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Création ou rachat?
17/04/2023 à 04h17
Bonjour,
Je suis en plein dilemme! En effet, depuis quelques temps j’ai l’envie d’avoir ma propre structure. J’ai fait les démarches de visiter des cabinets dans la région où j’habite pour rachat suite à des départs en retraite. Mais je trouve que les prix sont exagérés. En effet on tourne sur du 100k 160k pour rachat de patientele + matériel et dans les 400k pour rachat des murs. Ces cabinets nécessitent souvent des travaux par dessus ces prix que je trouve exorbitants … je me dis qu’à ce compte là autant créer de zéro?
Je voulais avoir vos avis et retours d’expérience?
Avez-vous créer ou racheter? Sur quels ordres de prix pour quels types de structures?
Dans l’attente de vos retours!
Excellent semaine à tous!
17/04/2023 à 04h58
perso, j ai rachete un vieux cab le prix des murs... j ai fait pas mal de travaux... a refaire, je partirais sur du neuf.
la par exemple, j ai super galere pour passer une vmc a double flux pour les salles de soins... la je suis encore en train de galerer pour installer la clim... en neuf, tu fais tout d emblée, notamment vmc clim réseau informatique meme l air comprimé... et surtout tu fais pas les travaux en parallèle de l activité... ce qui t oblige quand meme d avoir un cabinet nickel le lundi matin meme si t as fait pas mal de poussiere le week end.
donc je parle que pour la praticite des travaux... pour les prix je sais pas ou tu es... mais quasi partout, les cab = prix des murs.
17/04/2023 à 05h39
Les confrères qui espèrent vendre leur cabinet 400k en 2023 délirent complètement 😂
17/04/2023 à 05h53
king_zoulou écrivait:
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> Les confrères qui espèrent vendre leur cabinet 400k en 2023 délirent complètement 😂
Tout dépend de la localisation et de l’état du local. 400k€ peut paraître élevé, mais faut comparer ça avec le prix d’une création dans le même coin. Au milieu de nul part tu peux peut-être te payer Versailles à ce prix là, mais au centre d’une grande agglomération t’auras qu’un cagibi…
J’ai construit pour éviter tous les déboires mentionnés par Hokusai. Au final et à qualité égale, je pense que la construction ou la transformation d’un local vide est aussi l’option la moins coûteuse.
17/04/2023 à 06h51
king_zoulou écrivait:
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" Les confrères qui espèrent vendre leur cabinet 400k en 2023 délirent complètement 😂 "
?? si c est le prix des murs .
je compte vendre le mien dans les 400 qu il soit dentiste ou pas . le cab est gratos .
et puis tailler en regardant la verdure et la mer ça a un prix :-)
17/04/2023 à 07h10
C'est impossible de répondre précisément sans savoir de quelle région on parle.
De façon générale, il est inutile à mon humble avis de racheter une patientèle. Sois tu es dans une zone qui manque de dentiste et ton planning va se remplir gratuitement, soit tu es dans une zone avec de la concurrence et alors il n'y a aucune raison que les patients acceptent de venir te voir toi plutôt que le 1er confrère d'à côté déjà connu dans le coin et tu vas donc acheter du vent.
Reste la question du local. Là, c'est beaucoup plus au cas par cas. Si l'immobilier est rare et cher, alors le rachat peut se discuter. C'est assez simple en fait : aménager un cabinet à partir d'un local vide coûte environ 1700€/m² TTC, construire coûte environ 2000€/m² TTC (plus le prix du terrain, bien sûr), tout ça hors matériel. Ces prix ne sont que des moyennes, bien sûr. Tu n'as plus qu'à faire des maths et voir si le prix d'un cab déjà fait est inférieur à celui d'un autre que tu ferais faire ou que tu aménagerais.
17/04/2023 à 07h18
160 k la patientele...
Ah ah!!
Crée ta propre structure.
Une opportunité pour limiter le coût et les délais c'est d'acheter un local commercial.
Ce sont en général des grands volumes vides que tu peux réaménager comme tu veux.
Et en rdc, pour l'accès handicapés.
Et pas chers compte tenu de l'état actuel du commerce.
Si tu ne fais que des changements réduits sur les ouvertures ( vitres granitées), tu évites de te soumettre à l'imbécilité administrative de l'urbanisme avec les délais corollaires.
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Schooner For Ever
17/04/2023 à 08h58
Merci pour vos retours!!!
Je cherche quelque chose dans la région toulousaine, plutôt en campagne. C’est déjà ce que je pensais au vu des prix annoncés. Construire quelque chose ou récupérer un local me paraît plus raisonnable.
Après sur les cabinets visites, c’est les prix auxquels il faut rajouter des travaux et du renouvellement de matériel….
