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Location dans un pôle santé: fausse bonne idée?
24/09/2017 à 15h26
En ce qui concerne la densité professionnelle: le patelin fait 11000 habitants, 9 libéraux, 2 salariés dans un petit centre mutualiste, 1 ODF. Donc si je me rajoute ça nous ferait 1,08 omni pour 1000 habitants, je ne compte pas l'ODF.
Je n'ai pas encore eu les infos sur l'âge exact des praticiens (l'ordre ne veut pas me le donner - confidentiel 🤐- mais me dit que c'est un bon plan d'aller la bas, sous entendu ils sont assez âgés.) Je n'ai pas l'annuaire du dentaire, je vais essayer de me le procurer, mais vu les prénoms des praticiens (Claude, ...) je pense qu'ils n'ont pas tort. En tout cas il n'y a pas de cabinet tout neuf étincelant ni de machine de guerre à 4 praticiens.
Et surtout, la commune est en pleine croissance et commence à devenir la petite banlieue d'une très grosse ville à moins de 3/4h.
24/09/2017 à 20h46
bon plan
a partir du 2 janvier 2018 si la nouvelle convention n'est pas trop leonnienne )
24/09/2017 à 20h59
lachmar écrivait:
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> bon plan
> a partir du 2 janvier 2018 si la nouvelle convention n'est pas trop leonnienne )
De toute façon même si on s'en prend plein le nez en janvier j'aime trop mon métier pour en changer. Bref ça ne remettra pas en cause mes projets d'installation, au pire je dis adieu à Ameli... ça m'étonnerait que je puisse faire mettre une clause dans le bail à ce sujet!! Et j'ai pas envie de me faire piquer la place si je traîne trop pour signer...
24/09/2017 à 23h09
Je ne sais pas ce qui se passera le 2 janvier ( a mon avis rien , a part une grande fatigue et les poubelles pleines a sortir ) mais ce sera pareil où que tu ailles , de toute facon .
Mais au fait , pourquoi veux tu a tout prix aller la bas ? Tu y as rencontré le petit petit petit ...petit fils de Du Gesclin où quoi ? :-))
25/09/2017 à 12h53
J'ai quand même un peu étudié le truc avant de regarder cet endroit plus en détail en écumant un peu tout le département et en faisant quelques statistiques... Plusieurs points sont positifs:
- la démographie professionnelle de la ville est plutôt en ma faveur
- la ville est en pleine croissance
- ni trop grand ni trop petit pour moi
- la ville est plutôt animée et mignonne, commerçante
-il n'y a pas encore de cabinet de ce type (contrairement à d'autres villes du département)
- le local est chouette, et bien placé, le timing bon pour moi (livraison en février 2018), et le seul bémol est le coût du loyer mais on n'a rien sans rien
- à proximité relative de la ville où j'habite actuellement (et où sont l'école, la nounou des enfants, et le boulot de mon mari) 1/2h de route
- pas trop loin d'une très grosse ville (1/2h - 3/4h environ) où il est très probable qu'un jour mon mari ira y travailler à moyen ou long terme. On n'est pas tous mariés à un libéral qui passe toute sa vie professionnelle au même endroit... ça nous obligerait alors à changer de maison mais pas à déménager le cabinet. C'est pas facile de chercher un emplacement qui soit compatible avec toutes nos contraintes professionnelles, personnelles présentes et à venir, et où il y a une demande.
Bref, beaucoup de paramètres m'orientent vers cette petite ville. Je sais qu' il faut être un peu fou pour se lancer dans une creation en ce moment (les quelques rabats la joie du forum nous le rappelle régulièrement avec beaucoup d'application et plus ou moins de délicatesse ), mais il faudrait être aussi suicidaire pour s'installer à un endroit où tous les feus ne sont pas au vert.
25/09/2017 à 14h31
D'après tout ce que tu en as dit, ça me paraît un bon plan même avec le loyer.
S'il fallait faire une création en partant de zéro, soit tu aurais aussi le loyer des murs avec risque sur le bail, soit un gros emprunt et un local pas toujours revendable dans les années à venir si un jour tu es obligée de changer de région. Là, c'est plus simple.
Dans beaucoup d'endroits, l'immobilier n'est plus un placement sans risque.
Reste le relationnel avec les autres praticiens mais c'est toujours gérable avec un peu de diplomatie.
Donc, vas y ... avant que la place ne soit prise ;)
Et j'espère que tu nous mettras des photos du déroulement de ton installation.
25/09/2017 à 14h53
Oui, les signaux sont au vert, par contre une question ne sera pas tranché avant quelques mois et cela pose un problème dans la vue d’établir un bizness plan avec des tarifs qui restent inconnus en dehors du RA.
Donc soit même en Cas de RA, ton bizness plan fonctionne et en cas d'accords on peu espérer mieux et encore, il ne faut pas rêver (la sécu ne s'est pas mise en position de force pour la jouer grand prince).
Si ton investissement n'est pas compatible avec le RA, il faut alors pouvoir en sortir facilement donc clauses à prévoir sur la Bail et éviter les achat en leasing sauf à bien étudier les clauses de sortie.
25/09/2017 à 15h34
barbabapat écrivait:
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> Oui, les signaux sont au vert, par contre une question ne sera pas tranché avant
> quelques mois et cela pose un problème dans la vue d’établir un bizness plan
> avec des tarifs qui restent inconnus en dehors du RA.
