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Construire son cab ?
24/06/2021 à 15h41
Le cout de la construction ne peut être comparé que si dans le même secteur.
Chez moi, chez les gueux diront certains, j'en ai eu pour 550 000€ terrain non viabilisé + bâtiment VIDE de 190m² (125m² de cab et 65m² de locatif). Budget final avec aménagements int. et ext. va tourner autour de 620 000€.
Comme dit le Grecque, en campagnes, les conteneurs ou un cabinet façon Tiny Houses ca peut être intéressant. Donne moi 2 conteneurs de taille moyenne et je te fais un cab top luxe à prix cassé. Faut juste quémander un terrain à la Marie de ton lieu de chute.
Mais pas oublier que d'investir dans la pierre reste intéressant surtout quand c'est financé par notre activité. Mon cab ne contient pas de murs porteurs et je peux le transformer en open-space si besoin avant de le revendre.
24/06/2021 à 17h05
Prunelles écrivait:
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> Le cout de la construction ne peut être comparé que si dans le même secteur.
> Chez moi, chez les gueux diront certains, j'en ai eu pour 550 000€ terrain non
> viabilisé + bâtiment VIDE de 190m² (125m² de cab et 65m² de locatif). Budget
> final avec aménagements int. et ext. va tourner autour de 620 000€.
du coup, tu as quoi pour ce prix , de salles de soin, chir, cbct ??
c'est 620ke + le matos et les meubles ??
24/06/2021 à 17h26
Dans les aménagements intérieurs, je compte que les meubles et déco (locatif compris, cuisines, SdB)
Dans ce budget je compte pas fauteuils, sté, aspi, compresseur, etc...
C'est un "petit cabinet de campagne" : 2 salles de soins + 1 autre évolutive (chir ? 3d ? usinage ?)
24/06/2021 à 17h48
Merci Prunelle pour tes chiffres tirés de ton expérience, je peux te poser une question ? ca te rapporte quoi comme loyer cab + locatif ? je suis parti à la louche de 1700 € par mois ... ça veut dire 30 ans de loyer pour rembourser l’investissement ca me semble énorme.
24/06/2021 à 18h25
C’est compliqué.
Ma SCI finance le bâtiment sur 20ans pour environ 2700 de mensualités. Elle récupère 700 du locatif et 2600 du cabinet. La SCI est un peu bénéficiaire comme complètement de revenu.
Ma Selarl finance les aménagements et le matos.
24/06/2021 à 19h12
lemondestvaste écrivait:
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> Il me semble que Rapelapente avait des bons conseils a ce sujet, il passait tout
> dans les cloisons pour justement éviter ce merdier de tout passer par la chape.
J'ai aménagé, deux fois, des locaux existants.
Dans le premier, 400 m2 environ c'était une ancienne imprimerie .
Le suivant, une ancienne laverie, 200m2.
Dans les deux cas, des volumes vides, hauts de plafond, exempts de toute cloisons, j'ai donc pu faire tout ce que je voulais.
La surface que tu envisages n'a rien d'excessive à mes yeux. Mon cab de 400m2 était un projet de structure multidisciplinaire qui n'a pas abouti.
En construction tu pourras difficilement descendre en dessous de 2300 €/m2 , plus le terrain.
Mon principe d'aménagement était de carreler l'intégralité de la surface, puis de poser des cloisons collées en carreaux de plâtre.
Ce qui permet de faire des changements sans complications
Tous les réseaux, sauf les écoulements évidemment, passaient par les plafonds et redescendaient dans les cloisons.
De mémoire les carreaux de plâtre doivent être de 10cm pour les salles de radios panoramique, et 7 pour les box cabinets avec une radio retro-alveolaires
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Schooner For Ever
24/06/2021 à 19h31
@ Wadi : merci beaucoup pour cette réponse avec références =) !
@ Rapelapente : un local de grande surface, haut de plafond et sans cloisons, mais j'en rêve ! Dans mon coin on trouve surtout des maisons... C'est le royaume des petites maisons de lotissements (bien trop petites et de toutes façons les règles des lotissements sont trop restrictives pour mon activité) ou des vieilles bâtisses biscornues impossible à adapter aux exigences des ERP.
La seule alternative concerne les zones d'activité en dehors des villes, où on me propose des bâtiments de type gros hangar, assez hauts de plafond pour que des camions rentrent dedans, en bordure de grosse route. On fait ce qu'on veut à l'intérieur, un architecte ferait surement un truc genre loft pas déplaisant, mais l'extérieur est déprimant à souhait et les bâtiments sont mitoyens. Si je m'y installe, je me retrouverai coincé entre le Kiloutou et le Mondial Moquette, en gros, et mes fenêtres donneront une vue sur la nationale ou le parking du magasin de pneu d'à côté... C'est pas franchement idéal pour attirer les patients et surtout j'aurai envie de me pendre en arrivant le lundi matin !
