prix association

Bonjour j'aimerai avoir vos lumières sur mon projet d'association
Actuellement collab, on discute un peu d'association, et mon titulaire me sort les chiffres suivants

Le projet est de d'associer à 50% scm et 50% sci

Pour la partie SCI
il estime les murs 340-350k pour 150m² (la fourchette local varie de 1350 à 2423€ le m²
il vendrait 50% des parts sci soit donc 170-175k

Pour la partie scm
Le cab fait 150m²
Dans le détail
Salle de soins 1 = 20m² (l'organisation actuelle fait que je bosse uniquement dans cette salle et ca me va bien)
Salle de soins 2 = 19m²
Salle de soins 3 = 11.15m² (le titulaire travaille en alternance sur les salles 2 et 3)
Salle de sté = 14.80m²
Bureau (pour faire notre compta et etre au repos) = 11.7m²
WC = 5m²
Salle d'attente = 10m²
Accueil = 32m²
Sous sol = 25m² (stockage consommable, moteur aspi, compresseur, vestiaire, wc du personnel, mini salle prothèse taille plâtre, vibreur, lavabo, thermoformeur)

Il me vendrait donc la salle 1, il garde la salle 2 et 3 pour (donc je n'y ai pas accès, et tous le reste est dans la scm
Donc je paie ma salle et la moitié de ce qu'il y'a dans la scm
Prix de vente pour rentrer dans la scm = 80k (qui comprend le matos et la patientèle)

En terme de matos, tout a très bien été entretenu, c'est dans son jus et je ne vois rien de majeur à changer dans l'immédiat. Peut etre mon fauteuil que est surement le plus gros investissement que j'aurais à prévoir, car je ne le vois pas tenir toute ma carrière non plus)

Au vue des chiffres que je vous donne déjà je vous en pensez quoi ?
Si vous voulez d'autres infos dites moi

Comment évaluer objectivement les prix ? un installateur dentaire pour le matos ? Le sien ne risque t'il pas d'avoir un parti pris ?
Pour les murs, demander à un agent immobilier ? un notaire ? autre ?

Le rachat des parts me semble excessif.
Mais après tout dépend de ton CA pour pouvoir rembourser rapidement. Essaie de ne pas dépasser 5 ans. Il manque trop d' infos , le personnel, la quote part de chacun, ton chiffre d'affaire, le sien éventuellement.

pluton

16/12/2023 à 07h56

Pour le prix de l’immobilier, notaire et /ou agent immobilier, demande une fourchette tarifaire basse /haute et tu seras à peu près bien en visant entre les deux….

Comme déjà dit, 80k€ pour rentrer dans la scm…..trop cher….en plus tu bosses déjà donc tu te rachètes déjà ta patientèle ? Ça n’a pas de sens….en plus une patientèle actuellement, vu la pénurie des soignants, ça vaut zéro…
Donc achat uniquement valeur d’occasion du matos….un fournisseur peut te faire une estimation là aussi….

Autre chose qui me chiffonne , tu achètes 50%, mais tu n’as droit qu’à 1/3 des salles de soins….50% des parts, ça veut dire que tu participes à moitié de tout pour les frais, donc ce déséquilibre va irrémédiablement conduire à des tensions….
Si c’était pour la troisième salle un bloc que vous pouvez vous partager à loisir l pourquoi pas….mais là j’ai un mauvais ressenti…ou alors vous convenez d’une clé de répartition proportionnelle à la surface des salles de soins utilisées…

Bref beaucoup de choses à préciser mais en l’état…..attention…..

CHRISTOPHE. 78 écrivait:
--------------
> Le rachat des parts me semble excessif.
> Mais après tout dépend de ton CA pour pouvoir rembourser rapidement. Essaie de
> ne pas dépasser 5 ans. Il manque trop d' infos , le personnel, la quote part de
> chacun, ton chiffre d'affaire, le sien éventuellement.