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Thomas
17/04/2023 à 09h28
Certains confrères rêvent, les vieux qui croient encore que les cabinets se vendent comme dans les années 80 et les jeunes qui pensent qu’on va leur offrir…
Si les deux sont raisonnables tu as quand même d’excellents coups (coûts) à faire, sans te coller de monstrueux investissements sur le dos pour un cabinet qui fonctionnera de toute manière et que tu pourras faire évoluer en fonction de ton expérience…
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17/04/2023 à 09h46
bill écrivait:
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> Si les deux sont raisonnables tu as quand même d’excellents coups (coûts) à
> faire
le coup, c est de proposer le prix du marche immobilier ... comme ca, le cedant n a pas a remettre en etat les locaux pour les revendre pour une autre destination et est sur de vendre, dans le sens ou l acquéreur n aura pas de refus bancaire .
avec ces arguments, tu peux meme proposer sous le prix des murs... ca part pareil.
y en a bien qq uns qui refuseront par orgueil, mais en fait, tu leur fais une fleur.
17/04/2023 à 10h12
Hokusai écrivait:
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>
> avec ces arguments, tu peux meme proposer sous le prix des murs... ca part
> pareil.
> y en a bien qq uns qui refuseront par orgueil, mais en fait, tu leur fais une
> fleur.
Ça c’est parce que tu raisonnes sur des prix immobiliers de régions sous cotées.
Demande à enlaye s’il te vendrait en dessous du prix des murs…
Je sais même où il va te la destiner ta fleur…. 🤪
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17/04/2023 à 10h23
Intégrer aussi que certains cabinets n'ont pas vocation à être racheté avec les aides à l'installation. Un jeune que l'état va détourner vers une ZRR fait aujourd'hui la croix sur 25 000 euros d'aides à l'installation et de remises fiscales. Chez les médecins l'aide à l'installation est passée à 40 000 euros.
17/04/2023 à 10h40
160k la patientèle même amortissable maintenant.
Cela te fait 4 fauteuils neufs ou bien:
Un fauteuil 40 ke
Radio générateur 5
Compresseur 4
Ordinateurs 6
Capteur filaire 2
Thermo laveur 15
Autoclave 12
Meuble Sté accueil salle de soin 25
Voilà voilà
17/04/2023 à 11h04
bill écrivait:
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> Ça c’est parce que tu raisonnes sur des prix immobiliers de régions sous cotées.
non je te parle que des prix du marché... partout, tu vendras bien plus vite prix du marché - prix travaux de changement de destination... en meuse ou a paris.
ton cab vaut 100 en logement... ca te coute 10 de transformer ton cab en logement... bin vaut mieux le vendre 95 en cab.
idem, entre deux biens au même prix, l'acquéreur choisira un appart plutôt qu'un cab dentaire a rénover en appart, puisqu il devra supporter les couts de rénovation.
apres, meme ou l'immobilier est tres tres cher, je vois personne se battre pour la reprise des cab.
17/04/2023 à 13h26
Ton raisonnement n’est pas faux mais encore une fois dépend d’où tu te trouves.
Dans beaucoup d’endroits tu attends un an et tu as récupéré tes 5%…
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17/04/2023 à 14h01
En plus, racheter une patientèle quand la France est devenu un immense désert médical :p
Six mois après avoir ouvert ton nouveau cabinet, tu refuseras du monde
17/04/2023 à 14h52
bill écrivait:
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" Ça c’est parce que tu raisonnes sur des prix immobiliers de régions sous cotées.
Demande à enlaye s’il te vendrait en dessous du prix des murs…
Je sais même où il va te la destiner ta fleur…. 🤪 "
:-)) oui , bien au fond et en tournant à gauche :-)
il veut dire qu il faut enlever le prix des travaux pour le re - rendre en habitable .
le mien n est pas habitable , sinon ce serait le double :-)
25/04/2023 à 04h05
Bonjour à tous,
Suite aux messages de la semaine dernière, j’ai de nouvelles questions.
Est-il préférable de construire de zéro avec achat du terrain, acheter un local pro ou acheter une maison d’habitation à transformer en local?
Si je pouvais avoir vos avis et retours d’expérience!
Merci beaucoup
Bonne journée
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Thomas
25/04/2023 à 05h59
Perso, j'ai racheté un local existant (une mesuiserie) pour en faire un cabinet. Il y a avait peu de contrainte dans le sens ou c'était un plateau mais il y a vait quand meme des contraintes. Certaines insolubles (piliers porteurs) , c'est le plan du cab qui doit etre adapté en consequence, d'autre qui representaient un surcout (casser toute la dalle pour faire passer arrivé eau air elect ....). Je ne regrette pas pour autant car en tout neuf, je n'aurait pas eu cet emplacement.
--
Tacheron
25/04/2023 à 06h22
Si tu as les moyens en démarrant, de pouvoir financer un terrain et d' y faire construire une maison , fais le .
Tu revends tout ça et tu recommences .
Le cabinet devenant accessoire si tu t ennuies .
25/04/2023 à 06h48
Dans ma région je vise plutôt maison car l immobilier est effondré. Mais il y a beaucoup de contraintes pour l aménagement. Une ancien dalle pro nu à emménager à sa guise semble être plus simple.
