MACSF on a jamais vu plus nul => A FUUIIIIR !

cyber_quenottes

29/11/2025 à 12h48

Ca fait un bail que j'ai eu des contrats à la MACSF

- RCP
J'ai cotisé 30 ans et plus comme un con pour un exercice basique ( no implant/prothèse )
jusqu'au jour où j'ai compris que je pouvais payer moitié moins
je passe sur leur excuse "votre contrat est ancien" = OK où est le nouveau proposé ?

- Assurance crédit
On a essayé de me mettre une exclusion " suites de lombalgies" = OKAY donc lombalgie est une maladie identifiée et pas juste un symptome douloureux ?
imaginez ésuite de céphalées" .....

- Assurance locative PNO
( Propriétaire non occupant )
l'eau a coulé 10 jours début Août depuis les toilettes du voisin du dessus (en vacances) de ma location et pourri plafonds, murs, plan W cuisine
Il est évident que vu les travaux ( 4000€) et les pertes de loyer (on est à 1500€) un tiers responsable identifié
=> on doit se placer dans le cadre d'un recours contre tiers et expertise à fonds commun

on attend toujours, macsf essaie de faire entrer le litige dans leurs cases ordinaires, sauf que

bref, ils sont nuls, personne n'a jamais vu une aussi flagrante absence de traitement de dossier
Ils ne répondent à aucune question
Ils ne font rien que promener le dossier de service gestion ordinaire en service "complexe"

Le locataire s'est barré juste après, on peut pas louer (pas propre), on peut pas réparer (risque d'expertise à venir)

Ils ont été jusqu'à me demander 2 fois si le locataire était parti A CAUSE du dégat des eaux => sauf que cette garantie perte de loyer, n'intervient que si le locataire est en droit de NE PLUS PAYER de LOYER ( ce qui suppose non pas un logement sali, mais un logement insalubre .....) = ne connaissent pas le contrat

voilà je voulais vous apporter mon témoignage
MACSF = DAUBE = A FUIR

--
==================
la csnd a voulu le "fromage" de la CCAM
=> la SECU a ajouté une tapette autour

TP sur EBD
=> le loup a ouvert sa gueule = ca va frapper dur

quelle idée de faire de l'investissement immobilier physique en tant que dentiste
pire idée ever

Pourquoi ça ?

Peu importe le rendement d'un investissement immobilier physique : quand on est dentiste, on part déjà avec une tranche d’imposition élevée, ce qui signifie que la fiscalité élimine d’emblée une énorme partie du rendement.
Et c’est sans compter notre taux horaire net naturellement élevé : chaque heure passée à gérer un problème locatif coûte cher
Autrement dit, plus on gagne bien sa vie, plus il devient irrationnel de s’impliquer dans un investissement qui exige du temps actif : la rentabilité s’évapore avant même d’être calculée.

Une fois qu’on additionne fiscalité + coût horaire réel, le rendement net de tout en immobilier physique devient ridiculement faible

ℙ𝕖𝕣𝕧𝕖𝕣𝕤 ℙé𝕡è𝕣𝕖

29/11/2025 à 17h39

Victor écrivait:
------
> Peu importe le rendement d'un investissement immobilier physique : quand on est
> dentiste, on part déjà avec une tranche d’imposition élevée, ce qui signifie que
> la fiscalité élimine d’emblée une énorme partie du rendement.
> Et c’est sans compter notre taux horaire net naturellement élevé : chaque heure
> passée à gérer un problème locatif coûte cher
> Autrement dit, plus on gagne bien sa vie, plus il devient irrationnel de
> s’impliquer dans un investissement qui exige du temps actif : la rentabilité
> s’évapore avant même d’être calculée.
>
> Une fois qu’on additionne fiscalité + coût horaire réel, le rendement net de
> tout en immobilier physique devient ridiculement faible

Bon OK c'est gentil tout ça mais ... quel rapport avec la MACSF toute pourrite ?