Mon CA = 415k
Mon BNC = 100k (valeur 2022)
Sur l'année 2023, le CA sera sensiblement le même, mais un BNC un peu plus élevé de 115k

Son CA est le suivant
2020 = 729k
2021 = 937k
2022 = 1000k

Son BNC:
2020 = 278k
2021 = 413k
2022 = 366k

Personnel: il y a 2 assistantes + une secrétaire le matin à mi temps + on envisage une secrétaire l'aprem à mi temps aussi
Son activité fait qu'il a effectivement besoin de l'attention de quasi 2 personnes pour lui (son AD et la secrétaire)
Je ressens effectivement que le matin, la secrétaire commune lui demande plus d'attention (plus de facturation, plus d'appel pour ses patients a lui, plus d'administratif)

On niveau organisation, il aimerait mettre tous les salaires du personnel dans la scm. Je préférais payer mon AD, lui la sienne, et mettre le reste dans la scm avec une clé de répartition sur certain salaire (secrétaire du matin à genre 70/30)

Il est très ouvert (je pense) à la négociation et donc pas fermé sur les prix qu'il annonce.

Pour les frais, on prévoit chacun d'acheter son propre stock de consommable
Plutot quand tu dis "50% des parts, ça veut dire que tu participes à moitié de tout pour les frais, donc ce déséquilibre va irrémédiablement conduire à des tensions….", tu penses à quel exemple ?

pluton

16/12/2023 à 09h23

L’exemple que tu donnes pour la secrétaire est bien…..
Sil la monopolise 2/3 du temps et que tu en payes la moitié….c’est pas bon….
C’est un exemple parmi d’autres….
Et je confirme, 400k de CA pour toi….. c’est déjà ta patientèle, donc zéro rachat…..

Prunelles

16/12/2023 à 09h35

Victor écrivait:
------
> Son CA est le suivant
> 2020 = 729k
> 2021 = 937k
> 2022 = 1000k

Juste par curiosité plus que malsaine, ton future associé est spécialisé dans quelque chose ?

adhoc

16/12/2023 à 09h43

LOl ici loyer 1600 /mois, maison +250 m2 avec sous sol sans partie habitation bien sur, que pour le chicots, CA 330 , 3 fauteuils, patientele sympa et ultrafidele (ok elle n'a pas trop le choix mais ca n'empeche pas :-) pano , tout le boxom pour 3 dentistes qui y ont travaillé, 50000 euros quand je me barre ou plus tot si motivation. Meme un couple ou 3 personnes peuvent bosser sans se pietiner :-). J'ai oublié: l'assistante prend sa retraite en meme temps que moi, plus rien a payer, aucun emprunt en cours, pas d'associé en place Un des 3 cabinets a été refait il ya peu . Bref, sans aucun piege. Bagnole totalement obligatoire.
Comme je n'aurai plus rien a branler dans 4 ans, pourrai meme aider pour la mise en place. Gratos, slave a de soi!!!!

Prunelles écrivait:
---------
> Victor écrivait:
> ------
> > Son CA est le suivant
> > 2020 = 729k
> > 2021 = 937k
> > 2022 = 1000k
>
> Juste par curiosité plus que malsaine, ton future associé est spécialisé dans
> quelque chose ?

c'est de l'omnipratique orienté plan de TTT global tarif libre (ou modéré mais avec avec bcp de NR)

Quand on voit le tarif du millier d’endos qu’il faut faire pour de si nombreux plans de traitement globaux, faut bosser vite…
80 000 avec une patientèle qui peut payer, c’est rien. Tout est amortissable maintenant il me semble. En plus tu rentres dans la sci, c’est une grande chance, il aurait pu te demander des loyer jusqu’à la fin de tes jours.
Après je pense qu’il faut mettre le minimum de charges en commun pour limiter les litiges.

Tu peux rentrer à 50% dans la scm et avoir une clé de répartition différente dans les frais.
Surtout s’il utilise 2 cabinets.
Après oui un notaire et un agent immobilier pour évaluer.
Après un fournisseur pour évaluer le matériel.
Faut pas oublier que c’est la scm qui achète le matériel à ton titulaire.( il rachète aussi la moitié).
80 k pour du matériel soit 40 k pour toi , voir si c’est récent ou tu changes dans qq années.
Et puis la patientèle, bof bof de nos jours.

Pour récapituler:
-SCI: c'est la fourchette très haute on dirait, mais c'est la fourchette tout de même; tu peux négocier un peu mais c'est correct.