>
> Donc soit même en Cas de RA, ton bizness plan fonctionne et en cas d'accords on
> peu espérer mieux et encore, il ne faut pas rêver (la sécu ne s'est pas mise en
> position de force pour la jouer grand prince).
>
> Si ton investissement n'est pas compatible avec le RA, il faut alors pouvoir en
> sortir facilement donc clauses à prévoir sur la Bail et éviter les achat en
> leasing sauf à bien étudier les clauses de sortie.
Tu penses vraiment que je peux faire mettre une clause de sortie dans le bail en cas de RA hyper défavorable??? Comment en définir le contour exact?
25/09/2017 à 15h40
Regarde déjà ton bizness plan en fonction du RA pour calibrer tes dépenses en fonction. Après, le Bail, tu peux en sortir en le transmettant à un autre, par contre c'est les leasings qui sont surtout à surveiller.
25/09/2017 à 15h43
Roudoudou84 écrivait:
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>
> Tu penses vraiment que je peux faire mettre une clause de sortie dans le bail en
> cas de RA hyper défavorable??? Comment en définir le contour exact?
Oui tu peux avec un préavis de 6 mois c'est mon cas actuellement
25/09/2017 à 16h04
Ok merci pour toutes vos réponses, je vais travailler le volet financier maintenant...
25/09/2017 à 16h05
En cas de vente d'un matériel en leasing, l'acheteur reprend simplement le leasing: j'ai cédé un équipement complet ainsi sans problème.
Le problème du RA, c'est qu'aujourd'hui, on n'en sait rien?
Ce qui est sûr c'est que le revenu du dentiste de base va chuter dans les années à venir (c'est déjà le cas depuis quelques années) et qu'il faut bien maîtriser le business plan en se gardant une marge de manoeuvre pour ne pas être étranglé par des engagements trop optimistes.
25/09/2017 à 16h11
@roudoudou: pour voir l'âge des praticiens, tu vas sur société.com ou autre et tu regardes quand ils ont débuté leur activité.
Concernant l'achat des murs, je me pose sérieusement la question. Je rachète un cabinet à un confrère qui part à la retraite, dans un local de 75m², à 20 min d'une ville universitaire. Il ne veut pas vendre pour l'instant. Il y a un projet de maison de santé, et j'ai la possibilité d'y acheter ou louer un local. Vous pensez vraiment que ça vaut pas le coup d'acheter le local?
75m² ça peut le faire tout seul et c'est plus RA compatible, surtout en location...Faut que je donne une réponse en juin prochain, pour 100m²...
25/09/2017 à 16h13
Roudoudou84 écrivait:
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" Tu penses vraiment que je peux faire mettre une clause de sortie dans le bail en cas de RA hyper défavorable??? Comment en définir le contour exact? "
docteur , je vous achete votre bateau au prix convenu ,mais si cet hivers l'eau est trop froide ,je me verrais dans l'obligation de vous le ramener .
vous comprenez , docteur , je crains l'eau froide !
25/09/2017 à 16h14
75m2 me paraît un peu juste, j'ai 69m2 et même à un seul praticien c'est trop petit.
25/09/2017 à 16h49
enlaye écrivait:
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> Roudoudou84 écrivait:
> -----------
> " Tu penses vraiment que je peux faire mettre une clause de sortie dans le bail
> en cas de RA hyper défavorable??? Comment en définir le contour exact? "
>
> docteur , je vous achete votre bateau au prix convenu ,mais si cet hivers l'eau
> est trop froide ,je me verrais dans l'obligation de vous le ramener .
> vous comprenez , docteur , je crains l'eau froide !
Je ne suis pas sûre que le promoteur ait autant d'humour que toi...😉
Je viens d'étudier l'âge de chacun des 9 confreres libéraux:
- 4 > 60 ans (64, 67, 61, et un autre dont je n'ai pas réussi à trouver l'âge mais qui s'est installé avec son fiston)
- 3 quadra
- 2 trentenaires
Plutôt positif, non? Bebert va me dire d'aller signer cet aprèm ...😁
25/09/2017 à 16h59
Bebert. écrivait:
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>
> Le problème du RA, c'est qu'aujourd'hui, on n'en sait rien?
Le problème du Ra simple.
Soit on ne signe rien et il s'appliquera normalement le 1er janvier 2019 dans les conditions qui ont été définit par l’arbitre.
Soit on signe une nouvelle convention, mais les dépenses de la sécu sont limitées (la somme de l'enveloppe de la sécu est définie dés le début des négociations selon les Ccdeli), il y aura de toute façon du plafonnement de prothèse et il faudra en plus gérer le problème du reste à charge zéros qui n'est financé ni par la sécu, ni par les mutuelles aujourd'hui.
Donc au minimum le bizness plan doit être compatible avec le RA tel qu'il à été définit par l’arbitre. Après si on signe, c'est que c’est normalement mieux sauf pour la question du reste à charge zéros.
25/09/2017 à 17h31
Je pense qu'il faut voir le règlement de copropriété, qui definit la destination des locaux. Si c'est limité aux professions de santé, ça peut poser problème dans l'optique d'un achat, si on a une vision pessimiste (ou réaliste ^^) de l'avenir.