anticiper la retraite et/ ou la possibilité d'arreter plus tôt

jayetche

23/03/2016 à 08h21

Bonjour à tous
je profite de la lecture d'un post par un confrère jeune retraité pour vous poser une question qui me fait reflechir de plus en plus.
Comment preparer au mieux sa retraite et pourquoi pas finir avant l'heure. je travaille dans un cabinet avec mon epouse cd elle aussi nous sommes proprietaire du local nous avons 38 et 39 ans.
La perspective de m'arreter à 67 ans ne me rejouis pas plus que cela, j'ai bien compris que notre carcd sera boiteuse d'ici une decenie mais qu'elle ne me laissera pas partir avant 65 ans.
les choses que nous avons mis en place
- habitation principale
-local pro bien placé et facilement modifiable pour etre transformé en bureau ou magasin dans un zone en developpement acheté sur 15 ans via SCI (à l'is donc perspective de revente limitée)
- epargne madelin mais plafond : j'y place deja 300 euros par mois depuis que je suis sorti de la fac
- pEE / perco : nous plaçons deja via les abondements environ 400 euros chacun par mois

ca j'ai deja mais ca va pas aller loin meme si je garde ce rythme jusqu'a 60 ans:

ce que j e voudrais mettre en place :
- immobilier locatif en meublé non pro
- immobilier locatif en saisonnier (ca me tente de plus en plus mais il faut bien gerer pour ne pas y passer tout son temps)
- assurance vie
- bourse : priviligier le long terme en choisissant des supports sains avec un bon rendement de dividende sans pour autant se focaliser sur les variation du marché (j'ai deja mon pea comme tout le monde je pense mais je suis frileux)


j'aimerai que vous puissiez m'expliquer votre strategie pour la retraite sans chercher (je sais que pour certain c'est un plaisir) à me dire que c'est impossible et que ce pays est foutu : je reste persuadé que quand on se casse la tete il y a toujours une solution ;D

chicot29

23/03/2016 à 09h51

jayetche écrivait:
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> - immobilier locatif en saisonnier (ca me tente de plus en plus mais il faut
> bien gerer pour ne pas y passer tout son temps)

C'est à dire faire gérer ?

Si tu fais gérer prévoir 2 maisons au lieu d'une au minimum. C'est ce qu'il se passe quand quelqu'un s'en occupe dans ce pays foutu. -)))

1. tu payes ta maison 30 % plus cher.
2. Les frais de gestion sont énormes.

Et je sais de quoi je parle j'ai fait les 2, géré et non géré. -)
Si tu n'y passes pas beaucoup de temps tu ne peux pas maintenir un niveau de prestations élevé.
Bon moi je ne m'occupe que de l'entretien des piscines une fois par semaine ( en saison). Le reste c'est ma femme et elle y va quasiment tous les jours et toute l'année car ce qui était saisonnier au départ s'est transformé en 4 saisons. C'est bien simple plus moyen d'en profiter le week end.

jayetche

23/03/2016 à 10h15

chicot29 écrivait:
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>
> Si tu fais gérer prévoir 2 maisons au lieu d'une au minimum. C'est ce qu'il se
> passe quand quelqu'un s'en occupe dans ce pays foutu. -)))

>

incroyable le point Godwin-Chicot 29 du pays est foutu est atteint dès le premier message ;DDD

plus serieusement, je suis en phase d'etude pour cet investissement donc rien de finalisé mais je prefere y reflechir des maintenant pour partir en ayant tou anticipé pour evaluer le taux de rentabilité
pour la gestion je ne pense pas à une agence mais plutot à employer une personne en cheque emploi service pour gerer l'arrivée et le depart des toutistes et menages. Une agence, c'est certain me bouffera toute la marge.

chicot29

23/03/2016 à 10h26

jayetche écrivait:
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> pour la gestion je ne pense pas à une agence mais plutot à employer une personne
> en cheque emploi service pour gerer l'arrivée et le depart des toutistes et
> menages. Une agence, c'est certain me bouffera toute la marge.