24/06/2021 à 19h49
Prunelles écrivait:
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> Dans les aménagements intérieurs, je compte que les meubles et déco (locatif
> compris, cuisines, SdB)
> Dans ce budget je compte pas fauteuils, sté, aspi, compresseur, etc...
Donc en gros... 600ke de murs... 100ke de matos... Et après tu as encore le salaire de l assistante et de la secrétaire ?? Tu travailles seul ?
Pour la sci a part les intérêts d emprunt les premières années, tu vas déduire quoi ? Pourquoi tu parles d une sci faiblement bénéficiaire ? A pres de 30ke de revenus locatifs...
24/06/2021 à 20h26
Je trouve que tu mélanges tout.
Les murs c’est certes un budget plus ou moins important selon tes envies, mais tu finances de la pierre perso avec ton activité pro et généralement sur une longue période. C’est encore un des rares privilèges qu’il nous reste.
Le matos c’est généralement du leasing sur 5 ou 7ans. Et comme le personnel c’est une nécessité qui reste identique que le cab soit dans un appartement vieillard au 3ème étage ou dans une structure neuve en banlieue.
Alors oui on peut créer un cabinet dans des conteneurs et si je devais repartir de rien c’est une solution que j’envisagerais réellement.
Mais ici on parle de changer de local pour une construction ou une rénovation.
24/06/2021 à 20h35
Hokusai écrivait:
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> Pour la sci a part les intérêts d emprunt les premières années, tu vas déduire quoi ?
L’amortissement de la construction surtout, les réparations, les ravalements de façades, etc…
> Pourquoi tu parles d une sci faiblement bénéficiaire ? A pres de 30ke de revenus locatifs...
Faut retrancher les amortissements ! Mais je me suis mal exprimé. Ma SCI perçoit plus de loyers qu’elle ne paye de mensualités. L’excédent complète mes revenus.
24/06/2021 à 20h47
Prunelles écrivait:
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> Hokusai écrivait:
> -----
> > Pour la sci a part les intérêts d emprunt les premières années, tu vas déduire
> quoi ?
>
> L’amortissement de la construction surtout
Bin je crois que non... C est du capital. A ce compte là j achete tous les terrains que je trouve ;)
https://sedomicilier.fr/articles/charges-sci
Screenshot_20210624-205207_qw8c2q.jpg
24/06/2021 à 20h48
Prunelles écrivait:
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> Je trouve que tu mélanges tout.
Bin c est le bilan.
J ai fait la même chose avec 250ke... Du coup le million d euros ça me donne le vertige.
24/06/2021 à 20h56
En SCI a l’IS tu peux : https://www.legalstart.fr/fiches-pratiques/sci/amortissement-sci/
24/06/2021 à 21h15
Prunelles écrivait:
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> En SCI a l’IS tu peux :
> https://www.legalstart.fr/fiches-pratiques/sci/amortissement-sci/
600ke amortis... Ça doit piquer a la sortie... J ose meme pas imaginer, en plus de la taxe sur la plus value.
25/06/2021 à 09h42
C'est un choix. Je préfère avoir une fiscalité allégée voir quasi inexistante durant la période de financement. Plutôt que de me faire sodomiser par l'Etat sur de l'argent que je ne touche pas. Certes à la fin les impôts me rattrapent. Faut juste en être conscient à la base.
25/06/2021 à 11h52
Hokusai écrivait:
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> Prunelles écrivait:
> ---------
> > En SCI a l’IS tu peux :
> > https://www.legalstart.fr/fiches-pratiques/sci/amortissement-sci/
>
> 600ke amortis... Ça doit piquer a la sortie... J ose meme pas imaginer, en plus
> de la taxe sur la plus value.
Sinon tu fais à l'IR... Et c'est le contraire :-)
SCI à l'IS = tu ne vendras pas (ou peu), il faut en être conscient
25/06/2021 à 13h41
Hokusai écrivait:
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> J ai fait la même chose avec 250ke... Du coup le million d euros ça me donne le vertige.
Si tu peux faire avancer la chose et nous raconter ton expérience ?
25/06/2021 à 14h02
J'aurais aimé avoir les infos suivantes en fait :
1) prix de la construction hors achat du terrain (puisque ça c'est très variable d'un coin à un autre), avec la surface bien sûr
2) temps que ça a pris
3) galères rencontrées.
4) après coup, est-ce que ça en valait la peine ?
25/06/2021 à 14h28
Hokusai écrivait:
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> enlaye écrivait:
> ------
> > j ai été attiré par le titre : " construire son cab "
> > j avais cru comprendre construire son cab... sois meme , ce que j ai fait ,
> et
> > non pas faire construire ce qui n a rien a voir .
> > sinon , peut te donner des conseil sur comment faire tourner la bétonnière la
> > nuit sans faire de bruit ou des trucs comme ça :-))
>
> je compte faire ca... avec triple vitrage isolation extérieure et VMC double
> flux clim reversible full domotique...
> avec mon logement accolé.
