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Créer son cab
28/10/2023 à 12h45
J'aimerai peut être passer le cap et faire mon cab
Mais plein de questions viennent
1) construire ou trouver un vieux local pas trop cher et aménager le tout ?
2) par quoi commencer ? trouver le local ? appeler la banque, son comptable, un architecte ? y'a t'il un pro qui s'occupe de tout ça ? genre un installateur dentaire ?
3) comment budgetiser tout ça et être sur ne pas trop investir sous peine d'avoir trop de charge à la fin? un local a 300k pour 392m² (ancien resto avec je suppose des appartements (2?) au dessus qui pourrait être loué), c'est bien ?
4) quel erreur a ne pas commettre dans le choix local ? je suppose avoir des place de parking facile, accès handicapé, a quoi fut il penser d'autres ?
5) un vieux local en classe DPE D ou E, ca se rénove facilement ou c'est la merde ?
6) c'est quoi la surface minimum pour un cab pour potentiellement 2-3 dentistes omnipraticien ? 120m² ?
Bref comment faire si on souhaite commencer à se lancer dans l'aventure ?
28/10/2023 à 13h01
non c'est ca la difficulté, le projet se ferait seul (pour le moment). Mes potes de fac sont tous installés ou loin. Effectivement avoir un associé serait plus simple aussi
et j'ai pas envie de faire un cab d'un seul prat, pour moi un cab c'est à 2 dentistes minimum histoire de mutualiser les couts ensuite
C'est peut être ca la 1ere chose a faire, trouver un associé potentiel ?
Car j'ai peur de faire fausse route sur certains choix, avoir un associé c'est surement faire des choix plus réfléchis
28/10/2023 à 13h08
bin c est ce que je me dis... si tu veux pas etre seul, le truc le plus important au dela du local, c est la qualite de l associe...
en plus vous etes deux pour negocier a la banque... deux pour les plans... tout est moins lourd. a deux y a toujours plus de bonnes idees.
28/10/2023 à 14h08
après faut aussi je pense à l'optique de faire ca seul puis j'envisage d'avoir un collab qui passera potentiellement associé
28/10/2023 à 14h12
Tourner le bon associé ça peut prendre beaucoup de temps.
Et à deux, y’a deux avis avec parfois un de trop…
J’ai construit seul un cabinet dimensionné pour deux et je ne regrette rien.
Certes la charge est un peu plus importante à supporter seul ; mais au moins je ne me suis laissé emporté dans des coûts de construction et d’aménagement faramineux qui nécessitent absolument d’être deux pour mettre la tête hors de l’eau.
28/10/2023 à 14h16
question con mais comment trouver le bon associé ?
en parler à des potes de fac tjr en collab ? en parler à d'anciens stagiaires qui sont thésé mnt ?
Faut forcement être potes pour être associé ? ou c'est limite mieux l'inverse ? (qqn qu'on ne connait pas trop mais qui se projette de la même manière)
On parle de quel budget aussi ?
200-400k pour le local + 150-300k pour l'aménagement ?
28/10/2023 à 15h08
Mon terrain et mon local « nu » avec extérieurs et parking aménagé/éclairé m’ont coûté 465 k€ (avec 70m2 de locatif au dessus).
Mais c’est très variable en fonction de la localisation (en plus ou en moins) et en fonction de la nécessité d’aménager un parking et/ou un extérieur (qui coûtent un petit billet…).
Pour l’équipement, j’ai environ 2500€ de leasing mensuel pour te donner un ordre d’idée.
Donc compte bien 150-180k€ au minimum pour un cab à deux.
C’est pas des gros chiffres, surtout si tu compares ça avec le montant d’une rétrocession en collaboration.
28/10/2023 à 16h41
Quel est le + dur dans ta région, trouver un local ou bien un associé.
Bien souvent tu trouves ton associé sauf copain copine de fac.
Une association est un mariage sans l’oreiller.
Et le local doit être PMR si ancien.
28/10/2023 à 16h45
le local me parait plus facile a trouver en tout cas, je vois plusieurs annonces potentielles, cout réduit pour une grande surface en restant dans ma localisation géo
Un associé pour le moment j'ai 0, et pas d'ouverture en perspective
J'ai du mal aussi a faire les choses dans l'ordre. Trouver a un peu près un local, le visiter avec un installateur dentaire pour voir ce qu'il en pense ?
S'il me donne son feu vert, se lancer dans l'achat ?
28/10/2023 à 17h13
Tournsol écrivait:
--------
> après faut aussi je pense à l'optique de faire ca seul puis j'envisage d'avoir
> un collab qui passera potentiellement associé
Je pense que c'est le plus prudent...
La mariée est toujours très belle le jour des noces... ;-) mais aujourd'hui beaucoup de mariages se terminent en divorce.
Et un conseil si je peux, trouve le moyen même associé d'être majoritaire, ça t'évitera si un jour ça clashe de te retrouver à la rue de chez toi...
--
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29/10/2023 à 08h47
Ok pour le local.
Tu le visites avec un installateur dentaire.
Généralement il travaille avec des artisans.
Et les banques ensuite
31/10/2023 à 14h34
Tournsol écrivait:
--------
> J'aimerai peut être passer le cap et faire mon cab
> Mais plein de questions viennent
>
> 1) construire ou trouver un vieux local pas trop cher et aménager le tout ?
> 2) par quoi commencer ? trouver le local ? appeler la banque, son comptable, un
> architecte ? y'a t'il un pro qui s'occupe de tout ça ? genre un installateur
> dentaire ?