Bien sur, trouver quelqu'un le week end dans ce pays foutu tu crois que c'est possible sans emmerdes l'été ou meme le reste du temps d'ailleurs ? -)))
Ma femme se fait aider mais ne trouve pas de monde tout le temps. Ca représente 8 h de boulot à 2 par maison pour les remettre impeccables. le fait d'avoir 2 maison l'oblige à travailler la nuit régulièrement. -)
Mais bon XXXXX euros de loyers à rentrer ca motive ! -)))

chicot29

23/03/2016 à 10h36

Mais avant de tirer des plans sur la comète vises un peu ca :

http://www.lga-sp.com/2015/03/16/un-rapport-envisage-la-revision-du-regime-fiscal-de-la-location-meublee-non-professionnelle-lmnp/

"PROBLÉMATIQUE La location meublée est un régime fiscal qui s’avère favorable."


Le changement des règles fiscales est une constante dans ce pays foutu. Quand ca n'est pas assez taxé c'est une "problématique". -)


"CONSEIL Il ne s’agit pour l’heure que d’un document de travail. Mais ce projet permet de constater que l’administration a conscience des particularités très avantageuses de la location meublée non professionnelle. Des propositions de modifications plus ou moins significatives pourraient intervenir dans les projets de loi à venir. Il apparaît opportun de prendre en considération ce risque de modification, dont les contours sont aujourd’hui imprécis, dans les conseils apportés aux clients, en particulier ceux souhaitant transformer une location nue en location meublée louée à titre de résidence principale pour des raisons uniquement fiscales."

Excuses moi je ne peux pas résister. Je maintiens que ce pays est foutu. Prends ta décision en ne sachant pas ce qui va te tomber sur la gueule. Parce que ci tu ne peux plus amortir la valeur de tes baraques le résultat financier n'est plus du tout le même.
C'est comme si tu ne pouvais plus amortir ton matos du cabinet ca fait comme une légère différence. -)))

Bonjour ,

Tout dépend de tes besoins et de l'âge auquel tu souhaites lever le pieds ...

chicot29

23/03/2016 à 11h14

Oui, et de tes capacités d'investissement après la passage de la ponction étatique, surtout. -)
la constance dans ce pays foutu c'est de te mettre en situation de dépendance vis à vis du système en te mettant les batons dans les roues pour que tu ne puisses pas devenir autonome par toi meme.
En particulier t'obliger à bosser le plus tard possible pour financer le système de retraite par répartition afin de retarder le plus possible sa faillite.

Pour moi par exemple qui vis plutôt simplement ;))
La stratégie est la suivante:

1. Investissement dans un cabinet trés bien placé qui se relouera facilement pour qq activité commerciale ou non que ce soit.

2. Achat d'une rp tout confort très bien placée et sans travaux qui tient la côté et sera revendue le moment venu pour un appartement afin de me libérer de la trésorerie et de m'éviter de passer mes journées a l'entretenir ;)

3. Achat d'une résidence 2nd , accessoirement gérée comme lmnp ;))

4. Virements mensuels sur assurance vie et pea arbitrés par mes soins afin de ne pas renier sur la marge comme vous l'avez si bien précisé.

5. Éviter scrupuleusement tous placements non maîtrisés et soumis à la gestion d'un tiers ou pires à des avantages fiscaux type madelin , pinel ...

6. Savoir s'adapter aux imprévus que la vie nous offre ( divorce, étude des enfants ...)

chicot29

23/03/2016 à 12h31

jc13 écrivait:
--------------

> 3. Achat d'une résidence 2nd , accessoirement gérée comme lmnp ;))
>

C'est justement le "accessoirement " qui énerve le fisc et qui va nous valoir une révision de la fiscalité du LMNP.

