sci et imposition

nicklebenou

18/10/2012 à 13h31

bonjour à tous, je voulais savoir si vous pouviez m'éclairer sur la fiscalité de la sci. Il me semble avoir compris qu'en général la SCI pouvait si on se débrouille bien ne pas donner lieu à d'imposition.
Ma collègue possède les locaux professionels dans lesquels notre scm loue, elle a des mensualités de 1450€ pour rembourser son crédit via la banque, et nous louons 1750€ (par le biais de la scm). Elle a reçu un avis d'imposition qui lui réclame 1850€ de prélèvements sociaux. Elle ne comprend pas vu qu'elle ne fait quasi aucun bénéfice avec la sci à ce jour.
Pourriez vous m'éclairer? je vous avoue que je n'y connais pas grand chose.
merci d'avance pour vos réponses

Cingulum

18/10/2012 à 13h55

La SCI à l'IR ne déduit que les interets de l'emprunt pas le capital.
donc fait des bénéfices, imposables.
La SCI à l'IS déduit les interêts, ET le capital ....


--
Dr Cingulum
-----Ancien interné----
----Attaché à l'apex----
http://www.clinic-all.fr/ formation par passion

nicklebenou

18/10/2012 à 14h46

Merci pour la réponse. je vais me renseigner sur les 2 types de sci car je ne savais pas bien entendu que cela existait. De toute évidence ma collègue doit avoir sa sci soumis à L'IR.

L'avantage de passer la SCI à l'IR, c'est qu'au-delà de 15 ans de détention (mais ça a peut-être changé avec les dernières lois à ce sujet...), tu n'es pas imposable sur les plus-values de cession quand tu vends.

Si ta SCI est à l'IS, tu déduis intérêts et capital, mais lors de la cession, les plus-values sont imposées.

Au final, le fisc récupère toujours sa part...

nicklebenou

19/10/2012 à 09h11

ca je n'en doute pas ;-)

C'est la saison effectivement ! Outre l'impôt à payer sur les bénéfices de la SCI (voir http://www.creationsci.info/-Fiscalite-SCI-IR-IS-TVA-), il faut payer avant cela les prélèvements sociaux (CSG-CRDS) de 13,5% en 2012 (et 15,5% en 2013 proposé par le précédent gouvernement et non remis en cause par l'actuel).

Au final, la SCI encaisse des loyers et rembourse son emprunt, mais ses associés paient durant ce temps là la CSG et l'impôt foncier sur le bénéfice fiscal de la SCI. Cette contribution individuelle des associés est évidemment à anticiper lors de l'acquisition des parts de SCI.

nicklebenou

23/10/2012 à 10h59

je vous remercie pour tous ces renseignements. j'y vois beaucoup plus clair! Ma collègue bien entendu n'avait pas du tout anticipé tout cela. Elle va pouvoir réflêchir en sachant d'ou vient tous ces prélèvements sociaux. Mais vu qu'elle gére très mal elle s'est déjà mise dans le rouge financièrement; je vais me pencher sur le rachat éventuel d'une partie de ses parts.
Merci pour les infos en tout cas

bonsoir,
il me semble qu'il y a une méprise :
le remboursement du capital d'un emprunt n'est jamais déductible (on rembourse l'avance du banquier)
seuls les intérêts d'emprunt sont déductible dans une comptabilité, qu'on soit à l'IR ou l'IS

L'analyse d'une SCI à l'IR ou l'IS fait l'objet d'une simulation, qui peut être vaine puisque la fiscalité change souvent.

Aujourd'hui, l'impôt de plus-value sur la vente d'un bien immobilier quand on est soumis à l'IR n'est intégrale qu'au bout de 30 ans (règle changé en septembre 2011, c'était 15 ans avant). Actuellement, au bout de 15 ans, la base d'imposition de la plus-value est sur 80% de la plus-value.
Prel socx à 15,5% + impôt à 19% = 34,5% de 80% de la plus-value réalisée.

Les plus imposés vont préferer une option à l'impôt société (irrévocable) qui imposera la société à 15% par exercice bénéficiaire, et une tiers d'IS si on dépasse les 38120 euros (donc au moment de la revente en règle générale)

La fiscalité d'une SCI est comme celle d'une activité pro, il vaut mieux contacter un professionnel avant de subir le gourdin...

Bonjour ,

Nous réalisons fréquemment des simulations pour anticiper les impacts d'une acquisition immobilière au travers d'une SCI à l'IR ou à l'IS.

Ces outils permettent à nos clients d’être sensibilisés aux différents flux auxquels ils vont faire face , pendant la phase de perception des loyers et de remboursement de crédit , puis pendant la phase de perception de loyer une fois le crédit remboursé, et enfin à la revente le cas échéant.

Il faudra définir des hypothèses sur la fiscalité future ,sur l'évolution du prix de l'immobilier et des loyers , et enfin sur la fiscalité personnelle du client.

Parler d'une meilleure solution entre l'is et l'ir , le crédit bail , l'affectation au cabinet , ou encore en le démembrement de propriété serait un raccourci dangereux.

Il n'existe pas de solution unique et indiscutable , il faut simplement comprendre les avantages et inconvénients de chacune d'elle pour trouver celle qui correspond le mieux a votre situation.

Tres cordialement,

dans tous les cas les proxénètes se serviront.
si on est a l'ir ,est on capable de payer l'impot immédiatement?( impot sci+ impot sci plein but sur 30 ans?)
il faut bien refléchir.

Effectivement si l'anticipation du coût des revenus fonciers et des prélèvements sociaux n'est pas bonne, la sci à l'IR peut se révéler très problématique et dans ce cas , la sci à l'is ou le démembrement sont à préconiser.