-SCM: Si je comprends bien, actuellement il n'y a que le matos dans la SCM, qui existe déjà avec le titulaire qui en possède 100%?
Tu chiffres le matos et c'est tout, puis répartition 50% si tu as 50% des parts. Eventuellement tu peux demander une autre répartition des frais d'entrée pour ne couvrir que ton matos (mais garde 50% des parts sinon tu risques des soucis).
Ensuite pour les commandes de matériel communes et éventuels salaires si vous rajoutez un jour les salariés dedans: clé de répartition en fonction de qui en bénéficie.
La SCM ne possède pas de patientèle, donc impossible qu'elle te la vende.
Lui peut te demander des sous pour présentation de patientèle en parallèle, mais légalement ça ne peut tenir que si tu es collaborateur salarié. Si tu es libéral (et encore plus vu que tu l'es depuis 2020 au moins), ta patientèle est déjà la tienne. Sans compter qu'une patientèle n'a plus de valeur depuis bien longtemps.

Pour ce genre d'association un peu déséquilibrée: blinde le contrat, tout doit être dans les statuts de la SCM qui doivent être modifiés avant ton association si nécessaire: clés de répartition, modalités de sortie, réévaluation de la répartition en cas d'évolution de l'activité ou des frais (notamment si le nombre de salariés change), etc.
Une aide juridique spécialisée dans ce genre de trucs ne sera pas de trop à mon avis.

non il me semble reglo, à la base les 50% sci n'était pas prevu. Et il est ok maintenant
comme toute vente il veut le vendre au meilleur prix selon lui et moi je veux acheter au meilleur prix selon moi

80k ca reste une somme pour moi, sachant que normalement ca représente ma salle de soins 1 (et donc pas les salles 2 et 3), et la mise en commun de tout le reste
Selon moi le matos de tous le cab au global vaut 100k grand maxi donc je voyais plutôt 50k pour rentrer. Peut être que je me trompe sur mon estimation
C'est vrai que faire venir qqn d'autre d'objectif et neutre pour estimer tout ca est la meilleure solution.

Dans mon esprit, j'estimais le prix des mur à 300k + 100k le matos
La il propose 350k les murs et 160k le matos/patientèle

Il ya un autre point à éclaircir, le cab fait 150m² dont 30m² de cave est ce que la cave à la même valeur immobilière que le reste ?
Par exemple si le prix moyen au m² sur la ville est de 2000€/m² est ce qu'on fait 150*2000=300k ou plutôt 120*2000+30*1200= 276k

Le cab est bien mais pas parfait non plus: pas d'OPT/cone beam car pas de salle radio, sté fonctionnelle mais plutôt petite (11m²), la ville où se situe le cab est une ville de 10k habitant avec un profil de ville quand même "pauvre". Je m'y sens bien, je suis prêt a franchir le cap mais pas à n'importe quel prix.
Donc mes valeurs 300k+100k me semble être les valeurs max acceptable, à après à juguler avec un installateur dentaire/agent immobilier
Si on me dit que ca vaut plus que mon estimation, j'accepterai l'estimation et donc de revoir mon acceptation du prix d'achat à la hausse (ou a la baisse aussi si l'estimation va dans l'autre sens)

Pas de gros changement majeur à prévoir: le cab est vraiment bien entretenu. Il n y'a que mon fauteuil que je prévois dans les 5 ans à changer si je sens qu'il donne des signes de faiblesse. Tout le reste peut durer très très longtemps.

Ah autre point de discorde qu'on a pu avoir. Il a changer la station d'accueil pour un plus grand qui puisse accueillir 2PC et donc gérer plus facilement le flux d'accueil. Ce changement est très récent (1 an) et a couté pas mal (30-35k): changement de PC, bureau d'accueil, baie de brassage, etc. Il estime qu'à la vente je devrais en payer la moitié ( ca rentre déjà dans les 80k qu'il annonce). Perso j'estime que ma rétrocession a du aider a payer une partie de ce projet (je lui ai rétrocédé 150k sur 1 an). Si je n'avais pas été présent, je pense qu'il n'aurait jamais eu ce projet à faire, donc j'ai du mal à me dire que ce nouveau bureau d'accueil vaut 35k (je l'estimais a 10k)
Qui a tord ou raison dans cette histoire ?