> 3) comment budgetiser tout ça et être sur ne pas trop investir sous peine
> d'avoir trop de charge à la fin? un local a 300k pour 392m² (ancien resto avec
> je suppose des appartements (2?) au dessus qui pourrait être loué), c'est bien ?
> 4) quel erreur a ne pas commettre dans le choix local ? je suppose avoir des
> place de parking facile, accès handicapé, a quoi fut il penser d'autres ?
> 5) un vieux local en classe DPE D ou E, ca se rénove facilement ou c'est la
> merde ?
> 6) c'est quoi la surface minimum pour un cab pour potentiellement 2-3 dentistes
> omnipraticien ? 120m² ?
>
> Bref comment faire si on souhaite commencer à se lancer dans l'aventure ?
Pour avoir fait la démarche il y a peu :
1 : je voulais construire, mais je n'ai pas trouvé de terrain adapté (trop petit, trop grand, pas raccordé au tout à l'égout, mal placé, etc) donc j'ai racheté un local. Avantage c'était un local récent, tout était cassable dedans (peu de murs porteurs) et parking déjà goudronné (ça coute un bras). J'ai eu du bol sur ce coup là.
2 : je dirais le comptable d'abord, puis la banque. Pour les détails techniques, celui qui t'installera le matériel sera à consulter pour les contraintes techniques tout comme le PCR. Tu as des boites qui t'installent un cabinet clé en main, mais ça coute un bras. Perso je suis passé par un maitre d'oeuvre qui avait déja fait des cabinets dentaires donc qui connait déjà un peu nos contraintes. L'archi, pareil tu vas y laisser un bras.
3 : Ton comptable saura te budgétiser tout ça. De toute façon il te faudra un prévisionnel pour ta banque.
4 : L'accés PMR est bien entendu à prévoir, et je te conseil de l'étendre aux parties privées (seule la partie publique doit l'être) ça evitera de tout réaménager si par malheur dans le futur un salarié est handicapé.
Prévoit aussi une salle de sté grand et lumineuse : les assistantes vont passer du temps dans cette salle, il peut etre interessant de doubler ta chaine de sté en cas de panne matérielle, donc tout ça demande de la place (pas 8m2 comme certains cabinets...)
Ton local doit etre évolutif : mieux vaut prévoir trop grand que trop petit, il n'y a jamais trop de place. Dans 20 ou 30 ans, vous serez peut etre 3 associés avec chacun votre hygieniste, il faut de la place pour loger tout ce petit monde. Et si tu peux agrandir ton batiment plus tard c'est encore mieux.
Si tu es en campagne ou dans une petit ville, tu peux contacter le maire de la commune pour savoir s'il n'a pas connaissance d'un local qui va se libérer. un cabinet dentaire dans sa commune c'est un plus pour lui, ça permettra aussi à ton projet d'avoir un permis de construire plus facile à obtenir.
5 : ça dépend, si tu prévois de tout casser c'est facile.
6 : perso, on est 2, on a 200 m2. il y a une salle de chir, et une salle de soin non utilisée pour un futur collaborateur. Le batiment peut etre agrandi de 50m2
01/11/2023 à 20h18
La banque, quand t’auras trouvé ton local, va te proposer un taux à 6%. Et faire trainer, trainer, trainer, trainer jusqu’à ce que la hausse suivante des taux directeurs de la banque centrale lui permette de te proposer finalement un taux à 10%. Sauf qu’entretemps, l’impact sur la baisse des prix de l’immobilier ne se sera pas encore fait. Donc tu vas te prendre la double arnaque.
01/11/2023 à 20h53
king_zoulou écrivait:
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> La banque, quand t’auras trouvé ton local, va te proposer un taux à 6%. Et faire
> trainer, trainer, trainer, trainer jusqu’à ce que la hausse suivante des taux
> directeurs de la banque centrale lui permette de te proposer finalement un taux
> à 10%. Sauf qu’entretemps, l’impact sur la baisse des prix de l’immobilier ne se
> sera pas encore fait. Donc tu vas te prendre la double arnaque.
Les taux sont renégociable ensuite ?
Imaginons je prend un crédit a 10% puis l'année N+1 les taux passe à 6%, mon crédit peut être renégocier à 6% ou c'est trop tard j'aurais mon crédit a 10% jusqu'à la fin ?
02/11/2023 à 07h37
La bce arrête l’augmentation des taux.
On est loin des 10% annoncés par nos prix Nobel d’économies.
02/11/2023 à 10h24
J'ai aussi repéré depuis très très longtemps un bâtiment abandonné (ancien resto) depuis au moins 10 ans
C'est risqué de partir sur ce type de projet, je pense qu'il faut demander à la mairie a qui appartient ce bâtiment (au moins 300m² sur 2 étages)
Mais j'ai peur que tout soit infiltré à l'intérieur et qu'au final c'est peut être une mauvaise idée
Mais l'avantage serait surement le prix
Y'a un délai pour récupérer un bâtiment abandonné ? quel sont les démarches ?
La photo date de 2018, et il ny'a pas eu d'évolution depuis
Sans titre.jpg
02/11/2023 à 10h37
Abandonné veut pas dire sans propriétaire ou ayant droit.
Rapproche toi d’un bon agent immo.
Ils travaillent généralement avec des notaires et des généalogistes pour vendre ce genre de bien.
Après faut visiter pour estimer l’état du gros œuvre et chiffrer les travaux.