jayetche

23/03/2016 à 12h52

jc13 écrivait:
--------------
> Pour moi par exemple qui vis plutôt simplement ;))
> La stratégie est la suivante:
>
> 1. Investissement dans un cabinet trés bien placé qui se relouera facilement
> pour qq activité commerciale ou non que ce soit.
>
> 2. Achat d'une rp tout confort très bien placée et sans travaux qui tient la
> côté et sera revendue le moment venu pour un appartement afin de me libérer de
> la trésorerie et de m'éviter de passer mes journées a l'entretenir ;)
>
> 3. Achat d'une résidence 2nd , accessoirement gérée comme lmnp ;))
>
> 4. Virements mensuels sur assurance vie et pea arbitrés par mes soins afin de ne
> pas renier sur la marge comme vous l'avez si bien précisé.
>
> 5. Éviter scrupuleusement tous placements non maîtrisés et soumis à la gestion
> d'un tiers ou pires à des avantages fiscaux type madelin , pinel ...
>
> 6. Savoir s'adapter aux imprévus que la vie nous offre ( divorce, étude des
> enfants ...)
>

Pour Pinel je suis completement d'accord il ne faut pas faire de la defisc uniquement pour faire de la defisc car cela pousse à faire un mauvais investissement (risque de ne pas louer de ne pas revendre achat trop souvent surevalué)

mais concernant lesretraites madelin peux tu m'expliquer en quoi c'est un mauvais investissement? avec une tranche à 41% d'imposition cela me permet de reduire mon resultat tout en epargnant. Si je veux placer la meme somme sur une assurance vie ou un PEA j'aurais certe une meilleure rentabilité mais avec un taux d'imposition plus elevé.

concernant le LMNP saisonnier, il faudrait donc dans l'idéal, acheter un bien qui puisse commencer par du saisonnier et eventuellement en cas de probleme avoir une rentabilite nette de 3% /an en location conventionnelle. Concernant les maisons que tu loues Chicot quel a été le facteur declenchant pour le choix d'un investissement d'une maison plutot que des appart? est ce plus rentable? plus gratifiant ?(j'ai deja vu les photos de tes maisons elles sont vraiment chouettes.) comment as tu fait ton choix?

Quelle connerie d'investir dans l'immobilier en ce moment... Prix très élevés, frais énormes, rentabilité très faible..
Investis en bourse, PEA ou autre... y'a rien de mieux. Après c'est du boulot faut faire des recherche on investit pas sans savoir exactement dans quoi on met ses billes.

jayetche

23/03/2016 à 13h29

Pour moi, l'avantage principal de l'immobilier c'est que tu emprunte à la banque pour acheter ton bien et ce sont tes locataires qui te remboursent ton pret...les prix ont quand meme baissés depuis 2007 mais même si les prix baissent encore le principe de faire rembourser son credit par son locataire reste le même au pire il faut prévoir un remboursement plus long par ex 20 ans pour ne pas en être de sa poche pour se constituer son patrimoine.

Pour la bourse je suis très motivé mais c'est long de se constituer un portefeuille avec seulement son épargne (surtout quand tu as investit dans ta residence principale - ton cabinet - que tu as des enfants et pourtant je ne suis pas un panier percé)
l'argent que je place sur le PEE me permet de defiscaliser les abondements après 5 ans on peut récupérer cet argent net d'impôts (csg quand meme) et je l'insufflerai dans mon pea. le raisonnement te parait il bon?

Tubercule de carabelli

23/03/2016 à 13h36

A mon avis il faut faire l'inverse,ne pas trop faire de CA en se gardant beaucoup de vacances et de jours off,en faisant bcp de HN et travailler jusqu'au bout

chicot29

23/03/2016 à 14h12

jayetche écrivait:
------------------


> mais concernant lesretraites madelin peux tu m'expliquer en quoi c'est un
> mauvais investissement? avec une tranche à 41% d'imposition cela me permet de
> reduire mon resultat tout en epargnant. Si je veux placer la meme somme sur une
> assurance vie ou un PEA j'aurais certe une meilleure rentabilité mais avec un
> taux d'imposition plus elevé.