-> Gabzou
Oui SCI c'est la fourchette très haute
SCM actuellement il n'en a pas, il travaille a son compte sans SCM, c'est notre association qui créerait la scm. C'est le cab du titulaire qui possède évidemment 100% du matos
Pour la clé de répartition comment la définir. Par exemple j'ai calculé que la secrétaire du matin: j'en profite 30% de son temps et elle 70%. On fait 30/70 ? Mais quand la secrétaire est présente avec les 2 dentistes présents, je sens également que mon titulaire "l'utilise" plus que moi (plus d'appel de patient a lui, plus de facturation pour lui, plus de vis a préparer/expliquer, etc. Donc faire comment faire ?
Apres le 30/70 me parait quand même très honnête donc j'ai pas envie non plus de me faire des nœuds de cerveau

aide spécialisée = avocat fiscaliste ?

Victor écrivait:
------

> SCM actuellement il n'en a pas, il travaille a son compte sans SCM, c'est notre
> association qui créerait la scm. C'est le cab du titulaire qui possède
> évidemment 100% du matos.
OK, j'avais un doute, mais ça ne change pas grand chose.

> Pour la clé de répartition [...] Donc
> faire comment faire ?
> Apres le 30/70 me parait quand même très honnête donc j'ai pas envie non plus de
> me faire des nœuds de cerveau

C'est toi qui vois, l'important c'est que vous trouviez tous les deux que ce soit juste avec ton futur associé. Avant d'être une question d'argent, c'est une question de relations cordiales.

> aide spécialisée = avocat fiscaliste ?

Plutôt droit des contrats avec expérience de l'association entre pros de santé.

La clé de répartition peut se faire au ratio horaire ou CA ou surface utilisée.
Mais il faut le marquer dans le règlement intérieur.
Pour la station d’accueil, il faut savoir comment il l’a payée si comptant ou leasing.
Après cet achat est amorti sur qq années par son comptable.Donc il faut plutôt voir ce qui reste à amortir.
Bon courage.

Je ne suis pas tout à fait d’accord avec ce qui a été dit plus haut, la patientèle ne vaut pas 0€ quand tu étais collaborateur auparavant car tu as bénéficié de la réputation du titulaire pour la constituer. C’est un cabinet qui fait un gros CA, donc c’est valorisable. Effectivement, dans la conjoncture actuelle, 80k€ c’est beaucoup, je pense que tu peux négocier.
Il faut que toi, tu détermines le prix que tu es prêt à mettre et ça n’est pas les membres de ce forum qui pourrons t’aider. Rapproche toi plutôt d’un comptable de ton coin qui connaît notre profession et sera mieux à même de te conseiller.
Je pense que tu devrais plus rediscuter du fonctionnement de la future scm ( partage des salles, du personnel,…) que du prix d’achat. Un prêt de 80k€, vu ton activité, sera indolore, par contre une association mal ficelée peut mener à une grosse cata

lfdupérou écrivait:
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> Je ne suis pas tout à fait d’accord avec ce qui a été dit plus haut, la
> patientèle ne vaut pas 0€ quand tu étais collaborateur auparavant car tu as
> bénéficié de la réputation du titulaire pour la constituer.

On ne peut pas faire payer quelqu'un après coup. Et les contrats de collaboration libérale précisent bien que le collaborateur peut constituer sa patientèle.
Techniquement, le collaborateur peut se barrer et mettre une plaque indiquant à sa patientèle son nouveau lieu d'exercice. La question est qu'est-ce qu'il gagne à rester plutôt que s'installer en face en faisant construire son cab.
Je précise aussi qu'on ne vend jamais une patientèle, on fait payer un droit de présentation de patientèle.

>C’est un cabinet qui
> fait un gros CA, donc c’est valorisable.

Bof, le CA dépends de l'activité du praticien; les patients seront toujours au RDV.

Sur le reste je suis d'accord, l'important c'est son avis et son ressenti, l'important c'est d'être bien et sécurisé dans son association, pas de gratter 5000€.