Après je confirme que c'est une mut' de merde.

cyber_quenottes

29/11/2025 à 18h02

D’autant que mes revenus fonciers ne sont pas intégrés à mes revenus/pensions
Mais imposés à part ( forfait 30% fiscal et social )

Ta remarque n’est pas adaptée
Et un peu hors sujet
--
==================
la csnd a voulu le "fromage" de la CCAM
=> la SECU a ajouté une tapette autour

TP sur EBD
=> le loup a ouvert sa gueule = ca va frapper dur

ℙ𝕖𝕣𝕧𝕖𝕣𝕤 ℙé𝕡è𝕣𝕖 écrivait:
--------------
> Victor écrivait:
> ------
> > Peu importe le rendement d'un investissement immobilier physique : quand on
> est
> > dentiste, on part déjà avec une tranche d’imposition élevée, ce qui signifie
> que
> > la fiscalité élimine d’emblée une énorme partie du rendement.
> > Et c’est sans compter notre taux horaire net naturellement élevé : chaque
> heure
> > passée à gérer un problème locatif coûte cher
> > Autrement dit, plus on gagne bien sa vie, plus il devient irrationnel de
> > s’impliquer dans un investissement qui exige du temps actif : la rentabilité
> > s’évapore avant même d’être calculée.
> >
> > Une fois qu’on additionne fiscalité + coût horaire réel, le rendement net de
> > tout en immobilier physique devient ridiculement faible
>
> Bon OK c'est gentil tout ça mais ... quel rapport avec la MACSF toute pourrite ?
>
> Après je confirme que c'est une mut' de merde.
De ce que je comprends
En fait ce n’est pas la mise en cause de la macsf mais de l’immobilier actif et physique pour les dentistes

En gros Si tu es dentiste et que tu veux investir dans l’immobilier, fais-le sans y consacrer ton temps, ou accepte que ce ne soit pas rentable.
Donc tu fais plutôt
de l’immobilier passif ou/et de l’externalisé

cyber_quenottes écrivait:
---------------
> D’autant que mes revenus fonciers ne sont pas intégrés à mes revenus/pensions
> Mais imposés à part ( forfait 30% fiscal et social )
>
> Ta remarque n’est pas adaptée
> Et un peu hors sujet
> --
> ==================
> la csnd a voulu le "fromage" de la CCAM
> => la SECU a ajouté une tapette autour
>
> TP sur EBD
> => le loup a ouvert sa gueule = ca va frapper dur

Du micro foncier ?

Les assurances, quelles qu’elles soient, ont toutes leurs lenteurs et leurs absurdités : MACSF, AXA, Allianz, GMF… personne n’est épargné. Donc dire « MACSF = daube », c’est surtout un non-sujet, parce que tu pourrais vivre exactement la même scène avec n’importe quel assureur.

plus de 50 % de ton message parle en réalité de locatif pur, on est en plein cœur du sujet.

“30 % fiscal et social”, il faut clarifier :
le micro-foncier, c’est 30 % d’abattement.
Sur les 70 % restants, tu prends quand même ta fiscalité habituelle + 17,2 % de prélèvements sociaux. Donc non, ce régime ne transforme pas subitement l’immobilier en oasis fiscal.

mon point reste inchangé : quand tu es dentiste, avec une tranche d’imposition élevée et un taux horaire net important, tout investissement qui demande du temps actif devient mécaniquement peu rentable.
Entre la fiscalité réelle et le temps perdu en gestion, il ne reste pas grand-chose du rendement théorique. Et les déboires que tu décris illustrent parfaitement ce temps perdu

Si tu résous ton problème d’investissement immobilier, tu résous également ton problème d’assurance.

Jamais pigé non plus pourquoi tant de confrères se font chier avec de l’immobilier alors que la rentabilité si aucun souci est en-dessous d’un ETF capitalisant aux US…

Mais sinon, les assurances en général font tout pour te la mettre à l’envers.