Au moins Madelin c'est clair. c'est du Madoff. Adios le capital ! Reste à savoir si ils vont toujours trouver des pigeons pour investir dedans le jour ou tu prendras ta retraite. -)


> concernant le LMNP saisonnier, il faudrait donc dans l'idéal, acheter un bien
> qui puisse commencer par du saisonnier et eventuellement en cas de probleme
> avoir une rentabilite nette de 3% /an en location conventionnelle. Concernant
> les maisons que tu loues Chicot quel a été le facteur declenchant pour le choix
> d'un investissement d'une maison plutot que des appart? est ce plus rentable?
> plus gratifiant ?(j'ai deja vu les photos de tes maisons elles sont vraiment
> chouettes.) comment as tu fait ton choix?

C'est ma femme qui s'en occupe et qui a fait ce choix. -)
j'ai aussi 5 autres maisons et un appart en location classique. quand elles seront vendues ca sera terminé pour la location classique car si le locataire ne paie pas tu l'as dans le fion.
Le lmnp c'est du 8 % net d'impôts ( because bien en amortissements) mais ca risque de ne pas durer. C'est quand meme pas mal de boulot de s'en occuper. Si tu ne t'en occupes pas c'est 3 % et avec les memes emmerdes qu'une location classique car tu es lié avec un bail commercial au gestionnaire. Si celui ci fait faillite ( comme je l'ai vécu une fois) tu l'as dans le fion.

jayetche

23/03/2016 à 14h26

j'ai plein de questions chicot : si elles sont trop indiscretes tu peux me renvoyer dans mes 22 je comprendrai ;D
1/ Comment as tu fait pour te constituer un aussi gros patrimoine immobilier - quand as tu démarré- comment les as tu financées?
2/Ce patrimoine te permet il de lever le pied au boulot et de reduire le montant des sangsues (carcd, urssaf, IR) ou même de penser à arrêter plus tot et de vivre de tes actifs?

En tout cas, je te felicite tout d'abord car tu as reussi à faire au moins 3 post sans en ponctuer un seul par le sacro-saint "ce pays est foutu" et surtout pour être aussi malin et brillant en gestion qu'en endo/prothese.
Mon but n'est pas de devenir le prochain warren buffet mais simplement de pouvoir etre independant de mon boulot car j'ai vraiment l'impression d'être prisonnier financièrement de mon job (que j'adore la n'est pas le probleme) et de travailler pour avoir le droit de travailler. Le vent est en train de tourner et je prefere diversifier mes revenus plutot que de prier pour que mon metier me fasse vivre jusqu'à la quille.

chicot29

23/03/2016 à 15h12

> 1/ Comment as tu fait pour te constituer un aussi gros patrimoine immobilier -
> quand as tu démarré- comment les as tu financées?

C'est pas compliqué gros CA pendant 10 ans avec des revenus de 200 000 euros de moyenne tout en ne payant aucun impôt sur le revenu suite à 1,5 million d'euros d'investissements immobiliers en défisc. C'est curieux le banquier est compréhensif dans ce contexte et finance assez facilement. . -)))
Maintenant savoir si ce sont ces investissements qui m'ont permis d'accumuler mon patrimoine c'est très difficile à dire étant donné que le conseil en gestion de patrimoine qui m'a conseillé n'a jamais été capable de me faire un bilan gain -pertes. Ce qui est sur c'est qu'au passage lui s'en est mis plein les fouilles.-)
Par contre moi j'en ai eu des sueurs froides et notamment lors des procès pour virer les gestionnaires de LMP qui ne laissent pas filer facilement leur proie. le dernier pas besoin de le virer car il a fait faillite tu as des loyers dans le cul mais des frais d'avocat en moins. -)))
Gérer un LMP à 800 km de distance notamment pour rester dans les clous de ce statut n'a pas été une sinécure, mais d'un autre coté a prouvé que c'était possible de le faire soi meme. ( maintenant c'est 10 KM, ca simplifie énormément lol !) Pot de pus vendu au bout de 2 ans sans avoir perdu trop de plumes au bout de la deuxième tentative ( 20 % de moins value) le premier acheteur ayant fait faux bon. -)))

http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2013/09/22/chez-maisons-de-biarritz-tous-les-vendeurs-roulaient-en-audi/

chicot29

23/03/2016 à 15h20

jayetche écrivait:
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> 2/Ce patrimoine te permet il de lever le pied au boulot et de reduire le montant
> des sangsues (carcd, urssaf, IR) ou même de penser à arrêter plus tot et de
> vivre de tes actifs?