Avec beaucoup de libre et de nr les patients ne sont pas toujours au RDV.

Prunelles

17/12/2023 à 08h40

@Victor — C’est quoi la démographie médicale autour du cab ? Et sa localisation ?

Si c’est correctement doté, et donc en théorie bien localisé, j’aurais tendance à dire que les patients resteront fidèles au cabinet. Ce qui va dans le sens du rachat.

Si c’est sous doté mais que le cab est très bien localisé, alors comme dit plus haut la patientèle ne vaut rien (et c’est déjà la tienne…). Les négociations doivent donc s’orienter uniquement autour du rachat des murs et du matos.

Si c’est sous doté et que le cab est mal localisé, vous êtes donc en situation de monopole ! Faudrait pas qu’une usine à RAC0 s’installe en face…

Ça fait combien de temps que tu es dans le cabinet ? Est-ce qu’il s’est passé autre chose que ton arrivée dans le cabinet pour expliquer son explosion de CA et de BNC ?

Jf35 écrivait:
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> Pour la station d’accueil, il faut savoir comment il l’a payée si comptant ou
> leasing.
> Après cet achat est amorti sur qq années par son comptable. Donc il faut plutôt
> voir ce qui reste à amortir.

Ca a été acheté comptant, il n'a aucun leasing et achète tout toujours comptant
J'ai du mal avec ces notions comptables d'amortissement
Par exemple le cas de mon fauteuil dentaire, il est très probablement complètement amorti (il doit avoir 10-15 ans), mais sa valeur n'est pas non plus de 0, si ? Pour moi il lui reste une valeur d'occasion de genre 5k€
La durée d'amortissement peut être variable aussi non ? si on prend une durée d'amortissement extremement longue, le produit va décoter très lentement du coup, non ?

lfdupérou écrivait:
---------
> Je ne suis pas tout à fait d’accord avec ce qui a été dit plus haut, la
> patientèle ne vaut pas 0€ quand tu étais collaborateur auparavant car tu as
> bénéficié de la réputation du titulaire pour la constituer. C’est un cabinet qui
> fait un gros CA, donc c’est valorisable. Effectivement, dans la conjoncture
> actuelle, 80k€ c’est beaucoup, je pense que tu peux négocier.
> Il faut que toi, tu détermines le prix que tu es prêt à mettre et ça n’est pas
> les membres de ce forum qui pourrons t’aider. Rapproche toi plutôt d’un
> comptable de ton coin qui connaît notre profession et sera mieux à même de te
> conseiller.
> Je pense que tu devrais plus rediscuter du fonctionnement de la future scm (
> partage des salles, du personnel,…) que du prix d’achat. Un prêt de 80k€, vu ton
> activité, sera indolore, par contre une association mal ficelée peut mener à une
> grosse cata

Mon cas était assez particulier
Je suis collab depuis bientôt 2 ans ici
J'étais déjà collab avant dans une ville voisine durant 7-8 ans, la patientèle que j'avais constitué a cette époque m'a très largement suivi (j'en suis même assez étonné pour certain patient qui sont pas tout proche non plus je trouve).
Du coup actuellement ma patientèle se constitue de cette manière:
- 60% de mon ancienne patientèle
- 30% d'une nouvelle patientèle issu de la nouvelle ville mais n'ayant jamais vu ma titulaire
- 10% de la patientèle de l'ancienne collaboratrice et/ou que ma titulaire avait déjà vu une fois avant moi

L'idée qu'il fait un gros CA et que c'est valorisable, c'est compliqué à accepter pour moi. Je trouve que le CA est très propre à chaque dentiste. C'est pas parce que j'achète un cab à gros CA, que je vais ensuite faire un gros CA. Ma façon de faire ne changera pas spécialement donc mon CA restera sensiblement le même.
Je vois plutôt le rachat de patientèle comme un ticket d'entrée, sauf que ce qui m'embête un peu c'est que je vais surement devoir repayer encore une fois ce ticket d'entrée à son départ dans 5 ans (retraite)