> c'est tres dur de modifier un local existant... surtout si tu es deja installé
> dedans... le moindre petit travail (deplacer une prise, installer une arrivée
> d'eau ou d'air) devient une galere... au niveau de la protection contre la
> poussiere et le respect des jours ouvrés... parfois je me dis que l'ideal serait
> de faire un cab neuf a coté.
>
> puis deja avant le covid mais surtout apres... une ste propre, une ste sale...
> un petit laveur a double porte... un double flux dans les salles de soin avec
> aspi au pied du fauteuil et l arrivée d'air au dessus de la tete du patient...
> plus de poignee... plus d'interrupteurs... les lumieres et volets connectés...
>
> perso je pense pas a la revente des cab... dans 40 ans, il n'y aura plus de
> dentistes liberaux (et meme avant en fait).
...avec logement accolé...A mon avis très mauvaise idée. Tu ne seras jamais en vacances. Les gens vont sonner chez toi..."j'ai vu de la lumière et mon petit a une rage de dents"
25/06/2021 à 16h28
La vraie misère c’est l’administratif… il y a des communes où il est strictement impossible d’obtenir un permis de construire, et ce même si le PLU est respecté….
La clause suspensive de l’obtention du permis purgé de tous recours lors de la signature du compromis d’achat est indispensable.
Renseignes toi bien avant d’y mettre les pieds. Fais un tour des chantiers en cours dans la ville où tu veux construire.
Si certains sont arrêtés, débrouilles toi pour savoir pourquoi. Dans certains cas les mairies balancent des arrêtés de chantiers juste pour calmer les voisins par exemple.
Si la ville où tu veux construire fait ce genre de truc, tires toi en courant!
Pour ce qui est de l’aspect financier c’est beaucoup plus simple. Un bon archi peut évaluer tout ça.
En moyenne tu vas tourner pour un projet bien fini entre 2300 et 2500 € du M2.
Bien penser aussi à rentrer dans le budget les taxes générées par le projet ( aménagement, création de surface, places de parking, raccordement etc )
Bon courage
25/06/2021 à 16h35
doagui écrivait:
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> J'aurais aimé avoir les infos suivantes en fait :
>
> 1) prix de la construction hors achat du terrain 2000e/m2
> 2) temps que ça a pris 9 mois
> 3) galères rencontrées. trop long à raconter et pas intéressant retient juste que tu devras TOUT vérifier : le permis de construire, les plans, le respect des pente des système d'évacuation, le bon positionnement des prises, les doublages en plomb, les renfort dans les cloisons pour la radio.... TOUT, TOUT, TOUT.
> 4) après coup, est-ce que ça en valait la peine ? OUI!
25/06/2021 à 16h49
bouboule écrivait:
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> Dans certains cas les mairies balancent des arrêtés de chantiers juste pour calmer les voisins par exemple.
C'est faux. Une fois le PC accordé et les délais de recours passés. Il n'y a personne qui puisse arrêter ton chantier. Dans cette situation, tu peux assigner la Maire en référé au tribunal administratif du coin et en 2/3 semaines le problème est débloqué. En plus tu peux demander des dommages et intérêts pour ca.
> Si la ville où tu veux construire fait ce genre de truc, tires toi en courant!
Ca par contre c'est un bon conseil.
25/06/2021 à 17h17
Prunelles écrivait:
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> bouboule écrivait:
> --------
> > Dans certains cas les mairies balancent des arrêtés de chantiers juste pour
> calmer les voisins par exemple.
>
> C'est faux. Une fois le PC accordé et les délais de recours passés. Il n'y a
> personne qui puisse arrêter ton chantier. Dans cette situation, tu peux assigner
> la Maire en référé au tribunal administratif du coin et en 2/3 semaines le
> problème est débloqué. En plus tu peux demander des dommages et intérêts pour
> ca.
>
> > Si la ville où tu veux construire fait ce genre de truc, tires toi en courant!
>
> Ca par contre c'est un bon conseil.
Bah vas y fonce… ce que tu décris c’est en théorie…. Et quand tu as des gens de bonne foi en face de toi….
Déjà vu des chantiers arrêtés pour motifs ubuesques genre non respect du permis de construire alors que tout est carré ou emprise illégale sur le domaine publique.
Un autre ou le maire envoyait la police municipale harceler les entreprises en toute illégalité. Ne jamais sous estimer la bêtise d’un politique qui jouit d’un petit pouvoir de nuisance. Conseil gratuit, fais quand même le tour avant, parce qu une fois que t’es dans le truc jusqu’au cou c’est la misère.
Fais une petite recherche Google avec un truc genre arrêt de chantier illégal mairie…
Le délai de 2/3 semaines c’est en théorie… en pratique ça peut durer et durer et durer. La mairie fini toujours par perdre, mais au bout de plusieurs années de procédures si en face ça s’acharne. Et là où c’est drôle c’est que souvent c’est l’équipe suivante qui devra expliquer à ses administrés pourquoi elle doit payer x millier ou dizaine ou centaines de milliers d’euro de dédommagement…si le malheureux a eu les reins suffisamment solides pour tenir jusque là!
