le loue.La banquier me parle de l'acheter en pro car les inrétêts seraient déductibles et donc intérêt fiscal?vos avis m'intéressent.
23/08/2011 à 18h37
Mauvaise idée de te le louer, tu vas payer des impôts sur ton propre loyer.
Fais comme te dis ton banquier, le remboursement de ton prêt est déductible.
23/08/2011 à 18h38
tout ce que tu peux oter en recettes ( frais financiers ) te fera baisser les cotisations relatives a cette somme si elle n'était pas déduite
urssaf , carcdsf , impots revenu , taxes variées et diverses
attention déduction décroissante au fil du temps ( sauf prêt "spécial" ) et les parts fiscales vont augmenter avec les enfants à venir
tout ce que tu peux déduire plus tard ( loyer , charges locatives et autres impôts foncier placés à la charge du "locataire" etc ... ) fera le même effet
avec un effet légèrement croissant
à toi de voir comment en déduire le plus
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le proctocole CSND est ILLEGAL
signez la pétition
ici:
http://goo.gl/mER9
23/08/2011 à 18h40
tu fais une SCI, la SCI achête le bien immo en prêt pro (intérêt déductible), la SCI te loue l'appart...simple comme bonjour et montage archi classique !
Ne pas acheter en privé...
23/08/2011 à 19h08
merci à vous.Je vois avec la comptable de l'AGA demain, mais je pense que j'irai chercher des conseils ailleurs car elle m'avait déjà dit que la SCI ne présentait pas plus d'avantage que ça...ce qui est peut-être vrai.
23/08/2011 à 19h08
et moi mon comptable m'a dit d'acheter en privé,
de me faire un bail de privé a pro
avec un loyer quasi identique aux remboursements du pret....
23/08/2011 à 21h14
Pour la SCI, ce que la rendait attrayante, la non fiscalité des plus values, désormais il y a imposition.
Le la préférence va actuellement pour les SCI professionnelles, dans ce cas ne pas oublier que le loyer est HT et la TVA due.
A banquier incompétent faut composer par un conseiller juridique et fiscal (gare aux ordres de mission) dont beaucoup de comptables sont pourvus.
Une étude chiffrée différents montages et ses déterminants t'aidera dans le choix judicieux.
P.S. La fiscalité actuelle évolue à la vitesse V ce qui est vrai aujourd'hui ne le sera pas forcément demain, crise oblige.
Bon courage et garde un peu de marge de sécurité, un crédit peut être racheté dés que liquidités disponibles ;)
24/08/2011 à 14h18
c'est kif-kif , en effet contrairement aux effets d'annonce , la fiscalité allégée pendant la vie de la SCI te rattrape à la liquidation , et correspond grosso modo à ce que tu as supporté si ton achat se fait à titre perso...
bonne réflexion
24/08/2011 à 20h58
merci pour ces différentes pistes.Je suis passée à l'aga mais comptable en vacances jusqu'à début septembre.C'est vraiment le genre de domaine, la fiscalité, qui me barbe prodigieusement et surtout qui me passe largement au dessus.A suivre...
25/08/2011 à 20h40
Un peu barbant ;)évolution ô combien intéressante selon las cas, prends courage.
SCI : et si vous optiez à l'impôt sur les sociétés ?
Les Echos Entrepreneur - 25/08/2011
par Estelle Le Picard
La condition de délai pour l'exercice de l'option à l'impôt sur les sociétés des sociétés civiles immobilières vient d'être simplifiée.
La société civile immobilière (SCI), dont l'objet est en principe la détention et la gestion de biens immobiliers, fait partie des sociétés dites « de personnes ». Cette qualification implique l'assujettissement de ses résultats à l'impôt sur le revenu, indépendamment de leur appréhension par les associés.
Les associés peuvent cependant choisir d'imposer à l'impôt sur les sociétés les résultats de la SCI, ce qui présente un intérêt fiscal notamment lorsqu'ils ne se distribuent pas les bénéfices de la société.
Précision : l'option à l'impôt sur les sociétés peut également résulter de la volonté des associés de bénéficier d'un régime fiscal ouvert uniquement aux sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (par exemple le régime de l'intégration fiscale).
Cette option entraîne en principe les conséquences fiscales d'une cessation d'activité (imposition des plus-values latentes notamment) qui peuvent cependant faire l'objet d'une atténuation sous certaines conditions.