80k, ca veut dire qu'il estime tout le matos 160k.
Il estime les murs à 350k
Donc total que j'aurai à payer au final 510k, est ce que avec cette somme, je trouverai pas un local aussi grand et avec un installateur dentaire je rénove tout de A a Z avec des plans qui me conviennent parfaitement ?
Voila 510k c'est juste que j'ai l'impression d'acheter un truc pas neuf au prix du neuf, avec qq défauts ( qui reste acceptables pour moi)

En vrai le prix qu'il annonce, je suis prêt a le mettre s'il le fallait. J'ai mis pas mal d'argent de coté. Payer 80k + la moitié de murs (175k), je peux l'acheter comptant. Et dans 5 ans je pourrais très probablement acheter les parts restantes comptants aussi

Mais ok je prend note qu'il faudra bien discuter en détail de l'organisation

Gabzou écrivait:
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La question est qu'est-ce qu'il gagne à rester plutôt que s'installer en face en faisant construire son cab.

C'est effectivement la question centrale pour moi
A vrai dire je n'ai pas l'envie de faire construire un cab, trop de paperasse, trop de temps à investir, pour un résultat pas certain, avec des défauts que je découvrirais le moment venu. La décision d'investir dans un tel projet serait de trouver une pépite comme local, cad pas cher du tout pour la surface et la localisation, de plain pied avec une cave, etc

Mais cette question est quand même lié au prix de vente.
Un prix de vente faible me fera oublier cette question
Un prix de vente élevé, et la question commence à se poser

C’est du pro, amortissable, déductible, peu d’enjeux.
Tu lui rétrocèdes 110 000 par an, il te vend 80 000, la question elle est vite répondue. Je serais lui je te garderais collaborateur aussi longtemps que possible et jamais je ne te vendrais des parts de sci. Il est bien sympa et fait tout pour te garder.

Prunelles écrivait:
---------
> @Victor — C’est quoi la démographie médicale autour du cab ? Et sa localisation
> ?
>
> Si c’est correctement doté, et donc en théorie bien localisé, j’aurais tendance
> à dire que les patients resteront fidèles au cabinet. Ce qui va dans le sens du
> rachat.
>
> Si c’est sous doté mais que le cab est très bien localisé, alors comme dit plus
> haut la patientèle ne vaut rien (et c’est déjà la tienne…). Les négociations
> doivent donc s’orienter uniquement autour du rachat des murs et du matos.
>
> Si c’est sous doté et que le cab est mal localisé, vous êtes donc en situation
> de monopole ! Faudrait pas qu’une usine à RAC0 s’installe en face…

C'est difficile à dire, je ne sais pas comment répondre à ça objectivement

Personnellement ca fait un moment que je refuse des nouveaux patients.
Les nouveaux patients inconnu, si y'a pas de place on les refuse
Les nouveaux patients adressé par d'autres patients du cab, je les accepte
J'ai 5 semaines de délai, mais je fais en sorte de maitriser ces 5 semaines. SI j'acceptais tous le monde je serai a 4-5 mois de délai que ce le fut à un époque où j'acceptais tout le monde
Ma titulaire accepte tout le monde et a 3-4 mois de délais

Apres la patientèle de mon collègue, je jour où il part. Si je n'ai pas de nouvel associé ou collab, cette patientèle je serai un peu dans l'obligation de leur dire d'aller voir ailleurs

La ville fait 10k habitant, il ya dans cette ville 4 dentistes moi compris
Mais bon cette ville est accolée à d'autres petite villes aussi de 10k habitants
Donc pour moi la zone fait fait du tout 10k hab mais bien plus genre 100k avec surement 8-10 dentistes

On est pas en zone surdoté c'est sur, je dirai légèrement sous doté car je reçois pas mal de patients de dentiste partant en retrait qui recherche désespérément un dentiste
Je dirai que le cab est bien localisé, mais bon c'est quoi un cab mal ou bien localisé ? le type de quartier ? dans ce cas effectivement je suis clairement pas dans une ville/quartier de riche

Moi les usines RAC0 c'est du pain béni, ya un centre à 10km du cab, je leur envoie tous mes cas merdiques que je sens pas (patients pas sérieux, etc). Ca m'aide vraiment à filtrer les patients.