Ah ca c'est sur déjà tu diminues ton temps de travail et le reste suit mécaniquement. Attention de veiller à prévoir de la trésorerie pour alimenter les sangsues car elles ne se décrochent pas instantanément. les goulues ! -)))
Ensuite le rythme de travail, ben disons qu'il a diminué de moitié. -))
Il me manque encore un peu d'autonomie financière pour vivre correctement de mon patrimoine. Encore 2-3 ans je pense ( 56 ans) . Et ca sera sans regrets de quitter ce boulot qui me plait mais dont l'exercice devient de plus en plus pesant.

jayetche

23/03/2016 à 19h42

Je comprends la tentation de passer par des solutions de defiscalisation et des conseillers patrimoniaux.

Personnellement ma strategie depuis 5 ans maintenant c'est de travailler 4 jours par semaine, d'optimiser mon agenda et mon temps, au debut de mon exercice j'ai travaillé 5 jours et des fois plus de 70 heures par semaine mais j'ai rapidement compris que j'etais moins efficace, que je ne sauverais pas le monde et que je ne tiendrais pas longtemps la distance professionnellement et personnellement en continuant à ce rythme.

Aujourd hui avec le recul et l'analyses de tes succes/echecs, quelle serait pour toi la meilleure strategie à adopter si tu pouvais revenir 15 ans en arrière?

Après 200 ke de bnc notamment pdt 10 ans ce n'est pas donné à tous le monde et mieux vaut ne pas construire sa stratégie de pré retraite la dessus, si je puis me permettre.
Pour ma part , j'ai choisi d'allier qualité de vie et épargne maîtrisée.
Il faut adapter ta stratégie à tes objectifs de vie et ne pas devenir dépendant d'une épargne forcée.

jayetche

23/03/2016 à 20h14

bien sûr JC13, chaque cas est different et je suis bien loin des 200000 euros de resultat de chicot 29(je suis plutot sur 90 - 120) mais si je pose toutes ces questions ce n'est nullement pour copier une strategie betement je veux simplement écouter ce qu'ont fait certains confreres et m'inspirer de leurs experiences.

Je souhaite passer un cap dans ma gestion patrimoniale et avant de faire une connerie je veux profiter des experiences de ceux qui veulent bien communiquer sur ce sujet un peu tabou, j'essaie d'en apprendre le plus possible car il est certains que le systeme est très verrouillé mais je reste persuadé qu'il est possible en comprenant les regles du jeu de sortir une strategie intelligente et eviter de crever au fauteuil comme pas mal de mes predecesseurs.

chicot29

23/03/2016 à 20h38

jayetche écrivait:
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>
> Aujourd hui avec le recul et l'analyses de tes succes/echecs, quelle serait pour
> toi la meilleure strategie à adopter si tu pouvais revenir 15 ans en arrière?

ben en fait j'ai repris fin des années 90 un cabinet à fort potentiel en sommeil ( confrère la cinquantaine sur la pente descendante mais dont les Ca dans les années 80 laisse reveur ( 600 000 euros) ). Au bout de 2 ans BNC à 200 000 euros tete dans le guidon et ma route a croisé celle d'un conseil en gestion de patrimoine qui s'est occupé de mon cas. -)
Une fois la machine infernale de défiscs lancée tu n'as plus le choix et tu es condamné à rester la tete dans le guidon...... pendant de nombreuses années en croisant les doigts pour ne pas avoir de baisse de régime car tous ces investissements se financent en grande partie grace aux économies d'impôt.
le top du top c'était le LMP dont le déficit s'imputait au revenu global et cerise sur le gateau fritait l'URSSAF CARCD en meme temps que l'ir. Mais ca restait un déficit.
Evidemment les règles du jeu ont changées en cours de route ( déficit imputé seulement aux revenus immobiliers) pile poile l'année ou je me suis débarrassé de cette merde. J'ai eu chaud ! -)))