L'option à l'impôt sur les sociétés, qui est irrévocable, doit être notifiée à l'administration fiscale au plus tard avant la fin du 3e mois de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise à l'impôt sur les sociétés. Et bonne nouvelle ! L'administration fiscale vient de faciliter cette option en permettant à une SCI de clôturer son exercice de façon anticipée, ce qui laisse corrélativement la possibilité aux associés d'opter à l'impôt sur les sociétés dans les 3 mois de cette clôture.
Exemple : une SCI clôture son exercice le 31 décembre de chaque année. Ses associés souhaitent opter à l'impôt sur les sociétés en cours d'exercice. Ils clôturent donc de façon anticipée le résultat, le 30 juin N par exemple. Ils optent à l'impôt sur les sociétés dès le 1er juillet N ce qui leur permet d'assujettir à cet impôt les résultats réalisés à compter de cette date. À défaut de dérogation, ils n'auraient pu assujettir à l'impôt sur les sociétés que les résultats réalisés à compter du 1er janvier N+1, sous réserve d'une option en ce sens avant le 31 mars N+1.
Rescrit n° 2011/23/FE du 2 août 2011
26/08/2011 à 00h34
bonjour,
reprenez tout à zero, toutes ces informations sont des erreurs;
pour votre local professionnel, vous devez faire une sci, faire un crédit, et faire un bail à votre activité professionnelle, avec un loyer qui soit dans le niveau de loyer du secteur; et pas un loyer qui corresponde à votre crédit.
Vous aurez une déductibilité des intérêts, mais il vous restera un bénéfice foncier, dans les années à venir, qui vous génerera de l'impot foncier à payer et de la csg crds à payer;
au bout du compte vous aurez un produit immobilier qui vous génera des revenus fonciers en complément de votre retraite, et si vous vendez un jour votre cabinet, votre acheteur sera content de vous racheter aussi votre immobilier.
Une autre solution plus intelligente mais plus complexe, consisterait à passer d'abord par une selarl qui elle acheterait l'usufruit de l'immobilier sur une période de 15 à 18 ans, ce qui améliore considérablement le résultat de l'opération.
Mais face à ce qu'on pu vous dire l'AGA, et les autres conseils, je doute que vous puissiez mettre cette solution en place.
Prenez conseil auprès d'un vrai spécialiste, un avocat spécialisé, ou un notaire par exemple; mais n'écoutez pas toutes les bêtises qui circulent sur certains forums.
Bon courage
g de bruyker
27/08/2011 à 18h19
merci, voilà qui parait plus clair et je retiens l'idée d'aller me renseigner chez mon notaire, aprés tout...comme dirait Galienne ça peut pas faire de mal!
27/08/2011 à 23h55
Tu crées une sci à l'ir qui achète la nu propriété de ton appart et une autre sci à l 'is qui achète l'usufruit de celui ci pour une période donnée.
Tu as auparavant étudié la valeur de cette nu propriété et de cet usufruit qui seront actée dans la vente chez le notaire .
Ton cabinet ( sel ou scm ..) loue le local à ton sci à l'is.
Au bout de la période donnée la sci à l'is perd l'usufruit qui revient de droit à la sci à l'ir , celle ci ne paiera pas de plus value.
Ainsi tu auras amorti la totalité de ton achat ( intérets et capital ) par l'intermédiaire de ta sci à l'is.
Ce montage nécessite quand meme de bien border le tout.
29/08/2011 à 16h50
beaucoup plus simple, faire acquérir directement l'usufruit par la selarl, cette dernière rembourse le prêt pour l'usufruit et en plus elle amortit l'usufruit sur la durée. Plus de loyers à payer entre les deux.
A la fin de l'usufruit la sci récupère la valeur totale, et oh surprise depuis 10 jours, elle paiera la plus value plein pot, en dehors du montant de l'inflation. Exit l'abattement de 10% par an au dela de la 5eme année.
Et du point de vue fiscal ce n'est pas fini, alors penchez vous bien sur votre façon de gérer, à la fois votre activité professionnelle, et votre activité patrimoniale.
Amitiés happy tax payers !!!!!
29/08/2011 à 17h15
Gérard De BRUYKER conseils écrivait:
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> l'inflation. Exit l'abattement de 10% par an au dela de la 5eme année.
ce type de montage ( usufruit, nu-propriété ) présente-t-il encore un intérêt ?
29/08/2011 à 17h46
Monsieur de Bruyker, merci pour votre aide et les conseils que vous m'avez donnés.