Il y a quelques années, un youtuber new yorkais expliquait qu’il avait une assurance perte de revenu pour son magasin de réparation d’electronique.
Une fois, ils ont subi une panne de courant d’une semaine.
L’assurance a refusé de payer parce que le contrat excluait les inondations.
La panne de courant venant d’une inondation…. À la centrale électrique qui alimentait son quartier.
Je crois qu’il a passé cinq ans de tribunaux pour que l’assurance soit condamné à payer (le mec est un acharné)

king_zoulou écrivait:
-----------
> Jamais pigé non plus pourquoi tant de confrères se font chier avec de
> l’immobilier alors que la rentabilité si aucun souci est en-dessous d’un ETF
> capitalisant aux US…
>

Peut-être parce que tu as oublié un élément important...

ELGY

29/11/2025 à 19h35

Victor écrivait:
------
> quelle idée de faire de l'investissement immobilier physique en tant que
> dentiste
> pire idée ever

Exact. Le rendement peut même devenir négatif.

L'effet levier ça a pas l'air de vous parler les gars...

Merci pour le feedback concernant macsf, c'est inquiétant !!

L’effet de levier, oui, ça fonctionne très bien… quand on part de zéro et qu’on n’a pas d’autre moyen de se constituer un patrimoine.
Mais quand on a déjà un haut revenu, une valeur horaire élevée et une activité pro qui peut toujours se développer, mettre du levier sur un petit locatif chronophage n’a plus grand sens

Le levier tu peux l'utiliser pour ton outil professionnel : agrandir le cabinet, changer de locaux, investir dans du matériel, augmenter ta capacité de production.

Dazic écrivait:
-----
> L'effet levier ça a pas l'air de vous parler les gars...
>
> Merci pour le feedback concernant macsf, c'est inquiétant !!

Parce que tu crois que tu ne pourras pas faire de crédit lombard pour acheter des actions quand t’auras déjà un bon patrimoine investi ?

Victor écrivait:
------
> L’effet de levier, oui, ça fonctionne très bien… quand on part de zéro et qu’on
> n’a pas d’autre moyen de se constituer un patrimoine.
> Mais quand on a déjà un haut revenu, une valeur horaire élevée et une activité
> pro qui peut toujours se développer, mettre du levier sur un petit locatif
> chronophage n’a plus grand sens
>
> Le levier tu peux l'utiliser pour ton outil professionnel : agrandir le cabinet,
> changer de locaux, investir dans du matériel, augmenter ta capacité de
> production.

C’est avoir une grande confiance en l’avenir que de tout miser sur l’outil professionnel… surtout le notre.
Quand on regarde l’évolution des conditions d’exercice depuis 20/30 ans, j’ai du mal à être aussi confiant pour la suite.

Un deuxième point qu tu sembles négliger, c’est que nous sommes la seule unité productive de nos petites entreprises… tu peux embaucher 12 assistantes, acheter un cone beam un cerec un microscope investir dans une chaîne numérique complète, bref, acheter tout le matériel du monde pour te permettre d’augmenter ta capacité de production comme tu dis… ben demain tu claques un cancer, tous ces beaux investissements se transformeront instantanément en boulets au pied! Parce qu’un cabinet dentaire, aussi high tech et optimisé qu’il soit, tu lui enlèves son personnel productif, ça ne vaut plus rien…. Sans aller jusqu’au cancer, rien qu’en chute de ski avec 3 mois out ou un collab qui se barre alors que t’as embauché une assistante dédiée, ben c’est déjà la merde.

Grossir dans notre métier c’est un joli rêve qui peut vite devenir cauchemar.

Concernant l’immobilier , le levier du crédit reste pour moi imbattable pour se constituer un patrimoine. C’est aussi un très bon outil de mitigation du risque sur le temps long. Par exemple, tu achètes un bel ensemble Immo avec une renta bien travaillée pour faire en sorte que ça s’auto finance. Tu fais gérer quitte à perdre 1 à 2 points de renta pour que ça t’empêche pas de bosser. Ben si par malheur un jour tu te retrouves inapte au point de devoir fermer , le patrimoine Immo continuera de croître remboursement de traite après remboursement de traite.
Rien n’empêche par ailleurs de faire autre chose en plus de l’immobilier. Mais s’en priver quand on part de rien, c’est un peu dommage… et surtout, surtout, ne pas se diversifier quand on est dentiste, c’est faire un gros pari sur l’avenir… moi je déteste les jeux de hasard.