Mon conseil faire gaffe aux pièges à cons clef en main enrobés de cadeaux fiscaux étatiques. Au final leurs prix sont largement sur évalués et leur rentabilité est calculée en y intégrant les économies d'impôts est en fait nulle à chier. Privilégier des projets individuels avec une vraie rentabilité et non pas une rentabilité artificielle car en cas de merde tu ne vas pas au tapis. -)))
Attention tout de fois au risque d'impayé, il faut etre capable d'assumer en cas de défaut du locataire.
Et surtout surtout ne pas dépenser plus de 5 % de son patrimoine en conneries genre de chez la firme de Stuttgart et éviter tout emprunt pour ce genre de plaisirs. -))))
Aujourd'hui j'ai en banque de quoi solder les emprunts qu'il me reste. C'est quand meme plus confortable.

drpopol

23/03/2016 à 20h42

jayetche écrivait:
------------------
> bien sûr JC13, chaque cas est different et je suis bien loin des 200000 euros de
> resultat de chicot 29(je suis plutot sur 90 - 120) mais si je pose toutes ces
> questions ce n'est nullement pour copier une strategie betement je veux
> simplement écouter ce qu'ont fait certains confreres et m'inspirer de leurs
> experiences.
>
> Je souhaite passer un cap dans ma gestion patrimoniale et avant de faire une
> connerie je veux profiter des experiences de ceux qui veulent bien communiquer
> sur ce sujet un peu tabou, j'essaie d'en apprendre le plus possible car il est
> certains que le systeme est très verrouillé mais je reste persuadé qu'il est
> possible en comprenant les regles du jeu de sortir une strategie intelligente et
> eviter de crever au fauteuil comme pas mal de mes predecesseurs.

Tout pareil!
hors de question que je finisse a bout de souffle, stressé, à soigner des chicots!

tres interessé par ce sujet!

Il n'y a pas de recette miracle ; la stratégie intelligente consiste à diversifier... Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier!

C'est impossible de ne pas faire d'erreur d'investissement, d'autant plus que dans ce pays la stabilité fiscale est une notion toute relative.

D'ailleurs, la défiscalisation c'est plus ou moins terminé, avec tous les coups de rabot successifs qu'il y a eut, et les plafonds qui limitent largement le potentiel...

La bourse, c'est peut-être pas le meilleur moment pour commencer, dans la mesure où les indices us sont à des niveaux historiquement élevés. Mieux vaut entrer en bourse après une très grosse chute (50% minimum) comparable à celle de 2008. D'ailleurs, on est pas à l'abri d'avoir une crise boursière d'envergure dans les 2 prochaines années. Il va falloir surveiller la clôture du trimestre dans quelques jours pour en savoir plus...

Perso, je travaille depuis 2006 (donc depuis 10 ans) et je me suis fixé pour objectif d'arrêter d'exercer au bout de 20 ans (c'est à dire dans 10 ans), mais en conservant plus ou moins les mêmes revenus.

finalement c'est marrant de voir qu'on en est tous au même point... comment se barrer le plus tôt possible de ce boulot de gratteur de chicots! lol c'était ma pensée du soir... bonsoir

JUAN écrivait:
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> finalement c'est marrant de voir qu'on en est tous au même point... comment se
> barrer le plus tôt possible de ce boulot de gratteur de chicots! lol c'était ma
> pensée du soir... bonsoir

C'est pas faux. C'est peut-être dû au fait qu'avec les tarifs en vigueur en France, qui n'ont pas changé depuis 30 ans, il faille gratter les chicots de plus en plus vite. On finit par ne plus y prendre de plaisir...