29/08/2011 à 22h40
Bonjour Mr De Bruyker
Je viens aussi de reserver pour l'achat d'un local professionnel en construction à la fin de l'année.J'avoue que je suis un peu perdu dan vos discussions pour le montage financier.J'attends que mon comptable rentre des vacances pour voir ce qu'on peut faire.En résumé je voudrais pouvoir déduire en totalité les mensualités du prêt tout en cherchant à minimiser au niveau des impôts.Pourriez vous m'éclairer sur le choix du type de montage financier(SCI ou Selarl???)?
Merci pour la réponse. Cordialement
29/08/2011 à 22h42
bien sur que cela présente encore un intérêt, mais dans ce type d'opérations, ce n'est pas la généralité qui compte, mais la façon dont l'opération est montée.
Une bonne technique mal utilisée ne sert à rien; pensez à votre activité, si vous mettiez en place des opérations pour vos clients, en faisant n'importe quoi sur les dents, sur les gencives, ou sur le matériel; cela ne donnerait rien de bon; c'est pareil en matière de gestion; pour que le résultat soit bon, il faut que l'ensemble des recettes soit connues, et qu'elles soit bien mises en oeuvre.
Bon courage pour l'avenir.
G DE BRUYKER 06 14 24 7161
30/08/2011 à 10h57
Bonjour,
Je suis de nature prévoyante et je préfère préparer le pire avant de signer un mariage. Il est plus facile de prévoir les moments difficiles pendant que tout va bien.
Justement en cas de divorce professionnel, La SELARL est-elle un handicap en comparaison à une SCM ?
30/08/2011 à 14h43
Bonjour,
si vous devez acheter un local professionnel, le montage idéal serait de faire une sci, qui vendrait l'usufruit à votre selarl sur une période de 21 ans par exemple, avec un crédit sur la sci de 15 ans pour la partie nue propriété,et un crédit sur 18 ou 20 pour la partie usufruit de la selarl.
Maintenant, toutes les incertitudes actuelles sur la fiscalité ne sont pas propices à un choix éclairé, entre fiscalité à l'impot sur le revenu ou fiscalité à l'impot société pour la sci; nous travaillons sur ces points avec les experts comptables;
tout projet doit faire l'objet d'une étude approfondie, et d'une comparaison des résultats au vue de la fiscalité d'aujourd'hui.
Pas beaucoup d'autres réponses pour l'instant.
G DE BRUYKER 06 14 24 71 61
30/08/2011 à 14h48
Bonjour,
normalement dans une selarl, l'idéal est d'être seul associé professionnel exerçant; s'il doit y avoir plusieurs associés dans un cabinet, il vaut mieux avoir plusieurs selarl, et une scm pour partager les frais, ainsi chacun fait ce qu'il veut dans sa société, en matière de rémunération, de mise en réserve, ou de dividendes.
Etre à plusieurs dans la même selarl, ne rendra pas facile la séparation, surtout s'il y a des crédits à rembourser au milieu; je ne préconise pas cette solution.
De plus s'il y a plusieurs selarl, il y a plusieurs fois les premiers 38120 € de bénéfices imposés à 15% c'est un avantage de plus, même si cela entraine plusieurs comptabilités.
G DE BRUYKER
31/08/2011 à 21h09
Mr De Bruyker
Merci pour la réponse.je viens de rencontrer mon comptable.je vais donc opter pour une SCI.Faire un emprunt au nom de la SCI assujettie à l'IS.
La SCI achète le local avec agencements compris.
La SCI va donc souscrire un emprunt sur une période de 15 ans (plus si la banque veut bien....)
La SCI va ensuite louer le local à moi même.
Compte tenu de la conjoncture économique actuelle et des changements politiques fiscales,il vaut mieux amortir plus rapidement et avoir des déductions fiscales plus intéressantes.
02/09/2011 à 19h48
A mon avis il serait plus judicieux que les frais liés à l'agencement du cabinet et même taxe d'habitation et foncière soient du ressort du pro et pas de la sci.
02/09/2011 à 20h28
Pourriez vous détailler votre point de vue au niveau des frais d'agencement séparés du local, car si j'ai bien compris mon comptable,les impôts sur les sociétés sont moins importants de l'ordre de 15% si on ne sépare pas les frais d'agencements du local.Actuellement,il m'a dit que nous les dentistes sont imposés un peu plus de 15% d'où l'intérêt de créer une SCI assujettie à l'IS.Qu'en pensez vous? merci