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loi scellier
20/01/2010 à 22h00
y en a t-ils qui ont franchi le pas à faire une loi scellier
ca vaut vraiment le coup?
20/01/2010 à 22h52
si tu t'occupes de tout ( achat,location....) toi-même pourquoi pas, si tu passes par des intermédiaires attention...car en général (dans le neuf) par des intermédiaires le prix du logement acheté est surestimé , et malgré tout ce qu'on dit sur ce type de produits, la seule chose qui compte c'est le prix à l'achat et le prix à la revente . Donc ce que tu gagne en crédit d'impot tu l'as perdu car l'appart a été acheté au dessus du prix du marché.
On est mieux servi que par soi-même. enfin c'est mon avis.
21/01/2010 à 00h22
"prix de l'appart au dessus du prix du marché"
justement c'est quoi le prix du marché?
j'ai vu du scellier dom à 2500 €/m² (defisc de 44 %), au même endroit l'ancien (7 à 8 ans) se vend actuellement 2200 €
exemple: 250000 € pour un 100 m² (frais de notaire inclus)
défisc sur 9 ans: 110 000 € (1018 €/mois)
loyer perçus net de charges et assurances: 530 € mensuel soit 57240 €
total 1548 € mensuels de trésorerie
remboursement du prêt 2530 €/mois sur 10 ans
soit 982 € d'effort d'épargne mensuel
à la sortie: 30360 € de capital restant dû
déboursés: 303600 €
reçus: 167240 €
coût: 136360 € pour un 100 m²
si dans 10 ans on vend à 1800 € /m² (hypothèse désastreuse)
le gains sera de 43640 €
faut voir si on aime le risque et le rendement locatif n'est que de 4 %
http://www.immobilier-reunion-974.re/index.php?2009/10/30/766-une-vraie-rentabilite-locative
21/01/2010 à 09h41
sauf que ces 982 euros par mois d'effort, tu les places sur un compte type assurance vie sans risque......ça fait 982x12x9 soit une épargne de 106000 euros( sans compter les intêrets) donc à la louche 120000 euros .
C'est exactement ce que je fais en ce moment,.....car l'immo ne prendra pas encore 150% ces 9 prochaines années, ça c'est sur
21/01/2010 à 15h49
il y a qd meme une différence à effort d'épargne égal
entre 180000€ désastreux et 120000€
24/01/2010 à 14h22
romdenice écrivait:
-------------------
> sauf que ces 982 euros par mois d'effort, tu les places sur un compte type
> assurance vie sans risque......ça fait 982x12x9 soit une épargne de 106000
> euros( sans compter les intêrets) donc à la louche 120000 euros .
>
> C'est exactement ce que je fais en ce moment,.....car l'immo ne prendra pas
> encore 150% ces 9 prochaines années, ça c'est sur
n'oublie pas que dans ce cas tu dois payer à fond perdu pour ton patrimoine 1018 € par mois d'impôts , en plus de ton effort d'épargne de 982 €
ce qui est important c'est de savoir quel est le meilleur moyen entre une scellier et une épargne en assurance vie pour obtenir un capital X au bout de 9 années révolues.
je reprends ma démo:
100 m² acquis à l'ile de la Réunion pour 250 000 € frais de notaire inclus, bel accès, zone à forte demande locative: loyer 730 € /mois, ce qui fait 511 € net de charges (copro, agence, quelques loyers manquants aux éventuels changement de locataire...), c'est une hypothèse pessimiste.
défisc de 40 % +4 % (car chauffage solaire) du coup total soit 110 000 € sur 9 ans (soit 1018 €/mois).
donc apport mensuel: 511 + 1018 = 1529 €/mois
prêt sur 10 ans: cout 2571 €/mois avec un capital restant dû à 9 ans de 29356 € qu'on doit constituer avec 251 €/mois sur 9 ans soit 2822 €/mois
bilan: 2822-1529= 1293 €/mois à apporter mensuellement pendant 9 années soit un coût de 139644 € pour un 100 m², si on revend à la fin de la 9 eme année à (hypothèse catastrophique) 1800 €/m² on aura récupéré 40356 € net
pour constituer un capital identique en 9 ans avec une assurance vie il faut (avec 2% de rapport) 345 € par mois et on doit sortir en plus les 1018 € d'impots soit 1363 €/mois
donc en scellier dom 1293 € mois contre 1363 € mois en capitalisation: écart de 70 €/mois
si revente à 2200 € /m² capital récupéré de 80356 €
qui correspond à 686 € soit 1704 €/mois avec les impots à payer
écart 411 €/mois
avec la scellier la capacité d'épargne est donc supérieur à la capitalisation en assurance vie (les 70 à 411 mensuels peuvent être eux m^me placés prudemment pour créer de 8199 à 48138 € supplémentaires)
où l'on s'aperçoit que le prix de revente a une grande importance dans le bilan de l'opération
et qu'il est donc primordial de bien acheter et que la scellier Dom est interessante.